거짓 설명으로 지역주택조합 가입계약금을 돌려받은 사건

두 명의 원고가 지역주택조합에 가입하며 계약금을 지급했으나, 조합 측과 업무대행사가 토지매입계약률, 조합 설립인가 및 착공 시기에 대해 허위 설명을 한 사실이 인정되어 계약을 취소하고 납부한 계약금 2,300만 원씩을 돌려받게 된 사건입니다. 해당 허위 설명을 전달한 실무 직원 개인에 대한 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 지역주택조합에 가입하며 각각 2,300만 원의 계약금을 납부했으나, 허위 설명으로 인해 계약을 취소하고 계약금 반환을 청구한 사람들입니다.
• 피고 C지역주택조합: 공동주택 개발사업을 추진할 목적으로 설립된 지역주택조합으로, 조합원 모집 과정에서 허위 정보를 제공한 주체입니다.
• 피고 주식회사 D: 피고 C지역주택조합의 조합원 모집 등 업무를 대행한 회사로, 조합원 모집 과정에서 허위 설명을 주도한 것으로 인정되었습니다.
• 피고 E, F: 주식회사 D의 업무를 대행하는 주식회사 I를 통해 고용되어 조합원 모집 실무를 담당했던 직원들입니다. 이들은 지시받은 내용을 그대로 전달했을 뿐이어서 개인적인 배상 책임은 없다고 판단되었습니다.

분쟁 상황

원고 A와 B는 2017년 피고 C지역주택조합(설립인가 전 명칭 H 지역주택조합)과 조합원 가입계약을 체결하고, 각각 2,300만 원의 계약금을 지급했습니다. 이들은 피고 주식회사 D가 고용한 직원들로부터 토지매입계약률이 91.5% 또는 95%이며, 늦어도 2017년 9월 또는 11월에 조합 설립인가를 받고 12월에는 착공할 수 있다는 설명을 들었습니다. 그러나 실제로는 계약 당시 토지매입계약률이 80%에 미치지 못하는 41% 정도였고, 2018년 7월 기준으로도 82.39%에 불과하여 2019년 판결 선고 시점까지 착공은 물론 사업계획승인조차 받지 못한 상태였습니다. 이에 원고들은 피고 조합과 회사가 사실과 다른 설명을 하여 자신들을 기망했거나 착오에 빠지게 했다고 주장하며, 계약 취소를 통해 납부한 계약금을 반환하고 피고 E, F을 포함한 모든 피고들에게 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 및 업무대행사가 조합원 모집 과정에서 토지매입계약률, 조합 설립인가 시기, 공사 착공 시기 등에 대해 허위 설명을 한 것이 사기 또는 착오에 해당하는지 여부, 그리고 이로 인해 발생한 계약금 반환 의무와 손해배상 책임이 누구에게 있는지 여부가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 C지역주택조합과 피고 주식회사 D가 공동하여 원고들에게 각각 2,300만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고들의 피고 E, F에 대한 청구는 기각되었습니다.

결론

원고들은 지역주택조합과 그 업무대행사의 기망 행위를 이유로 조합원 가입계약을 취소하고, 납부했던 계약금과 지연손해금을 돌려받게 되었습니다. 이는 지역주택조합 가입 시 제공되는 정보가 사실과 다를 경우 계약 취소 및 손해배상 청구가 가능하다는 점을 보여주는 판결입니다. 다만, 단순 실무 직원은 직접적인 불법행위 책임이 인정되지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 민법상 계약의 취소와 불법행위로 인한 손해배상 책임에 관한 법리를 다루고 있습니다.

