상가 임대차 계약 종료 후 권리금 회수 및 점포 인도 분쟁 사건

임차인 C는 상가건물을 임대하여 식당을 운영하던 중, 건물주가 D에서 A와 B로 변경되었습니다. 임대차 계약기간 만료를 앞두고 임차인은 새로운 임차인 G을 주선하여 권리금 계약을 체결했음을 건물주에게 통지했으나, 건물주 A와 B는 이를 거절했습니다. 계약기간이 만료된 후에도 임차인 C는 점포를 계속 점유하며 사용했습니다. 이에 건물주 A와 B는 점포 인도를 요구하는 소송을 제기했고 임차인 C는 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 임차인 C가 점포를 인도하고 연체 차임 상당의 부당이득금을 건물주에게 지급해야 하며 건물주는 임대보증금에서 이를 공제한 금액을 임차인에게 반환해야 한다고 판결했습니다. 반면 임차인 C의 권리금 손해배상 청구는 건물주가 권리금 회수를 방해했다고 볼 증거가 부족하다는 이유로 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A, B: 이 사건 점포가 있는 건물을 D로부터 매수한 새로운 건물주
• 피고(반소원고) C: 이 사건 점포를 임차하여 식당을 운영하던 임차인
• D: 이 사건 건물의 원래 소유자이자 최초 임대인
• G: 임차인 C가 주선한 새로운 임차인이 되려던 자

분쟁 상황

D는 2012년 8월 29일 피고 C에게 제주시의 한 건물 1층 점포를 임대보증금 1,000만 원, 차임 연 1,300만 원으로 임대했습니다. 피고 C는 이 점포에서 식당을 운영했습니다. 2015년 10월 14일 원고 A, B가 D로부터 이 건물을 매수하면서 임대차 계약상 임대인의 지위를 승계했습니다. 최초 계약기간은 2017년 1월 31일 만료 예정이었으나, 원고 A, B와 피고 C는 임대차 기간을 2018년 1월 31일까지 1년 연장하기로 합의했습니다. 2017년 11월 15일, 원고 A, B는 피고 C에게 임대차 계약이 2018년 1월 31일 만료됨을 통보했습니다. 이에 피고 C는 2018년 1월 4일 원고 A에게 내용증명 우편으로 새로운 임차인 G과 권리금 1억 원의 권리금 계약을 체결했으니 상가건물 임대차보호법에 따라 G과 임대차 계약을 체결해 줄 것을 요청했고, 거절 시 권리금에 상응하는 손해배상을 요구했습니다. 그러나 피고 C는 임대차 계약이 종료된 2018년 1월 31일 이후에도 점포를 계속 사용하다가 2018년 10월 26일 다른 곳으로 식당을 이전했습니다. 그럼에도 잠금장치를 유지하고 간판, 영업시설, 비품을 그대로 둔 채 점포 전면에 식당 이전을 안내하는 현수막을 부착하고 야간에도 조명을 켜두어 식당 이전을 홍보하는 방식으로 점포를 완전히 인도하지 않았습니다. 이에 원고 A, B는 피고 C에게 점포 인도를 요구하는 소송을 제기했고, 피고 C는 원고 A, B가 권리금 회수를 방해했다며 손해배상 반소를 제기하여 분쟁이 심화되었습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 기간 만료 후 임차인의 점포 인도 의무 및 부당이득금 지급 의무 여부 건물주의 임대보증금 반환 의무 및 점포 인도 의무와의 동시이행 관계 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 건물주가 정당한 사유 없이 거절하여 권리금 회수 기회를 방해했는지 여부 건물주가 권리금 회수를 방해했을 경우 손해배상 책임의 범위

법원의 판단

1. 피고(임차인 C)는 원고(건물주 A, B)들로부터 각자 10,000,000원에서 2018년 2월 1일부터 점포 인도 완료일까지 월 833,333원의 비율로 계산한 금액을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 점포를 인도해야 합니다. 이는 임차인의 점포 인도의무와 건물주의 임대보증금 반환의무가 동시이행 관계에 있음을 의미합니다.
2. 원고(건물주 A, B)들의 나머지 본소 청구와 피고(임차인 C)의 원고(건물주 A, B)들에 대한 반소(권리금 손해배상) 청구는 모두 기각되었습니다.
3. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 90%는 피고(임차인 C)가, 나머지 10%는 원고(건물주 A, B)들이 부담합니다.

