임대차
임차인이 임대차 계약 종료 의사를 밝혔음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 제기한 소송에서, 법원은 임대인에게 임대차보증금 4천만원을 임차인에게 지급하고 부동산을 인도받으라고 판결한 사건입니다.
원고 A는 2018년 9월 11일 피고 C와 임대차보증금 4천만원에 주택 임대차 계약을 맺었습니다. 계약 기간은 2018년 10월 17일부터 2020년 10월 17일까지였습니다. 계약 기간이 끝난 후 원고 A는 2022년 9월 14일 피고 C에게 문자 메시지로 계약 연장을 하지 않겠으니 보증금을 돌려달라고 요청했습니다. 피고 C는 돈이 없으니 새로운 세입자를 구해서 보증금을 반환하겠다고 말했지만, 2022년 12월 15일 해지일 이후에도 보증금을 반환하지 않았습니다. 이에 원고 A는 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금 반환을 지체할 경우 임차인이 임대차보증금을 돌려받을 수 있는지 여부
법원은 임대인 피고 C가 원고 A로부터 문제의 부동산 36.36㎡를 인도받는 것과 동시에 원고 A에게 임대차보증금 4천만원을 지급하고, 소송 비용도 피고가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있다고 판결했습니다. 피고가 변론을 하지 않아 무변론 판결로 선고되었습니다.
임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 보증금 반환을 지체할 경우, 임차인은 법적 절차를 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다. 특히 임대인이 소송에 대응하지 않는다면 법원은 임차인의 청구를 그대로 인용하는 무변론 판결을 내릴 수 있습니다.
민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사안에서는 임대인과 임차인의 임대차 계약 관계를 규정하는 기본적인 법리입니다. 주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신): 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 사안에서 임차인은 계약 종료 의사를 명확히 전달하였으므로, 묵시적 갱신이 아닌 계약 해지를 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약 해지): 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 본 사안의 경우, 최초 계약 기간 만료 후 묵시적 갱신이 이루어졌을 가능성이 있으며, 임차인의 해지 통보 후 3개월 뒤(2022년 9월 14일 통보 → 2022년 12월 14일 해지 효력 발생) 임대인의 보증금 반환 의무가 발생한다고 볼 수 있습니다. 민법 제536조 (동시이행의 항변권): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 임대차 관계에서 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 임차인이 주택을 인도하는 것과 동시에 보증금을 반환받을 수 있습니다. 민사소송법 제208조 제3항 (판결의 방식) 및 제257조 제1항 (무변론 판결): 피고가 원고의 청구에 대하여 답변서를 제출하지 않거나, 답변서를 제출했더라도 변론기일에 출석하지 않는 등 변론을 하지 아니한 때에는 법원은 청구의 원인이 되는 사실을 자백한 것으로 보아 변론 없이 원고 승소 판결을 할 수 있습니다. 이 사건에서 임대인 C가 변론에 참여하지 않아 무변론 판결이 내려진 근거 법조입니다.
임대차 계약 기간 만료 최소 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 거절 의사를 명확히 전달해야 합니다. 문자 메시지, 내용증명 등 증거를 남길 수 있는 방법이 좋습니다. 임대인이 보증금 반환을 지체할 경우, 임대차보증금 반환 소송을 제기할 수 있으며, 이때 임대인에게 주택을 먼저 인도할 필요 없이 동시 이행을 주장할 수 있습니다. 즉, 보증금을 받는 것과 집을 돌려주는 것이 동시에 이루어져야 합니다. 임대인이 소송에 무대응할 경우 무변론 판결이 내려질 수 있으며, 이는 임차인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 보증금 반환이 지연될 경우, 임차권등기명령을 신청하여 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