1. 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)​: 타인의 사기나 강박으로 인해 계약을 체결한 경우, 그 계약을 취소할 수 있습니다. 피고 조합이 업무대행사인 피고 회사를 통해 허위 설명을 제공함으로써 원고들을 기망한 사실이 인정되었으므로, 원고들은 이 조항에 따라 가입계약을 취소할 수 있었습니다.
2. 민법 제109조(착오로 인한 의사표시)​: 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 취소할 수 있습니다. 이 사건에서는 토지 확보율 및 사업 진행 시기에 대한 착오가 계약의 중요한 부분에 해당한다고 볼 수 있습니다.
3. 민법 제750조(불법행위의 내용)​: 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 피고 주식회사 D가 허위 설명을 통해 원고들로 하여금 계약을 체결하게 한 행위가 원고들에게 손해를 입힌 불법행위로 인정되어 손해배상 책임이 부과되었습니다.
4. 민법 제756조(사용자의 배상책임)​: 타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 피고 조합은 업무대행사인 피고 회사를 통해 조합원 모집 행위를 하게 했고, 피고 회사의 직원이 기망행위를 했으므로, 조합은 사용자로서의 책임도 부담할 수 있습니다.
5. 주택법: 지역주택조합의 설립인가 및 사업계획 승인 요건을 규정합니다. 특히, 설립인가를 위해서는 사업 부지의 80% 이상 사용권원 확보가, 사업계획승인을 위해서는 95% 이상의 소유권 확보가 필수적입니다. 이러한 법적 요건을 충족하지 못한 상태에서 허위 정보를 제공한 것이 기망행위의 중요한 근거가 되었습니다.
6. 부진정연대채무: 피고 조합과 피고 회사는 원고들에게 계약금을 반환할 의무에 있어 '부진정연대채무' 관계에 있다고 판단되었습니다. 이는 여러 사람이 각기 독립된 원인으로 동일한 내용의 채무를 부담하지만, 채무의 목적이 동일하여 어느 한 채무자가 변제하면 다른 채무자의 채무도 그 범위 내에서 소멸하는 관계를 말합니다.
7. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율에 관한 특례)​: 소송이 제기된 경우, 소장 송달 다음날부터는 연 15%의 높은 지연손해금 이율이 적용될 수 있습니다. 이 사건에서는 2017. 11. 1.부터 2018. 11. 23.까지는 연 5%의 민법상 이율을, 그 다음날부터는 연 15%의 소송촉진법상 이율을 적용하도록 판결했습니다.

참고 사항

지역주택조합 가입을 고려할 때는 다음과 같은 사항들을 반드시 확인하고 주의해야 합니다.

1. 토지 확보율 확인: 조합 설립인가를 위해서는 사업 부지의 80% 이상을 사용할 수 있는 권원(땅을 이용할 수 있는 권리)을, 사업계획승인을 위해서는 95% 이상의 소유권을 확보해야 합니다. 가입 전 조합이 제시하는 토지 확보율이 실제 사실과 일치하는지 객관적인 자료(토지 등기부등본, 계약서 등)를 통해 직접 확인해야 합니다.
2. 사업 진행 상황 파악: 조합 설립인가, 사업계획승인, 착공 시기 등의 계획이 현실적으로 가능한지, 관련 행정 절차가 어느 단계까지 진행되었는지 구체적으로 문의하고 관련 서류를 확인해야 합니다. 예상보다 사업 진행이 지연될 가능성이 크므로, 섣부른 판단은 금물입니다.
3. 허위·과장 광고 주의: '확실한', '초고속 진행', '원금 보장' 등 과장된 표현이나 불명확한 정보에 현혹되지 않도록 주의해야 합니다. 특히 구두로 전달되는 내용보다는 문서화된 자료를 통해 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
4. 계약금 반환 조건 명확화: 조합 가입계약 시 계약금 등 납부액 반환 조건, 탈퇴 조건 등을 계약서에 명확히 기재하고 숙지해야 합니다. 허위 설명 등으로 계약을 취소하게 될 경우, 법적으로 계약금 반환을 청구할 수 있는 근거가 됩니다.
5. 책임 주체 파악: 문제가 발생했을 때 누구에게 책임을 물을 수 있는지 미리 파악해 두어야 합니다. 이 사건에서는 조합과 업무대행사가 공동 책임을 졌습니다. 단순 실무 직원은 책임을 면할 수도 있습니다.