채권/채무 · 행정
원고 A 유한회사는 채무자 D에게 1억 7천만 원이 넘는 돈을 받을 권리가 있었습니다. 그러나 D는 자신의 유일한 주요 재산인 토지를 피고 B(D의 가족과 사업 동업 관계에 있는 사람)에게 팔았고, 이로 인해 D는 빚을 갚을 능력이 없게 되었습니다. A 유한회사는 이 매매계약이 채권자를 해치는 사해행위이므로 취소해달라고 소송을 제기했고, 법원은 D의 토지 매각이 사해행위임을 인정하고 매매계약을 취소하며, 피고 B에게 소유권이전등기를 말소하라고 판결했습니다.
A 유한회사는 2015년 4월 24일 확정된 지급명령에 따라 채무자 D로부터 178,401,171원과 지연손해금을 받아야 할 채권이 있었습니다. 그러나 D는 2016년 11월 22일, 경북 예천에 약 165만 원 상당의 토지 외에는 사실상 유일한 재산이었던 포천시 E 전 1687m²와 인접 토지를 피고 B 및 F(B의 동생 C의 부인)에게 매각했습니다. 이로 인해 D는 A 유한회사의 채권을 변제할 능력이 없어졌고, A 유한회사는 D의 재산 처분 행위가 채권자를 해치는 사해행위라고 주장하며 해당 매매계약의 취소를 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
D가 자신의 주요 재산을 처분한 행위가 채권자를 해치는 사해행위에 해당하는지 여부와, 토지를 매수한 피고 B가 해당 매매가 채무자 D의 채권자에게 해가 된다는 사실을 모르고(선의로) 계약을 체결했는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 채무자 D와 피고 B 사이에 체결된 포천시 E 전 1687m²에 대한 2016년 11월 22일자 매매계약을 취소하고, 피고 B는 D에게 해당 토지에 대한 소유권이전등기를 말소하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고 B가 부담하도록 했습니다.
재판부는 채무자 D가 채권자 A 유한회사에게 빚을 갚지 않은 상태에서 거의 유일한 재산인 토지를 매각한 행위가 사해행위에 해당한다고 판단했습니다. 또한 토지를 매수한 피고 B는 해당 매매가 D의 채권자를 해한다는 사실을 몰랐다고 주장했으나, 부동산 중개인 없이 거액의 계약을 체결한 점, 계약 내용이 불분명한 점, 중도금 지급에 대한 신뢰할 만한 증거가 부족한 점, 매매 후에도 매도인 측 명의로 근저당권이 추가 설정된 점, 그리고 시세에 비해 현저히 낮은 가격으로 매매가 이루어졌다는 점 등을 종합적으로 고려하여 피고 B의 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 매매계약은 취소되고, 토지는 원래 채무자의 재산 상태로 돌아가 채권자가 빚을 회수할 수 있게 되었습니다.
이 사건은 채권자취소권(사해행위취소권)과 관련된 것입니다.
채권자취소권 (민법 제406조 제1항): 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위(사해행위)를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있는 권리입니다. 이 사건에서 채무자 D가 자신의 유일한 재산을 처분하여 채권자 A 유한회사의 채권을 변제할 수 없게 만든 행위가 이에 해당합니다.
사해행위와 사해의사 추정: 채무자가 자신의 재산을 처분하여 채무 초과 상태에 빠지거나 채무 초과가 심화되는 결과를 초래하는 행위는 채권자를 해하는 사해행위가 됩니다. 이 판결에서 D가 사실상 유일한 재산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 것은 특별한 사정이 없는 한 채권자인 원고에 대하여 사해행위가 되고, D의 사해의사(채권자를 해할 의도)는 추정된다고 보았습니다.
수익자의 악의 추정 및 선의 입증 책임: 채무자의 사해행위로 인해 이득을 얻은 사람(수익자, 즉 이 사건의 피고 B)은 그 행위가 채권자를 해하는 사해행위인 줄 몰랐다고(선의) 주장하려면 스스로 그것을 증명해야 할 책임이 있습니다. 법원은 수익자가 채무자의 재산 처분으로 인해 채권자를 해하게 된다는 사실을 알았던 것(악의)으로 추정합니다. 이 사건에서 피고 B는 선의를 주장했지만, 중개인 없는 거액 계약, 불분명한 계약 내용, 중도금 지급의 불확실성, 매매 후에도 매도인 측 채무로 인한 근저당권 추가 설정, 그리고 시세에 비해 현저히 낮은 매매가격 등의 여러 비정상적인 정황들 때문에 선의의 입증에 실패하여 주장이 받아들여지지 않았습니다.
채무자가 빚을 갚지 않고 재산을 처분하려 한다면 그 행위가 사해행위에 해당할 수 있습니다. 특히 채무자의 거의 유일한 재산이거나 주요 재산을 처분하는 경우에는 더욱 그러합니다. 매수인이 채무자의 친인척 등 특수 관계인과 거래하거나, 부동산 중개인을 거치지 않고 거액의 매매계약을 체결하는 경우, 계약 내용이 불분명하거나 대금 지급 내역이 명확하지 않은 경우, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 매매가 이루어진 경우 등은 매수인이 매매가 사해행위임을 몰랐다는 주장을 법원이 받아들이지 않을 가능성이 큽니다. 만약 채권자라면 채무자가 재산을 부당하게 처분하는 징후가 보일 때 신속하게 법적 조치를 취해야 합니다. 매수인이라면 거래 대상 부동산의 시세를 충분히 확인하고, 매도인의 채무 관계를 확인하는 등 정당한 절차와 상식적인 가격으로 거래하여 자신이 선의의 매수자임을 입증할 수 있도록 주의해야 합니다.
