아파트 재건축 사업방식 변경 계약 무효 확인 소송

이 사건은 A아파트 재건축조합이 시공사인 현대산업개발과의 공사계약 및 변경계약이 무효임을 주장하며 확인을 구한 사건입니다. 원고 조합은 시공사 선정 과정에 절차적 하자가 있었고, 재건축 사업방식(지분제에서 도급제로) 변경 총회 결의에 의결정족수 및 서면결의 방법 위반 등의 하자가 있어 계약들이 무효라고 주장했습니다. 법원은 2010년 1차 변경계약 무효 확인 청구는 2차 변경계약으로 대체되어 확인의 이익이 없다고 보아 각하했습니다. 2008년 최초 공사계약과 2011년 2차 변경계약에 대해서는 시공사 선정 과정의 일부 절차상 하자가 중대한 무효 사유에 해당하지 않고, 2차 변경계약 총회 결의 역시 필요한 의결정족수를 충족했으며 기망이나 정보제공 의무 위반이 없었다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고: A아파트 주택건축정비사업조합 (A아파트 재건축정비사업을 시행하는 조합)
• 피고: 현대산업개발 주식회사 (A아파트 재건축정비사업의 시공사)

분쟁 상황

원고 조합은 2007년 7월 설립 인가를 받은 후, 같은 해 10월 시공자 선정 총회를 통해 피고인 현대산업개발을 시공사로 선정했습니다. 2008년 1월 31일, 원고와 피고는 사업방식을 '지분제'로 하는 A아파트 주택재건축정비사업 공사계약을 체결했습니다. 이 계약에는 무상지분율 120%가 적용되었고, 일반분양 수입 증가 시 추가 이익금을 조합에 귀속시키겠다는 내용이 포함되어 있었습니다. 그러나 2008년 10월경부터 피고는 세계적인 금융위기로 인한 부동산 시장 침체, 물가 및 금리 인상 등으로 공사비가 약 450억 원 증가하고 일반분양가 하락으로 약 280억 원의 손실이 예상된다며, 총 730억 원의 손실을 주장하며 사업방식을 '도급제'로 변경할 것을 요구하고 철거 공사를 중단했습니다. 원고 조합은 특별위원회를 구성하여 도급제 변경 시 예상되는 조합원 추가 분담금 증가 가능성 등을 검토했습니다. 이후 2009년 7월 25일과 12월 29일 두 차례 조합원 총회를 개최하여 피고의 계약 변경 요구를 수용하는 안건을 가결했습니다. 이에 따라 2010년 1월 13일, 원고와 피고는 사업방식을 지분제에서 도급제로 변경하고 공사비 등을 조정한 1차 변경계약을 체결하고 공사를 재개했습니다. 이후 2011년 4월 21일, 원고는 3차 조합원 총회를 통해 다시 공사도급계약 변경 승인 결의를 가결했고, 같은 해 7월 8일 공사비를 약 2,943억 6,800만 원으로 정하고 사업방식은 도급제로 유지하는 2차 변경계약을 체결했습니다. 이후 원고 조합은 시공사 선정 당시 절차적 하자가 있었고, 1차 및 2차 변경계약 과정의 총회 결의에 의결정족수 미달, 서면결의 방법 위반, 기망 및 정보제공 의무 위반 등의 하자가 있었다며 최초 공사계약 및 두 차례 변경계약 모두 무효임을 확인해 달라는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 시공자 선정 총회에서 입찰 마감 후 수정제안서를 제출받거나 개별 홍보를 하는 등 절차적 하자가 있었는지 여부 및 그로 인해 시공자 선정 결의가 무효인지 여부입니다. 둘째, 재건축 사업방식(지분제에서 도급제로) 변경이 재건축 결의의 내용, 특히 비용 분담 사항을 실질적으로 변경하는 것에 해당하여 구 도시정비법상 특별한 의결정족수가 필요한지 여부입니다. 셋째, 사업방식 변경을 승인한 조합원 총회 결의 시 서면결의의 방법이 적법했는지 여부 및 전체 의결정족수가 충족되었는지 여부입니다. 넷째, 총회 결의 과정에서 조합원들을 기망하거나 충분한 정보제공 의무를 위반했는지 여부입니다.