결론

임차인은 임대차 계약 만료 후 점포를 계속 점유했기 때문에 점포를 건물주에게 인도하고 기간 만료 이후의 차임 상당의 부당이득금을 지급해야 합니다. 건물주는 임대보증금에서 이 금액을 공제한 나머지를 임차인에게 돌려주면서 점포를 인도받아야 합니다. 임차인이 주장한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구는 건물주가 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했다고 볼 충분한 증거가 없다는 이유로 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등): 이 조항은 임차인이 권리금을 회수할 기회를 보호하기 위해 마련된 법규입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 만약 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있습니다. 방해 행위: 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 신규 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위 등이 해당합니다. 정당한 사유: 그러나 신규 임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 임차인이 신규 임차인에 대한 정보를 제공하지 않은 경우 등은 임대인이 계약 체결을 거절할 '정당한 사유'로 인정되어 손해배상 책임을 지지 않을 수 있습니다. 본 사건에서는 피고(임차인)가 신규 임차인(G)의 자력이나 의무 이행 능력에 대한 정보를 충분히 제공하지 않았고, 원고(건물주)들이 G을 직접 만나본 적도 없다는 점, 권리금 계약의 진정성이 부족하다는 점 등이 건물주의 거절에 정당한 사유가 있다고 판단되는 근거가 되었습니다. 동시이행의 항변권: 임대차 계약이 종료되면 임차인은 목적물을 임대인에게 반환할 의무가 있고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이러한 의무들은 서로 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 즉, 한쪽 당사자가 자신의 의무를 이행하지 않으면서 상대방에게만 의무 이행을 요구할 수 없습니다. 이 사건에서는 피고(임차인)의 점포 인도의무와 원고(건물주)들의 공제 후 임대차 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 부당이득 반환 의무: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환할 의무가 있습니다. 이 사건에서 피고(임차인)는 임대차 계약이 종료되었음에도 점포를 계속 점유하고 사용하여 임대료 상당의 이득을 얻었으므로, 이 부분을 원고(건물주)들에게 반환해야 할 부당이득금으로 보았습니다.

참고 사항

신규 임차인 주선 과정 명확화: 임차인은 새로운 임차인을 주선할 때, 단순히 통지서를 보내는 것을 넘어 실제 신규 임차인의 재정 능력, 임대차 의무 이행 의사 및 능력 등 건물주가 판단할 수 있는 충분한 정보를 적극적으로 제공해야 합니다. 신규 임차인과 건물주가 직접 만나 대화할 수 있는 자리를 마련하는 등 구체적인 주선 노력이 필요합니다. 권리금 계약의 진정성 확보: 권리금 계약은 실제적인 의사와 계약금 지급 등의 형태로 그 진정성이 입증될 수 있어야 합니다. 권리금 계약이 형식적이거나 실제 이행될 의사가 없다고 판단될 경우, 법적 보호를 받기 어렵습니다. 임대차 계약 종료 후 점유: 계약 기간이 만료되었음에도 점포를 완전히 인도하지 않고 계속 점유하거나 영업 준비를 위해 비품 등을 방치하면, 임차인은 건물주에게 해당 기간 동안의 차임 상당의 부당이득금을 지급해야 할 의무가 발생합니다. 점포를 비울 때는 모든 시설물을 철거하고 잠금장치도 건물주에게 넘기는 등 완전한 인도를 완료해야 합니다. 상가건물 임대차보호법의 권리금 보호 예외 사유 숙지: 건물주가 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 경우에만 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 책임을 지게 됩니다. 신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우 등 법에서 정하는 정당한 사유가 있다면 건물주는 손해배상 책임을 지지 않습니다.