편의점 개설 무산 상가 임대차 계약 해지 및 차임 분쟁

이 사건은 상가 임대차 계약에서 임차인이 편의점 용도로 상가를 임차했으나 편의점 개설이 좌절되면서 발생한 분쟁입니다. 임차인은 임대차 계약의 특약사항이 조건 미달성으로 효력이 없거나 사정변경으로 해지되었다고 주장하며 보증금 반환 및 부당이득금 반환을 청구했습니다. 그러나 법원은 특약사항이 계약의 효력 발생 조건이 아니라 단순히 업종 제한 특약으로 보았고 편의점 개설 좌절이 계약 해지 사유가 되는 사정변경으로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 또한 임차인의 합의해지 요청을 적법한 계약 해지 의사표시로 볼 수 없다고 보아 임대차 계약은 기간 만료로 종료되었으며 미지급 차임 및 지연손해금을 계산하여 임대인의 청구를 인정하고 임차인의 반소 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고(본소 원고, 반소 피고) A: 상가 건물주로서 임차인의 미지급 차임과 상가 인도를 요구
• 피고(본소 피고, 반소 원고) D: 상가를 편의점 용도로 임차한 임차인으로서 편의점 개설이 무산되자 계약 해지 및 보증금 반환을 요구

분쟁 상황

원고 A는 피고 D에게 2020년 6월 2일 상가를 임대 보증금 3천만 원 월 차임 231만 원 임대기간 2년으로 계약했습니다. 특약으로 '용도는 편의점으로만 한다'고 정했습니다. 피고 D는 J편의점 개설을 시도했으나 수수료율 문제로 본사와 가맹계약이 결렬되었습니다. 이후 다른 메이저 브랜드 편의점 개설을 시도했지만 이미 같은 건물 다른 호실에 J편의점이 먼저 개설되어 '편의점 협회 자율규약'에 따라 메이저 브랜드 편의점 개설이 불가능해졌습니다. 개인 편의점 개설도 고려했으나 경쟁력이 없을 것으로 판단해 단념했습니다. 피고 D는 2020년 9월 10일경 부동산중개업자를 통해 원고 A에게 다른 임차인을 소개하며 임차인 변경을 제안했으나 원고 A는 이를 거부했습니다. 피고 D는 임대차 계약 체결 이후 상가를 점유했으나 영업은 하지 않았습니다. 원고 A는 피고 D가 차임을 미지급하자 소송을 제기하여 2020년 7월부터 11월까지 5개월분 차임 1,155만 원 및 지연손해금 지급 판결을 받아 이를 지급받았습니다. 이후에도 차임이 미지급되자 원고 A는 본소로 상가 인도 및 미지급 차임 지급을 청구했고 피고 D는 반소로 임대차보증금과 부당이득금 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

상가 임대차 계약에서 '용도는 편의점으로만 한다'는 특약이 계약의 효력 발생 조건인지 여부 임차인이 편의점을 개설하지 못하게 된 사정이 사정변경에 의한 계약 해지 사유에 해당하는지 여부 임차인이 부동산 중개업자를 통해 한 제안이 적법한 계약 해지 의사표시로 볼 수 있는지 여부 미지급 차임과 지연손해금 임대차보증금의 충당 방식 및 금액 그리고 임차인의 상가 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부입니다.

법원의 판단

제1심 판결을 취소하고 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 별지1 목록 기재 부동산을 인도하고 미지급 차임 6,137,397원과 이에 대한 2022년 7월 27일부터 2024년 7월 17일까지 연 5% 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고(반소원고)의 반소 청구는 기각되었습니다. 소송 총비용은 피고(반소원고)가 부담합니다.

