상가 임대차 계약 파기 후 임차권 확인 다툼

원고 A는 피고 B 주식회사와 상가 임대차 계약을 체결하고 계약금과 중도금까지 지급했으나, 피고 B가 임대보증금 및 월세를 인상하여 계약 조건을 변경할 것을 요구했습니다. 원고 A가 이를 거부하자 피고 B는 계약을 해지하고 계약금과 위약금을 반환했습니다. 이후 피고 B는 제3자 D와 새로운 임대차 계약을 체결하고 건물을 인도했습니다. 원고 A는 피고 B를 상대로 임차권이 자신에게 있음을 확인해달라는 소송을 제기했으나, 법원은 이미 제3자가 건물을 점유하고 사용 중이므로 원고에게는 임차권 존재 확인을 구할 이익이 없다고 보아 소송을 각하했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 B 주식회사와 임대차 계약을 체결하고 임차권 존재를 주장하는 측
• 피고 주식회사 B: 원고 A와 1차 임대차 계약을 체결했으나 조건을 변경하려다 해지하고, 이후 D와 2차 임대차 계약을 체결한 임대인
• D: 피고 B 주식회사와 2차 임대차 계약을 체결하고 이 사건 임차 부분을 사용 및 수익하는 새로운 임차인
• E 주식회사: D와 이 사건 임차 부분에 대한 인테리어 공사 계약을 체결한 회사

분쟁 상황

피고 B 주식회사는 2021년 10월 27일 원고 A와 춘천시 C 토지 중 일부 및 신축 건물 'A' 부분 490.5㎡에 대해 임대보증금 5,000만 원, 월 차임 500만 원(부가세 별도)으로 1차 임대차 계약을 체결하고 계약금 500만 원을 받았습니다. 건물 신축 중이라 잔금 지급시기와 임대기간은 정해지지 않았습니다. 원고 A는 2021년 12월 18일 피고 B의 요구에 따라 중도금 2,000만 원을 지급했습니다. 그러나 피고 B는 2021년 12월 21일 원고 A에게 임대보증금을 7,000만 원으로, 차임을 530만 원으로 재조정하려 한다고 통보하며 동의를 요구했습니다. 이에 원고 A는 같은 날 1차 임대차 계약 조건대로 하겠다는 입장을 밝혔고, 2021년 12월 24일 피고 B의 계약 변경 요구를 거부하며 1차 계약 이행을 촉구했습니다. 피고 B는 2021년 12월 25일 원고 A가 계약 변경 요구를 수용할 의사가 없음을 통보했다는 이유로 1차 임대차 계약을 해지 처리하고, 계약금 500만 원과 위약금 500만 원을 원고 A에게 반환했습니다. 같은 날 피고 B는 D와 이 사건 임차 부분에 대해 임대보증금 7,000만 원, 월 차임 530만 원(부가세 별도), 임대기간 60개월로 하는 2차 임대차 계약을 체결했습니다. D는 2022년 1월 10일 E 주식회사와 인테리어 공사 계약을 맺고, 2022년 1월 11일 'F 춘천점'이라는 상호로 사업자 등록을 마쳤으며, 인테리어 공사는 2022년 1월 13일부터 2022년 4월 20일까지 진행되었습니다. 원고 A는 이 사건 임차 부분에 대해 부동산 점유이전금지 가처분 결정을 받았으나, 법원은 피고 B가 이미 D에게 건물을 인도하여 D가 점유 및 사용하고 있는 상황이라고 판단했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 원고 A가 이미 제3자 D가 점유하고 있는 건물에 대해 임차권 존재 확인을 구할 법률적인 이익(확인의 이익)이 있는지 여부였습니다. 법원은 원고 A가 임차권이 있음을 확인받더라도 실제 건물을 사용하거나 수익할 수 없는 상황이므로, 확인의 이익이 없다고 판단했습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A의 임차권 존재 확인 청구 소송이 '확인의 이익'이 없다고 판단하여 소를 각하했습니다. 따라서 원고 A는 소송비용을 부담하게 되었습니다.

결론

이 사건 소송은 임차권 존재 여부에 대한 본안 판단에 이르지 못하고 각하되었습니다. 즉, 법원은 원고 A의 임차권이 실제로 존재하는지 여부를 판단하지 않고, 현재 상황에서는 그 확인을 구하는 것이 법적으로 의미가 없다고 보아 소송 자체를 받아들이지 않은 것입니다. 이는 이미 제3자가 해당 건물을 점유하고 사용하고 있어, 원고 A가 승소하더라도 실제로 임차권을 행사하여 건물을 사용·수익하기 어렵다는 현실적인 이유가 고려된 결과입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 법원이 판단의 근거로 삼은 주요 법리는 '확인의 이익'입니다. '확인의 이익'이란 원고가 소송을 통해 판결을 받는 것이 자신의 법적 지위에 대한 불안이나 위험을 해소하는 데 가장 유효하고 적절한 수단일 때 인정되는 요건입니다. 즉, 소송을 통해 권리 관계를 확인하는 것이 현실적인 필요성이 있어야 한다는 의미입니다.

이 사건에서 법원은 피고 B가 이미 제3자인 D에게 이 사건 임차 부분을 인도하여 D가 인테리어 공사를 마치고 영업을 하고 있는 상황이라고 보았습니다. 따라서 피고 B가 임대인으로서 원고 A에게 임차 부분을 인도하여 사용·수익하게 할 의무는 '이행불능' 상태가 되었다고 판단했습니다. '이행불능'은 채무자가 채무 내용을 이행하는 것이 불가능하게 된 상태를 의미하며, 민법 제390조는 채무불이행에 대한 손해배상 책임을 규정하고 있습니다.

결론적으로 원고 A가 설사 자신이 주장하는 임차권을 가지고 있다고 하더라도, 이미 제3자가 건물을 점유하고 사용하고 있어 실제 임차인으로서 건물을 사용·수익할 수 없는 상황이므로, 임차권이 원고 A에게 있다는 확인을 구하는 것은 현실적인 이익이 없다고 보아 소송을 각하한 것입니다. 이는 소송의 본안 내용을 심리하기 전에 소송 제기 자체의 적법성을 판단하는 중요한 법리적 기준이 됩니다.

참고 사항

임대차 계약 시 잔금 지급 시기나 임대 기간과 같은 중요한 조건은 반드시 명확하게 정하고 서면으로 남겨두어야 합니다. 계약 체결 후 임대인 또는 임차인이 계약 조건 변경을 요구할 경우, 이를 신중하게 검토하고 동의 여부를 명확히 의사 표시해야 합니다. 상대방의 일방적인 계약 해지 통보에 대해서는 신속하게 대응하는 것이 중요합니다. 만약 계약 대상 부동산이 이미 다른 사람에게 인도되어 사용되고 있다면, 해당 부동산에 대한 권리 확인 소송은 법적 실익이 없을 수 있습니다. 부동산 분쟁이 발생했을 때는 실제 점유 및 사용 현황이 법적 판단에 중요한 영향을 미치므로, 현황 파악과 보전에 유의해야 합니다.