기타 민사사건
임차인이 전세자금대출을 받을 수 있도록 임대인의 협조 의무를 명시한 전세 계약에서 임대인이 해당 의무를 불이행하여 임차인이 대출 승인을 받지 못하고 계약을 해지한 사건입니다. 법원은 임대인의 협조 불이행을 계약 위반으로 인정하고 임대인에게 임차보증금 1억 원과 손해배상액 1,000만 원을 합한 1억 1,000만 원을 임차인에게 지급하라고 판결했습니다. 이와 동시에 임차인은 임대인에게 해당 부동산을 인도해야 합니다.
2022년 7월 29일 원고 A는 피고 B와 보증금 1억 원의 전세 계약을 체결했습니다. 계약 특약으로 '임대인은 임차인의 전세대출 및 전세보증보험 가입에 동의하며 임차인이 요구시 이행하여야 한다'고 명시했습니다. 원고 A는 피고 B로부터 부동산을 인도받고 보증금 1억 원을 지급했으며 보증금 마련에 상당 부분 타인에게 차용한 돈이 포함되어 있었습니다. 원고 A는 2022년 9월 16일경 C은행에 8,000만 원의 주택전세자금대출을 신청하여 승인을 받았으나 임대인 피고 B의 비협조로 인해 대출 신청이 취소 처리되었습니다. 원고 A는 2022년 9월 23일 피고 B 측에 대출 금융기관 및 상담사 연락처를 미리 알렸고 상담사는 2022년 9월 24일 토요일 오후 5시 56분경 피고 B 측에 전화했으나 통화가 불발되었고 이후 메시지를 보낸 뒤 오후 6시 7분경 다시 전화하여 약 2분간 통화했지만 피고 B 측의 대출 협조를 얻지 못했습니다. 피고 B 측은 평일에 일하여 11시부터 15시까지는 전화를 받기 힘드니 그 외 시간에 연락 달라고 답변서에 기재했지만 상담사의 연락 시간은 늦은 시간이 아니었고 비정상적인 진행이라고 볼 만한 정황도 없었습니다. 원고 A는 2022년 9월 29일 피고 B의 아들에게 전화하여 대출 협조 의사를 다시 확인했지만 아들은 협조하지 않겠다는 의사를 밝혔습니다. 이에 원고 A는 피고 B의 특약 불이행을 이유로 계약 해지를 통보하고 소송을 제기했습니다.
전세 계약 특약에 명시된 임대인의 전세자금대출 협조 의무 불이행이 계약 해지 사유에 해당하는지 여부와 이에 따른 임대인의 보증금 반환 및 손해배상 책임 유무입니다.
피고는 원고로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 전세보증금 1억 원과 손해배상액 1,000만 원을 합한 1억 1,000만 원을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담하며 제1항은 가집행할 수 있습니다.
법원은 임대인 피고 B가 임차인 원고 A의 전세자금대출에 협조할 의무를 정당한 사유 없이 불이행한 것이 계약 위반에 해당한다고 보았습니다. 이에 따라 임대차 계약은 해지되었으며 임대인 피고 B는 원고 A에게 이미 받은 전세보증금 1억 원과 계약서상 손해배상 예정액인 계약금 1,000만 원을 합한 1억 1,000만 원을 반환해야 합니다. 임차인 원고 A의 부동산 인도 의무와 임대인 피고 B의 보증금 등 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다.
본 사건은 민법상의 계약 해지 채무불이행 손해배상 그리고 동시이행의 원칙과 관련된 법리가 적용되었습니다.
민법 제544조 (이행지체와 해제): 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 임대인 피고 B가 임차인 원고 A의 전세자금대출에 협조할 의무를 이행하지 않은 것은 채무불이행에 해당하며 이에 따라 원고 A는 계약을 해지할 수 있었습니다.
민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인 피고 B의 대출 협조 의무 불이행은 채무불이행에 해당하므로 임차인 원고 A는 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
민법 제548조 (해제의 효과 원상회복의무): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있습니다. 본 사건에서 임대차 계약이 해지되었으므로 임대인 피고 B는 임차인 원고 A에게 지급받은 보증금을 반환해야 하며 임차인 원고 A는 임대인 피고 B에게 부동산을 인도해야 합니다.
민법 제549조 (동시이행): 각 당사자는 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 따라서 본 사건에서 부동산 인도 의무와 보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 합니다.
민법 제398조 (배상액의 예정): 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 미리 정할 수 있습니다. 본 사건의 계약서에는 계약금을 손해배상 예정액으로 정한 조항이 있었으므로 임대인 피고 B는 약정된 손해배상액인 1,000만 원을 지급할 의무가 있습니다.
전세자금대출을 받아야 할 경우 계약서에 임대인의 대출 협조 의무를 명확히 기재하고 협조 범위(예: 금융기관의 권리관계 확인 요청 응답 필요 서류 제공 등)를 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 만약 임대인이 협조 의무를 이행하지 않아 대출이 불가능해진다면 이는 계약 위반으로 간주되어 계약 해지 및 손해배상 청구가 가능할 수 있습니다. 대출 진행 과정에서 임대인과의 모든 연락 시도 및 그 내용을 기록(전화 기록 메시지 내용증명 등)으로 남겨두는 것이 증거 확보에 매우 중요합니다. 전세 계약 시 계약금은 종종 손해배상 예정액으로 정해지므로 임대인의 귀책 사유로 계약이 해지될 경우 계약금 상당액을 손해배상으로 받을 수 있다는 점을 알아두세요.
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