법원의 판단

1. 원고와 피고 사이의 2010. 1. 13.자 'A아파트 재건축정비사업 변경계약' 무효확인 청구 부분을 각하합니다.
2. 원고와 피고 사이의 2008. 1. 31.자 'A아파트 재건축정비사업 공사계약' 및 2011. 7. 8.자 'A아파트 주택재건축정비사업 변경계약' 무효확인 청구를 각 기각합니다.
3. 소송비용은 원고가 부담합니다.

결론

법원은 먼저 2010년 1월 13일자 1차 변경계약에 대한 무효확인 청구는 이후 2011년 7월 8일자 2차 변경계약이 체결되어 1차 계약의 내용을 흡수 대체했으므로, 1차 계약의 효력을 다투는 것은 과거의 법률관계 확인에 불과하여 법률상 이익이 없다고 보아 각하했습니다. 다음으로 2008년 1월 31일자 공사계약에 대해서는 시공사 선정 과정에서 입찰 마감 후 수정 제안서를 제출받거나 개별 홍보를 한 일부 절차적 하자가 있었으나, 이는 입찰의 공정을 해치고 조합원들의 자유로운 결정권을 침해할 정도의 중대한 하자는 아니라고 판단하여 이 계약은 유효하다고 보았습니다. 마지막으로 2011년 7월 8일자 2차 변경계약에 대해서는 재건축 사업방식을 지분제에서 도급제로 변경하고 조합원의 분담금을 크게 늘리는 등 당초 재건축 결의에서 정한 비용 분담 사항을 실질적으로 변경하는 것이므로, 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제15호에 따라 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 보았습니다. 하지만 법원은 서면결의서의 작성 방법(인감 날인 또는 서명)에 특별한 제한이 없다고 해석하고, 적법한 서면결의를 포함하여 전체 조합원 1,038명 중 702명 이상이 동의하여 3분의 2 이상의 의결정족수를 충족했다고 판단했습니다. 또한, 이 계약 변경은 시공사를 새로 선정하는 것이 아니므로 시공자 선정 총회와 같은 조합원 과반수 직접 참석 의사정족수는 필요하지 않다고 보았으며, 조합원 기망이나 정보제공 의무 위반도 없었다고 판단하여 2차 변경계약 역시 유효하다고 결론 내렸습니다. 결론적으로 원고의 모든 무효확인 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

연관 법령 및 법리

이 판례는 재건축 사업에서 시공사 선정 및 공사계약 변경의 유효성을 판단하는 데 중요한 법적 원칙들을 제시하고 있습니다.

• 구 도시 및 주거환경정비법(이하 '구 도시정비법') 제11조 제1항 (시공자 선정의 경쟁입찰 원칙)​ 이 조항은 재건축 사업의 시공자를 경쟁입찰 방식으로 선정하도록 규정하며, 이는 시공자 선정 과정의 공정성을 확보하고 조합 임원과 시공사의 유착 및 비리를 방지하여 조합원에게 불이익이 전가되는 것을 막기 위함입니다. 법원은 경쟁입찰 원칙을 위반하여 아예 경쟁입찰을 하지 않은 시공자 선정 행위는 당연히 무효라고 보았습니다. 그러나 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정했으나 절차나 금지사항을 위반한 경우에는, 그 위반 행위의 태양(방식), 정도, 중요성, 조합원에게 미친 영향 등을 종합적으로 고려하여 입찰의 공정성을 해치고 조합원의 자유로운 결정권을 침해했다고 인정될 때에만 무효가 될 수 있다고 판단했습니다. 이 사례에서 피고가 입찰 마감 후 수정제안서를 제출하고 개별 홍보를 한 것은 절차상 하자로 볼 수 있지만, 법원은 그 정도가 입찰의 공정을 해치거나 조합원의 선택권을 침해할 만큼 중대하지 않다고 보아 시공자 선정 결의는 유효하다고 판단했습니다.

• 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제15호 (정관 변경 및 계약 내용 변경의 의결정족수 유추 적용)​ 이 조항들은 재건축조합 정관의 필요적 기재사항인 '시공자와의 계약서에 포함될 내용'을 총회에서 의결할 때, 그 내용이 재건축 결의 당시 채택한 조합원의 비용 분담 조건을 실질적으로 변경하는 것이라면, 비록 정관 변경 절차가 아니더라도 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요한다는 법리를 제시합니다. 이는 조합원들의 재산권에 중대한 영향을 미치는 사항에 대해 특별 다수의 동의를 요구하여 조합원들의 이익을 보호하려는 취지입니다. 이 사례에서 2차 변경계약은 무상지분율을 120%에서 약 79%로 축소시키고 조합원 분담금을 크게 증가시키는 등 당초 재건축 결의의 비용 분담 사항을 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하여 변경한 것으로 판단되어, 조합원 2/3 이상의 동의가 필요하다고 보았습니다.

