임대차
원고는 임대인으로부터 오피스텔 임대차보증금을 돌려받지 못하자 소송을 제기했습니다. 1심 법원에서는 피고에게 일부 패소 판결을 내렸으나 항소심 법원은 피고 회사가 공동 임대인의 지위에 있거나 설령 공동 임대인이 아니더라도 피고 회사로부터 오피스텔 관리를 위임받은 다른 회사(G)의 행위가 민법상 표현대리에 해당하여 피고 회사에게 임대차보증금 반환 책임이 있다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 회사와 다른 회사(G)가 공동으로 원고에게 임대차보증금 4,600만 원과 지연이자를 지급하라는 판결을 내렸습니다.
원고 A는 주식회사 E와 G이 공동 소유하고 있는 오피스텔에 대해 G 주식회사를 통해 임대차 계약을 체결하고 임대차보증금 4,600만 원을 지급했습니다. 그러나 임대차보증금을 반환받지 못하게 되자 피고 주식회사 E가 공동 임대인으로서 또는 G 주식회사의 대리인으로서 책임을 져야 한다며 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다. 피고 E는 자신이 공동 임대인이 아니며 G의 행위가 자신을 구속하지 않는다고 주장했습니다.
피고 회사가 오피스텔 임대차계약의 공동 임대인으로서 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부 또는 설령 공동 임대인이 아니더라도 피고 회사로부터 관리 업무를 위임받은 다른 회사(G)의 임대차계약 체결 행위가 민법상 권한을 넘은 표현대리에 해당하여 피고 회사가 임대차보증금 반환 책임이 있는지 여부.
항소심 법원은 제1심판결의 피고에 대한 원고 패소 부분을 취소하고 피고 주식회사 E는 제1심 공동피고 G 주식회사와 공동하여 원고 A에게 4,600만 원 및 이에 대하여 2021년 3월 3일부터 2023년 2월 9일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었습니다.
법원은 피고 회사가 다른 회사(G)에게 이 사건 오피스텔 전체의 관리 및 세무서 신고 등 업무를 위임하고 법인 도장을 보관하도록 한 점을 인정했습니다. 또한 피고와 G이 오피스텔을 공동 출자하여 건설하고 공동 소유자로 등기되어 있었으며 G이 피고의 관여 없이도 공동 명의로 임대차 계약을 계속 체결해왔음에도 피고가 이의를 제기하지 않았던 점 등을 종합하여 판단했습니다. 이에 따라 원고가 G이 피고를 대리하여 임대차 계약을 체결했다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 보아 민법 제126조의 권한을 넘은 표현대리가 성립한다고 결론 내렸습니다. 따라서 피고는 G과 공동으로 임대차보증금과 지연손해금을 원고에게 지급할 의무가 있습니다.
민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리): 이 조항은 대리인이 자신의 권한 밖의 행위를 했을 때 상대방이 그 대리인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다면 본인이 그 행위에 대해 책임을 져야 한다는 법리입니다. 본 사건에서는 피고 회사(본인)가 G 주식회사(대리인)에게 오피스텔 건물 전체의 관리 및 세무서 신고 등의 업무를 위임하고 법인 도장을 보관하게 한 점, 피고와 G이 오피스텔을 공동 출자하여 건설하고 공동 소유자로 등기되어 있었던 점, G이 피고의 직접적인 관여 없이도 공동 명의로 임대차 계약을 계속 체결해왔음에도 피고가 이의를 제기하지 않았던 점 등이 종합적으로 고려되어 원고(상대방)가 G에게 임대차 계약 체결 권한이 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있었다고 인정되었습니다. 따라서 피고 회사는 G의 임대차 계약 체결 행위에 대해 책임을 지고 임대차보증금을 반환할 의무가 발생했습니다. 민법 제125조 (대리권 수여의 표시에 의한 표현대리): 이 조항은 본인이 어떤 사람에게 대리권을 주었다는 표시를 했을 때 그 표시를 믿고 대리인과 거래한 상대방에 대해 본인이 책임을 지는 경우를 말합니다. 본 사건에서는 G이 피고의 직접적인 위임을 받았다고 보기 어려워 민법 제125조는 적용되지 않았지만 민법 제126조의 넓은 의미의 표현대리로 인정되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 이 법은 소송이 진행되는 동안의 지연이자를 정하는 특별법입니다. 이 사건에서는 법원 판결 선고일까지는 민법이 정한 연 5%의 이율을 적용하고 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율을 적용하도록 하였습니다. 이는 소송을 통해 채무 이행을 지연시키는 것을 방지하고 채권자의 권리 구제를 신속히 하기 위한 목적입니다. 민사소송법 제420조 (제1심판결 인용): 항소심에서 1심 법원의 판결 이유 중 일부를 그대로 사용할 때 적용되는 조항입니다. 본 사건에서는 1심 판결의 기초 사실 및 공동임대인 주장에 관한 판단 부분을 그대로 인용했습니다.
임대차 계약 체결 시 당사자 확인: 여러 법인이나 개인이 공동으로 건물을 소유하거나 관리하는 경우 임대차 계약을 체결하기 전에 실제 임대인이 누구인지 계약 체결 권한이 있는 대리인인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 소유자를 확인하고 대리인이 계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 통해 대리 권한을 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 복수 소유자의 경우: 건물의 소유자가 여러 명일 경우 모든 소유자가 임대차 계약에 직접 참여하거나 한 명의 소유자나 관리자가 다른 소유자들로부터 명확한 위임을 받았는지 확인해야 합니다. 만약 한 명 또는 한 법인만 계약에 관여하고 다른 소유자나 법인의 명의가 함께 기재된 경우 나중에 책임 소재를 두고 분쟁이 발생할 수 있습니다. 계속적인 대리 행위에 대한 주의: 특정 법인이나 개인이 오랫동안 다른 사람(본인)을 대신하여 계약을 체결해왔다고 하더라도 그 행위가 법률적으로 본인에게 항상 효력을 미치는 것은 아닙니다. 대리 권한의 범위나 표현대리 요건 충족 여부는 개별 사안에 따라 다르게 판단될 수 있으므로 본인에게 직접 의사를 확인하거나 명시적인 위임을 요구하는 것이 안전합니다. 임대차보증금 반환 문제 발생 시: 임대차보증금 반환이 지연되거나 거부될 경우 소송 제기 전에 내용증명 발송 등을 통해 채무 이행을 최고하고 증거 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 이때 임대차 계약서 보증금 이체 내역 등 관련 자료를 철저히 준비해야 합니다.