결론

이 사건 임대차 계약의 '편의점 용도 제한' 특약은 계약의 효력 발생 조건이 아닌 단순히 업종을 제한하는 특약으로 보았습니다. 또한 임차인이 메이저 브랜드 편의점 개설에 실패한 사정은 계약 해지 사유가 되는 사정변경으로 인정되지 않았고 임차인의 중개인을 통한 합의 해지 요청도 적법한 해지 의사표시로 볼 수 없다고 판단했습니다. 결국 임대차 계약은 2022년 7월 26일 기간 만료로 종료되었으며 임차인이 지급한 보증금 3천만 원과 추가 지급한 8백만 원은 미지급 차임 및 그 지연손해금에 모두 충당되어 소멸했습니다. 이에 따라 임차인의 상가 인도 의무와 보증금 반환 의무의 동시이행 항변 및 신의성실 원칙 위반 주장은 받아들여지지 않았습니다. 따라서 임대인은 상가를 인도받고 미지급 차임과 지연손해금을 지급받을 권리가 인정되었고 임차인의 보증금 및 부당이득금 반환 청구는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 법률행위의 해석: 계약 내용이 불분명할 경우 문언의 내용 약정이 이루어진 동기와 경위 약정에 의해 달성하려는 목적 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 단순히 문구에 얽매이기보다는 당사자들의 실제 의도를 파악하는 것이 중요합니다 (대법원 2008다76603 판결 등). 이 사건에서는 '용도는 편의점으로만 한다'는 특약이 편의점 개설 여부가 계약의 효력 발생 조건이라는 피고의 주장보다는 단순히 업종을 제한하는 것으로 해석되었습니다.2. 사정변경에 의한 계약 해제/해지: 계약이 성립된 후에 예상치 못한 중대한 사정 변화가 발생하여 계약 내용을 그대로 유지하는 것이 당사자에게 심각한 불균형을 초래하거나 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 계약준수 원칙의 예외로서 계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다. 그러나 이때의 사정은 당사자들이 계약의 기초로 삼은 것이어야 하며 합리적인 사람이 그 변경을 예견할 수 없었어야 합니다 (대법원 2016다249557 판결 등). 이 사건에서 피고가 메이저 브랜드 편의점을 개설하지 못하게 된 사정은 계약해지 사유가 되는 사정변경으로 인정되지 않았습니다.3. 금전채무불이행에 대한 법정이율 손해배상: 민법 제397조에 따라 금전채무의 이행을 지체한 채무자는 법정이율에 의한 손해배상금을 지급할 의무를 부담합니다. 임차인이 차임을 제때 지급하지 않으면 이에 대한 지연손해금을 부담해야 합니다.4. 임대차보증금의 충당: 임대차보증금은 임대차 계약이 종료되었을 때 발생한 임차인의 미지급 차임 건물 훼손에 따른 손해배상금 등에 우선적으로 충당될 수 있습니다. 임대인은 임대차 계약이 계속되는 동안 연체된 차임을 보증금에서 공제할지 여부를 자유롭게 선택할 수 있으며 임차인은 보증금이 있다는 이유로 차임 지급을 거부할 수 없습니다 (대법원 2005다459 판결 등). 이 사건에서는 임대차보증금과 임차인이 추가로 지급한 금액이 미지급 차임 및 그 지연손해금에 모두 충당되어 소멸한 것으로 계산되었습니다.5. 동시이행 항변: 계약 당사자 쌍방이 서로 대등한 의무를 부담하고 있을 때 한쪽 당사자가 자신의 의무 이행을 제공하지 않으면 상대방도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 임대차 계약에서 임차인의 상가 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있지만 보증금이 미지급 차임 등에 모두 충당되어 잔액이 없는 경우에는 동시이행 항변이 인정되지 않습니다.

참고 사항

임대차 계약 시 특약사항 특히 '용도 제한'에 대한 내용은 매우 중요합니다. 임차인이 특정 사업을 목적으로 한다면 그 사업이 불가능할 경우 계약의 효력에 어떤 영향을 미칠지 구체적으로 명시해야 합니다. 단순히 업종을 제한하는 것인지 아니면 특정 조건이 충족되어야만 계약이 유효한 것인지 명확히 해두어야 후에 분쟁을 예방할 수 있습니다. 사정변경에 의한 계약 해지는 법원이 매우 엄격하게 인정하므로 단순히 사업상 어려움이 발생했다는 이유만으로는 인정되기 어렵습니다. 계약을 해지하려는 의사가 있다면 그 의사를 상대방에게 명확하고 구체적으로 전달해야 합니다. 중개인 등을 통한 간접적인 제안은 해지 의사표시로 인정되지 않을 수 있습니다. 임대차 계약 기간 중 임차인은 차임 지급 의무를 성실히 이행해야 합니다. 보증금이 존재하더라도 임대인은 연체 차임을 보증금에서 충당할지 여부를 자유롭게 선택할 수 있으므로 차임 연체 시 지연손해금이 발생할 수 있습니다. 계약 종료 시 보증금은 미지급 차임 및 지연손해금에 우선적으로 충당되므로 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있음을 인지해야 합니다. 보증금이 미지급 차임 등에 모두 충당되어 소멸한 경우 임차인의 상가 인도 의무에 대한 동시이행 항변은 받아들여지지 않을 수 있습니다.