임대차
임차인인 주식회사 A가 임대인 B와 맺은 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 후, 건물이 강제 경매에 넘어가자 계약 해지를 통보하고 임대차 보증금 1억 원 전액 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 임차인이 연체한 차임 1,200만 원과 추가 연체 차임을 임대차 보증금에서 공제한 나머지 금액을, 임대인이 임차인으로부터 건물을 인도받음과 동시에 지급하라고 판결했습니다.
주식회사 A는 2017년 1월 6일 피고 B와 보증금 1억 원, 월 차임 100만 원으로 2017년 1월 31일부터 2019년 1월 30일까지 건물 임대차 계약을 맺었고, 이후 이 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다. 그러던 중 2020년 11월 4일 이 건물에 강제 경매가 개시되자, 원고는 2021년 1월 4일 소장 부본 송달을 통해 임대차 계약 해지 의사를 표시하며 임대차 보증금 1억 원의 반환을 요구했습니다. 그러나 피고는 원고가 2020년 12월부터 차임 및 관리비를 연체했으므로 이를 보증금에서 공제해야 한다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다.
묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 해지 시점에 임대차 보증금을 반환해야 하는 범위와 임차인이 연체한 차임 및 관리비를 보증금에서 공제할 수 있는지 여부가 쟁점입니다. 특히 임차인이 보증금 전액 반환을 주장한 상황에서 임대인의 연체 차임 공제 주장이 타당한지 여부가 중요하게 다루어졌습니다.
법원은 피고(임대인)가 원고(임차인)로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받는 동시에 임대차 보증금 8,800만 원(원래 보증금 1억 원에서 2020년 12월부터 2021년 11월까지의 연체 차임 1,200만 원을 공제한 금액)을 지급하라고 판결했습니다. 또한, 2021년 12월 1일부터 부동산 인도 완료일까지 발생하는 월 100만 원의 차임 및 관리비 등 일체를 추가로 공제한 나머지 돈을 지급하도록 명령했습니다. 원고의 나머지 청구(연체 차임 공제 없는 1억 원 전액 반환 청구)는 기각되었으며 소송 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 임차인은 해지를 통보할 수 있으나, 임대인은 임차인의 계약 종료 후 미납된 차임이나 기타 채무를 임대차 보증금에서 공제할 권리가 있습니다. 본 사건에서는 임차인이 소장 부본 송달을 통해 해지 의사를 밝혔고, 임대인은 그 시점까지 발생한 연체 차임을 공제한 보증금만을 반환할 의무가 있다고 판단되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등) 제4항 및 제5항: 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차의 경우 임대차 기간 만료 후 임대인의 갱신 거절 통지 등이 없으면 묵시적으로 갱신되며 이 경우 존속기간은 2년으로 봅니다 (제4항). 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 해지 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다 (제5항). 민법 제536조 (동시이행의 항변권): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 임대차 보증금 반환 의무와 임차 목적물 인도 의무는 이러한 동시이행 관계에 있으므로, 임대인은 임차인에게 건물을 돌려받는 것과 동시에 보증금을 지급할 의무를 가집니다. 임대차 보증금의 성격: 임대차 보증금은 임차인이 임대차 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 차임, 관리비, 손해배상금 등 임차인의 모든 채무를 담보하는 기능을 합니다. 따라서 임대인은 계약 종료 시까지 발생한 임차인의 미지급 채무를 보증금에서 공제할 수 있습니다.
상가 임대차의 묵시적 갱신: 상가건물 임대차보호법에 따라 임대차 기간이 만료되었음에도 임대인이 상당한 기간 내에 임차인에게 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 간주됩니다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제4항). 임차인의 해지 통보: 상가건물 임대차보호법상 묵시적으로 갱신된 임대차의 경우, 임차인은 갱신된 계약 기간 중 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통고할 수 있습니다. 다만, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제5항). 보증금 반환과 공제: 임대인은 임대차 계약 종료 시 임차인이 연체한 차임, 관리비, 손해배상금 등 임차인의 모든 채무를 임대차 보증금에서 공제한 후 잔액을 반환할 수 있습니다. 본 사례에서 임차인이 2020년 12월부터 차임을 연체했으므로, 이 연체 차임은 보증금에서 당연히 공제되었습니다. 부동산 인도 의무: 임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환받기 전까지는 임차 건물을 인도할 의무가 있습니다. 법원은 보증금 지급과 건물 인도를 동시이행 관계로 보므로, 건물을 비우지 않으면 보증금을 받기 어렵습니다.
