매매를 한 경우 세금 납부하기

부동산을 사면 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세 등의 세금을 내야 해요. 부동산을 팔면 양도소득세, 지방교육세 및 농어촌특별세 등의 세금을 내야 해요.

취득세

• "취득세"란 ?

  • “취득세”란 부동산을 취득하면 부동산 소재지의 특별시·특별자치시·특별자치도·광역시·도에서 부과하는 지방세를 말해요(「지방세기본법」 제8조 및 「지방세법」 제3조, 제7조제1항, 제8조제1항제1호).

• 계산방법

  • 취득세는 부동산의 취득당시가액에 표준세율을 곱해서 산정해요(「지방세법」 제10조 및 제11조제1항).

• 표준세율

  • 취득세의 표준세율은 취득원인에 따라 다음과 같이 달라요(「지방세법」 제11조제1항).

• 신고방법

  • 매수인은 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 다음의 서류를 관할 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 제출하거나 지방세 위택스(https://www.wetax.go.kr)를 통해 제출하면 됩니다(「지방세법」 제20조제1항, 「지방세법 시행령」 제33조제1항 및 「지방세법 시행규칙」 제9조제1항).

1. 취득세신고서(「지방세법 시행규칙」 별지 제3호서식, 주택 취득을 원인으로 신고하려는 경우에는 부표 포함)

2. 매매계약서, 증여계약서, 부동산거래계약 신고필증 또는 법인 장부 등 취득가액 및 취득일 등을 증명할 수 있는 서류 사본 1부

3. 아래에서 해당되는 서류

① 「지방세특례제한법 시행규칙」 별지 제1호서식의 지방세 감면 신청서 1부

② 「지방세법 시행규칙」 별지 제4호서식의 취득세 납부서 납세자 보관용 영수증 사본 1부

③ 「지방세법 시행규칙」 별지 제8호서식의 취득세 비과세 확인서 1부

④ 근로소득 원천징수영수증 또는 소득금액증명원 1부

⑤ 사실상의 잔금지급일과 계약상의 잔금지급일이 다른 경우 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 있는 서류 1부

지방교육세

• “지방교육세”란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해「지방세법」에 따라 취득세를 내야 하는 사람에게 함께 부과되는 세금을 말해요(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).

  • 주택 외 부동산 취득 시 지방교육세 = [부동산 취득당시가액 × (취득세율-20/1000)] × 20/100 [「지방세법」 제151조제1항제1호 및 제11조제1항제7호]

  • 주택 취득 시 지방교육세 = [부동산 취득당시가액 × (취득세율 × 50/100)] × 20/100 [「지방세법」 제151조제1항제1호 및 제11조제1항제8호]

농어촌특별세

• “농어촌특별세”란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따라 취득세를 내야 하는 사람에게 함께 부과되는 세금을 말해요(「농어촌특별세법」 제1조 및 제3조제5호).

• 「지방세법」 등에 따라 취득세를 감면받은 경우에는 일반적인 경우와 농어촌특별세의 적용세율이 달라요(「농어촌특별세법」 제5조제1항제1호).

  • 일반 농어촌특별세 : 취득세액 × 10/100(「농어촌특별세법」 제5조제1항제6호)

  • 감면 농어촌특별세 : 감면세액 × 20/100(「농어촌특별세법」 제5조제1항제1호)

• 다만, 서민주택 및 농가주택에는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다(「농어촌특별세법」 제4조제11호 및 「농어촌특별세법 시행령」 제4조제5항·제6항).

취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세의 납부방법

• 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세는 취득세납부고지서에 모두 함께 기재됩니다.

• 시, 군, 구청 세무과를 방문해 취득세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

  • 매수인이 내야 하는 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세에 관한 더 자세한 내용은 이 사이트 『부동산 매매』 콘텐츠의 < 부동산 매매계약 후 처리사항-각종 세금 납부하기-매수인이 부담하는 세금 > 을 참고하세요.

