임대차
이 사건은 상가 임대차 계약 종료 후 임차보증금 반환을 둘러싼 분쟁입니다. 원고는 임대인인 피고로부터 상가를 임차하여 사용하다가 계약 기간 만료로 상가를 인도했습니다. 원고는 임차 기간 동안 월세를 일부 미지급했고 상가 원상회복 의무도 완전히 이행하지 않았습니다. 이에 원고는 미지급 월세를 공제한 나머지 보증금의 반환을 청구했으나 피고는 원상회복 비용, 연체 월세 지연손해금, 원상회복 불이행으로 인한 손해배상 등을 추가로 공제해야 한다고 주장하며 맞섰습니다. 법원은 미지급 월세와 원상회복 비용 그리고 연체 월세 지연손해금은 보증금에서 공제하는 것이 타당하다고 보았으나 원상회복 불이행으로 인한 추가적인 손해배상 청구는 받아들이지 않았습니다. 최종적으로 법원은 피고가 원고에게 78,537,411원과 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.
2016년 9월 1일 피고는 D에게 상가를 임대하고 계약 만료 시 모든 시설물을 원상회복해야 한다는 특약 조건을 정했습니다. 2017년 6월 28일 원고는 피고의 동의하에 D으로부터 임차인 지위를 인수하며 기존 계약 조건 및 특약을 그대로 승계했습니다. 원고는 2021년 8월 24일 계약 갱신을 원하지 않아 상가를 피고에게 인도했지만 2020년 6월분부터 2021년 8월분까지의 월세 108,900,000원을 미지급했습니다. 임대차계약 종료 후 임대차보증금 반환 과정에서 원고는 미지급 월세를 제외한 보증금 반환을 요구했으나 피고는 원상회복 불이행으로 인한 비용과 추가적인 손해배상액의 공제를 주장하며 보증금 반환액에 대한 이견이 발생했습니다. 이에 원고는 피고를 상대로 임차보증금반환 청구의 소를 제기하게 되었습니다.
임대차계약 종료 시 임대차보증금 반환 범위, 미지급 월세 및 그 지연손해금의 공제 여부와 액수, 임차인의 원상회복 의무 내용과 범위 그리고 그에 따른 원상회복 비용의 공제 여부 및 액수.
법원은 피고가 원고에게 78,537,411원과 이에 대하여 2022년 7월 8일부터 2022년 11월 9일까지 연 6%, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용 중 30%는 원고가, 나머지는 피고가 각각 부담하도록 했습니다. 제1항은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.
법원은 임대차보증금 2억 5천만 원에서 원고의 미지급 월세 108,900,000원, 상가 원상회복 비용 20,633,891원, 연체 월세 지연손해금 3,952,397원을 공제한 금액을 임대차보증금으로 인정했습니다. 피고가 원고에게 이미 지급한 43,913,712원을 충당한 결과, 피고는 원고에게 잔여 보증금 78,537,411원과 이에 대한 지연이자를 지급해야 한다고 최종 판결했습니다.
본 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 첫째, 임차인이 임대차 목적물을 반환할 때 원상회복 의무가 있다는 민법 제654조와 제615조가 적용되었습니다. 다만 대법원 판례에 따라 원상회복 의무의 구체적인 내용과 범위는 임대차계약 체결 경위, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 종합적으로 고려하여 개별적으로 정해져야 합니다. 둘째, 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물 반환 시까지 발생하는 임차인의 모든 채무(월세 채무, 목적물 멸실·훼손으로 인한 손해배상 채무 등)를 담보하는 성격을 가집니다. 따라서 별도의 의사표시 없이도 연체된 월세와 그 지연손해금, 원상회복 비용 등이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 셋째, 상인인 원고가 영업을 위해 체결한 임대차에서 발생한 월세 지급 채무는 상행위로 인한 채무에 해당하므로 지연손해금 계산 시 상법에 정한 연 6%의 이율이 적용됩니다. 또한 소송 촉진 등에 관한 특례법에 따라 판결 선고일 이후에는 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다.
임차 계약 시 계약서상 원상회복 특약 내용과 범위를 명확히 확인하고 기록해두는 것이 중요합니다. 특히 기존 임차인의 지위를 승계하는 경우 최초 임차 당시의 상태가 기준이 될 수 있으므로, 최초 상태를 알 수 있는 자료(사진, 영상 등)를 확보해 두어야 합니다. 임차 기간 동안 임대료 연체가 발생하지 않도록 주의하고 불가피하게 연체될 경우 임대인과 소통하여 해결 방안을 모색해야 합니다. 연체된 월세에는 지연손해금이 부과될 수 있습니다. 계약 종료 시 임차인은 임차 목적물을 임대인에게 반환할 때 원상회복 의무를 다해야 합니다. 원상회복 비용은 임대차보증금에서 공제될 수 있으므로 미리 예상 비용을 파악하고 준비하는 것이 좋습니다. 임대차보증금은 미지급 월세, 원상회복 비용 등 임차인의 채무를 담보하는 성격이 있습니다. 따라서 계약 종료 후 보증금 반환 시 이러한 채무액이 공제될 수 있음을 인지해야 합니다. 임대인은 임차인의 원상회복 의무 불이행을 이유로 임차 목적물을 인도받은 후의 차임 상당의 손해배상을 주장하기 위해서는 실제로 건물을 사용하지 못하여 손해가 발생했다는 점을 입증해야 합니다. 단순히 원상회복이 덜 되었다는 이유만으로는 추가 손해가 인정되지 않을 수 있습니다.
