오피스텔 임대차보증금 반환 요구 사건

원고(임차인)는 피고(임대인)로부터 오피스텔을 임대차보증금 2억 4,100만원에 임차했습니다. 임대차계약 당시 임대인의 신용불량 문제로 전세보증보험 가입이 불가능해지자, 원고는 임대차계약 갱신 거절 의사를 표시했습니다. 임대인은 새로운 세입자를 구하면 보증금을 반환해주겠다고 했으나, 원고는 임대인의 신용 문제로 보증금을 돌려받지 못할 것을 우려하여 임대차계약 만료일 전에 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 오피스텔을 임차한 세입자
• 피고 C: 이 사건 오피스텔을 임대한 집주인

분쟁 상황

원고는 2020년 7월 24일 피고와 임대차보증금 2억 4,100만원으로 오피스텔 임대차계약을 맺고 2020년 8월 28일에 입주하며 전입신고 및 확정일자를 받았습니다. 임대차 계약 체결 당시 피고로부터 1년 내 전세보증보험 가입 안내를 받았으나, 입주 9개월 무렵 주택도시보증공사(HUG)에 보증보험 가입을 신청한 결과 피고가 다른 세입자들에게도 보증금을 돌려주지 않은 기록이 있어 가입이 불가능하다는 통보를 받았습니다. 이에 원고는 2022년 3월 4일 문자메시지를 통해 2022년 8월 27일 계약 종료 후 이사 계획이 있음을 알리며 계약 갱신 거절 의사를 명확히 했습니다. 피고는 새로운 세입자를 구하면 보증금을 반환하겠다고 했으나, 원고는 피고의 신용불량 상태를 고려할 때 계약 만료일에 보증금을 돌려받기 어렵다고 판단하여 계약 종료일 이전인 2022년 5월 20일 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대차계약 만료 전 임대인의 신용불량으로 인해 임차인이 임대차보증금 반환을 미리 청구할 필요성이 있는지 여부 및 그 청구의 인용 가능성

법원의 판단

법원은 피고에게 원고에게 2억 4,100만원을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있다고 명령했습니다.

결론

법원은 피고가 무변론으로 응함에 따라 원고의 청구 원인을 모두 인정하여, 계약 기간이 만료되기 전임에도 불구하고 임대인의 임대차보증금 반환 의무를 인정하고 원고의 청구를 인용했습니다. 이는 임대인의 신용불량 등 사유로 장래의 채무 불이행 위험이 명백한 경우 임차인이 미리 보증금 반환을 청구할 수 있음을 보여주는 사례입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 임대차보증금 반환 청구 소송으로, 주로 다음과 같은 법령과 원칙이 적용됩니다.

• 민법 제618조 (임대차의 의의)​: 임대차계약의 기본적인 법적 근거를 제공하며, 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인이 이에 대한 대가로 차임을 지급하는 계약 관계를 규정합니다. 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 발생합니다.

• 민법 제651조의2 (묵시의 갱신)​: 임대차 기간 만료 전 일정 기간 내에 계약 갱신 거절 통지를 하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 '묵시적 갱신'에 대한 규정입니다. 이 사건에서 원고는 문자메시지를 통해 명확히 갱신 거절 의사를 전달함으로써 묵시적 갱신을 방지했습니다.

• 민사소송법 제208조 제3항 제1호 (무변론 판결)​: 피고가 소장 부본 또는 이행권고 결정 등본을 송달받고도 답변서 제출 기간 내에 답변서를 제출하지 않거나, 답변서 제출 기간이 지난 후에도 변론 없이 판결할 수 있는 경우에 해당하는 때에는 법원이 변론 없이 원고 승소 판결을 내릴 수 있습니다. 이 사건에서는 피고가 무변론으로 일관하여 원고의 청구 원인이 그대로 인정되어 승소 판결을 받게 되었습니다.

• 미리 청구할 필요성 (장래이행의 소)​: 임대인의 신용불량 등 사유로 인해 장래에 발생할 채무(임대차보증금 반환 의무)의 불이행이 미리 확실히 예견되는 경우, 채권자(임차인)는 채무의 이행기가 도래하기 전이라도 미리 소송을 제기하여 그 이행을 청구할 수 있습니다. 본 사건은 피고의 신용 상태 때문에 보증금 미반환의 위험이 높다는 점이 인정되어 장래이행의 소가 인용된 사례입니다.

참고 사항

임대차 계약 시 임대인의 신용 상태나 과거 보증금 관련 분쟁 이력 등을 미리 확인하는 것이 중요합니다. 전세보증보험 가입 여부는 임대인의 동의와 신용 상태에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 전에 가입 가능 여부를 명확히 확인해야 합니다. 임대차계약 갱신 거절 의사는 문자메시지 등 기록이 남는 방식으로 명확하게 전달해야 향후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있습니다. 임대차보증금 반환 의무가 발생할 예정이지만, 임대인의 재정 상태 등으로 인해 제때 보증금을 받지 못할 우려가 명백하다면 계약 만료일 전이라도 '장래이행의 소'를 제기하여 미리 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 피고가 소송에 응하지 않을 경우, 청구 원인에 대해 다투지 않는 것으로 간주되어 원고의 주장이 받아들여질 가능성이 높습니다.