세입자 주거 갱신 거절 후 다른 세입자와 높은 가격에 계약한 집주인 손해배상 사건

집주인이 세입자의 계약 갱신 요구를 자신이 직접 거주하겠다는 이유로 거절한 뒤, 실제로는 거주하지 않고 다른 세입자에게 더 높은 임대료를 받고 아파트를 임대한 사건입니다. 법원은 집주인이 주장하는 사유가 주택임대차보호법상의 정당한 갱신 거절 사유에 해당하지 않는다고 판단하여, 집주인에게 세입자에게 손해배상금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약 갱신을 요구했으나 집주인으로부터 거절당한 기존 세입자
• 피고 C: 아파트 소유주이자 임대인으로, 자신이 직접 거주할 것이라고 속여 세입자의 갱신 요구를 거절한 후 다른 세입자에게 아파트를 임대한 자

분쟁 상황

세입자 A는 아파트 임대차 계약 갱신을 요구했으나, 집주인 C는 자신이 직접 거주할 것이라는 이유로 갱신을 거절했습니다. 그러나 C는 실제로는 아파트에 거주하지 않고 기존 임대료(환산 월차임 625,000원)보다 훨씬 높은 가격(환산 월차임 1,458,333원)으로 다른 세입자에게 아파트를 다시 임대했습니다. 이에 A는 C의 갱신 거절이 부당하다며 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

집주인이 실거주를 이유로 세입자의 계약 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대한 경우, 주택임대차보호법상 '정당한 사유'에 해당하는지 여부와 이에 따른 세입자의 손해배상 범위가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고(집주인)가 원고(세입자)에게 19,999,992원과 이에 대하여 2023년 5월 19일부터 2023년 10월 12일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(2,250만원 중 일부)는 기각되었으며, 소송비용은 피고가 대부분 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 임대인의 실거주 목적 갱신 거절 후 제3자 임대 행위에 대해 주택임대차보호법의 입법 취지를 강조하며, '정당한 사유'는 엄격하게 해석되어야 한다고 보았습니다. 피고가 주장한 사정만으로는 정당한 사유로 인정하기 어렵다고 판단, 원고의 손해배상 청구를 일부 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)​: 이 조항은 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리(갱신요구권)를 부여합니다. 단, 임대인이 주택에 실제 거주하려는 경우 등 법에서 정한 예외적인 사유가 있을 때는 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 본 사례에서 집주인 C는 자신이 직접 거주하겠다고 주장하며 세입자 A의 갱신 요구를 거절했으나, 법원은 이러한 사유가 실제 거주 의사가 아닌 단순히 생활상의 편의 등을 위한 경우라면 법에서 정한 '정당한 사유'로 보기 어렵다고 판단했습니다. 이는 임차인의 안정적인 주거권 보호라는 법의 입법 취지를 고려한 것입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 (손해배상)​: 이 조항은 임대인이 정당한 사유 없이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대한 경우, 임대인에게 손해배상 책임을 지웁니다. 손해배상액은 여러 기준 중 가장 큰 금액으로 결정되는데, 이 사건에서는 '갱신 거절 당시 환산 월차임과 새로운 임대차 계약 당시 환산 월차임의 차액 2년분'이 적용되어 손해배상금 19,999,992원이 산정되었습니다. 이는 집주인이 부당하게 임대차 계약을 종료시키고 더 높은 임대료를 받아 얻은 이득을 세입자가 입은 손해로 보고 배상하도록 하는 취지입니다.

참고 사항

집주인이 실거주 목적으로 임대차 계약 갱신을 거절한 후 2년 이내에 제3자에게 임대하는 경우, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 집주인의 '정당한 사유'는 단순히 생활 편의나 가족 내부 사정으로는 인정되기 어려우며, 갱신 거절 이후의 객관적인 사정으로 실거주가 불가능해진 경우 등으로 엄격하게 해석됩니다. 손해배상액은 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라 산정됩니다. 이에는 갱신 거절 당시 환산 월차임과 새로운 임대차 계약 당시 환산 월차임의 차액 2년분 등이 포함될 수 있습니다. 임차인의 갱신요구권은 주거 안정을 위한 중요한 권리이므로, 집주인의 부당한 갱신 거절에 대해서는 적극적으로 대응할 필요가 있습니다.