양도소득세

• "양도소득세"란 ?

  • “양도소득세”란 자신이 가지고 있는 재산을 매매하는 등 돈을 받고 이전해 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말해요(「소득세법」 제88조제1호 참조).

• 양도소득세 계산방법

  • 양도소득세는 양도소득과세표준에 세율을 곱해 산정하는데(「소득세법」 제92조제3항제1호), 양도소득과세표준은 다음과 같은 순서대로 계산을 해야 나옵니다.

① 양도차익 계산(「소득세법」 제95조제1항 및 제100조) * 매매가(양도가액)–[취득가액 + 그 밖의 필요경비]

② 양도소득금액 계산(「소득세법」 제95조제1항 및 제2항) * ①의 양도차익–장기보유특별공제액(양도차익 × 보유기간별 공제율)

▶ 1세대가 양도일(2025년 2월 28일 이후 주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말함) 현재 국내에 1주택(「소득세법 시행령」 제155조·제155조의2·제156조의2 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음의 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말합니다(「소득세법」 제95조제2항 단서, 「소득세법 시행령」 제159조의4 및 부칙<대통령령 제35349호 2025. 2. 28. 시행> 제13조 참조).

③ 양도소득과세표준 계산(「소득세법」 제92조제2항 및 제103조제1항) * ②(양도소득금액)-양도소득기본공제(연간 250만원)

④ 양도소득세 계산(「소득세법」 제92조제3항제1호) * ③(양도소득과세표준) × 세율

** * 아파트를 양도했는데 양도소득세는 얼마인가요?**

(질문) 2021년 12월에 5억2천만원에 아파트를 양도했는데 양도소득세가 궁금합니다. 처음 아파트를 취득한 날짜는 2014년 12월(7년 보유, 1세대 2주택)이고 3억8천만원에 구입했습니다. 당시 취·등록세, 중개수수료 등 5백만원, 방 확장 및 난방시설 교체 공사 비용으로 천만원이 들었고, 이번에 매각하면서는 2백만원이 소요됐습니다. 양도소득세 계산은 어떻게 하나요?

(답변) ① 양도차익 = 매매가(양도가액)-[취득가액 + 그 밖의 필요경비] 이므로

123,000,000 = 520,000,000-(380,000,000+5,000,000+10,000,000+2,000,000)

② 양도소득금액 = 양도차익-장기보유특별공제액(양도차익 × 보유기간별 공제율)

105,780,000 = 123,000,000-(123,000,000×0.14)

③ 양도소득과세표준 = 양도소득금액-양도소득기본공제(연간 250만원)

103,280,000 = 105,780,000–2,500,000

④ 양도소득세(양도소득과세표준에 8,800만원 초과 1억5천만원 이하 구간 세율을 적용)

20,708,000 = 15,360,000+{(103,280,000-88,000,000)×0.35}

따라서, 내야 하는 양도소득세는 20,708,000원입니다.

지방소득세

• "지방소득세"란 지방자치단체의 소득분(소득세분 및 법인세분)에 대해 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제85조 참조).

• 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준은 「소득세법」 제92조에 따라 계산한 소득세의 과세표준(「조세특례제한법」 및 다른 법률에 따라 과세표준 산정과 관련된 조세감면 또는 중과세 등의 조세특례가 적용되는 경우에는 이에 따라 계산한 소득세의 과세표준)과 동일한 금액으로 합니다(「지방세법」 제103조제2항).

농어촌특별세

• 매도인은 매수인과 마찬가지로 농어촌특별세를 내야 합니다.

  • 매도인이 내야 하는 양도소득세, 지방소득세 및 농어촌특별세에 관한 더 자세한 내용은 이 사이트 『부동산 매매』 콘텐츠의 <부동산 매매계약 후 처리사항-각종 세금 납부하기-매도인이 부담하는 세금>을 참고하세요.