• 구 도시정비법 제17조 제1항 (서면결의 방법)​ 구 도시정비법은 조합설립 동의 등 일부 특정 중요 사안의 서면 동의 시에는 인감도장 사용 및 인감증명서 첨부를 특별히 규정하고 있습니다. 그러나 그 외의 사업 진행 단계에서의 의결 방법은 특별한 규정이 없는 경우 조합 정관에 따릅니다. 이 사례에서 법원은 2차 변경계약 승인을 위한 총회에서 서면결의를 할 때 반드시 최초 재건축 결의 시와 같이 인감도장을 사용하고 인감증명서를 첨부해야 하는 것은 아니라고 보았습니다. 정관에 특별한 제한이 없고, 법령 개정 추세 등을 고려할 때 조합원 명의의 인장 날인이나 서명만으로도 일단 결의 방법으로 유효하다고 판단했습니다.

• 과거 법률관계 확인의 이익 일단 당사자가 계약을 체결한 후, 이후에 새로운 계약을 체결하여 종전 계약의 내용을 흡수하거나 대체하는 경우, 특별한 사정이 없다면 종전 계약의 무효 확인을 구하는 것은 이미 효력을 상실한 과거의 법률관계를 다투는 것에 불과하여 법률상 확인의 이익이 없다고 봅니다. 이 사례에서 1차 변경계약의 내용을 흡수 대체하는 2차 변경계약이 유효하다고 판단되었으므로, 1차 변경계약의 무효 확인 청구는 확인의 이익이 없어 각하되었습니다.

참고 사항

재건축 사업은 장기간에 걸쳐 진행되며, 이 과정에서 경제 상황 및 부동산 시장 변화에 따라 시공사와의 계약 조건이 변경될 수 있습니다. 따라서 다음과 같은 사항들을 참고하여 유사한 상황에 대비할 수 있습니다.

• 계약 체결 및 변경 시 신중한 검토: 시공사와의 최초 공사계약은 물론, 이후 발생하는 변경계약 역시 조합원들의 재산권에 중대한 영향을 미치므로, 전문가의 도움을 받아 계약 내용을 철저히 검토해야 합니다.
• 총회 절차 및 의결정족수 준수: 시공사 선정, 사업방식 변경 등 중요한 사항은 도시정비법 및 조합 정관에서 정한 총회 소집 절차와 의결정족수를 반드시 지켜야 합니다. 특히 재건축 결의 내용을 실질적으로 변경하는 경우에는 엄격한 다수결 요건이 요구될 수 있습니다.
• 서면결의의 유효성 확보: 서면결의는 총회 의사결정의 중요한 수단이 될 수 있으나, 그 유효성을 담보하기 위해 조합원 본인의 진의를 확인할 수 있는 명확한 절차(예: 신분증 사본 첨부, 본인 확인 절차 등)를 마련하는 것이 중요합니다.
• 정보제공 의무 이행: 조합 집행부는 계약 변경의 사유, 변경될 계약의 주요 내용, 조합원에게 미치는 영향(예: 추가 분담금 예상액) 등 중요한 정보를 총회 안건 설명 자료 등을 통해 충분하고 정확하게 조합원들에게 제공해야 합니다.
• 계약 중단 및 협상 전략: 시공사가 공사 중단 등을 통해 계약 변경을 요구할 경우, 조합은 즉각적으로 법률적 타당성과 사업성을 면밀히 검토하고, 조합원들의 이익을 최대화할 수 있는 협상 전략을 수립해야 합니다.
• 과거 법률관계의 확인의 이익: 여러 차례 계약이 변경되거나 갱신되었을 경우, 가장 최종적으로 유효한 계약의 무효를 다투는 것이 법률상 확인의 이익을 충족시키는 방법일 수 있습니다. 이전 계약의 무효를 다투는 것이 확인의 이익이 없다고 판단될 수 있으므로 이 점을 유의해야 합니다.