임대차
원고 A는 피고 B 소유의 오피스텔을 보증금 2억 원에 임차하였고 임대차 기간 만료 전 계약 갱신 거절 의사를 표시하여 계약이 종료되었습니다. 그러나 피고 B는 보증금 반환을 거부하며 오피스텔 인도가 완료되지 않았다는 동시이행 항변, 임차인의 오피스텔 벽체 훼손 주장, 주택도시보증공사의 보증 증권 발급을 이유로 내세웠습니다. 법원은 피고의 주장을 모두 기각하고 원고에게 보증금 2억 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
오피스텔 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었으나 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하지 않아 임차인이 보증금 반환을 요구하며 소송을 제기한 상황입니다. 임대인은 임차인의 목적물 인도 지연, 목적물 훼손, 보증 증권 제공 등을 이유로 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다.
피고는 원고가 임대차 계약 종료 후에도 오피스텔에 짐 일부를 남겨 둔 채 임대인에게 인도하지 않았으므로 보증금 반환을 할 수 없다는 동시이행 항변을 했습니다. 또한 원고가 오피스텔 벽체를 훼손했으므로 이에 대한 책임을 물어야 한다고 주장했습니다. 마지막으로 피고가 주택도시보증공사가 발행한 임대보증금보증 증권을 발급해 주었으므로 보증금 반환 의무를 이행한 것이라는 주장도 했습니다.
법원은 피고가 원고에게 임대차보증금 2억 원과 이에 대하여 2022년 10월 5일부터 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며 제1항은 가집행할 수 있다고 명했습니다.
법원은 피고가 임대차 기간 만료 이후 오피스텔 도어락 비밀번호를 변경하고 제3자에게 임대한 사실을 근거로 원고가 오피스텔을 피고에게 인도한 것으로 보아 피고의 동시이행 항변을 기각했습니다. 원고의 고의 또는 과실로 오피스텔 벽체가 훼손되었다는 증거가 없다고 판단하여 피고의 훼손 주장도 기각했습니다. 주택도시보증공사의 임대보증금보증 증권은 임대차보증금반환채무에 대한 담보를 제공한 것에 불과하고 보증금 반환 의무를 이행한 것으로 볼 수 없다고 판단하여 피고의 모든 주장을 받아들이지 않고 원고의 청구를 인용했습니다.
민법 제618조에 따라 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사안에서는 오피스텔을 사용하고 보증금을 지급하는 임대차 계약이 유효하게 체결되었습니다. 주택임대차보호법 제6조에 따라 임대차 계약은 일정 기간 후 종료되거나 갱신될 수 있으며 갱신 거절 의사를 통지하면 계약은 정해진 기간에 종료됩니다. 원고는 계약 만료 전(2022. 5. 12.) 갱신 거절 의사를 표시하여 임대차 계약이 2022. 8. 18.자로 적법하게 종료되었습니다. 민법 제536조(동시이행의 항변권)에 따라 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 임차목적물 반환 의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다. 그러나 이 사건에서는 임대인이 도어락 비밀번호를 변경하고 제3자에게 임대함으로써 임대인이 사실상 임차목적물을 점유한 것으로 보아 임차인의 목적물 반환 의무가 이행된 것으로 간주되었으므로 임대인의 동시이행 항변은 받아들여지지 않았습니다. 민법 제379조(법정이율) 및 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)에 따라 금전 채무의 이행을 지체한 경우 채무자는 지연손해금을 지급해야 합니다. 임대차보증금 반환 채무의 경우 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 지연손해금이 발생하며 소송이 제기된 경우 일반적으로 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 이율이 적용됩니다. 민법 제390조(채무불이행과 손해배상)에 따라 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임차 목적물 훼손 주장의 경우 임대인은 임차인의 고의 또는 과실로 인한 훼손을 입증해야 손해배상을 청구할 수 있습니다. 증거가 없는 경우 임차인의 책임이 인정되지 않습니다. 주택도시보증공사의 보증 증권은 임대인의 채무불이행 시 보증기관이 대신 채무를 이행하는 보증의 일종으로 임차인의 임대차보증금 반환채권을 담보하는 역할을 할 뿐, 임대인 본인의 보증금 반환 의무를 소멸시키는 것은 아닙니다.
임대차 계약 종료 시 임차인은 임대인에게 계약 갱신 거절 의사를 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 명확히 전달해야 합니다. 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 완전히 인도하지 않았다고 주장할 수 있으나 임대인이 임의로 목적물에 접근하여 사용하거나 도어락 비밀번호를 변경하고 제3자에게 임대하는 등의 행위를 했다면 임차인의 인도 의무는 이행된 것으로 볼 수 있습니다. 임차 목적물의 훼손에 대한 책임은 임차인의 고의나 과실이 증명되어야 합니다. 임대인은 훼손 사실과 임차인의 귀책 사유를 입증해야 하며 증거가 없는 경우 임차인의 책임이 인정되지 않습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증금 보증 증권은 임대인의 채무불이행 시 보증기관이 대신 보증금을 지급하는 것으로 임대인의 보증금 반환 의무를 면제하는 것이 아닙니다. 임대차 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못하는 경우 임차인은 내용증명 발송 후 임대차보증금 반환 청구 소송을 통해 보증금과 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
