건축/재개발
원고 A 주식회사(수급인)는 피고 B(도급인)의 4층 다가구주택 리모델링 공사를 2억 2천만 원에 계약했습니다. 피고는 공사대금 중 1억 7천 5백만 원을 지급했고 원고는 나머지 4천 5백만 원과 추가 공사대금 9천 4백 5십만 원을 합하여 1억 3천 9백 5십만 원을 청구했습니다. 피고는 추가 공사 주장을 부인하며 원고의 공사 지연으로 인한 지체상금 6천 7백만 원과 미시공 및 하자로 인한 보수비 1억 1천 1백 3만 6천 원을 청구하며 상계를 주장했습니다. 법원은 원고의 추가 공사 청구를 기각하고, 원고의 미지급 공사대금을 4천 5백만 원으로 인정했습니다. 반면 피고의 하자 및 미시공 보수비는 1억 4백 5십 9만 6백 8십 8원, 지체상금은 3백만 원으로 감액하여 인정했습니다. 이에 따라 법원은 원고가 피고에게 6천 2백 5십 9만 6백 8십 8원 및 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.
원고 A 주식회사와 피고 B는 2017년 6월 19일 2억 2천만 원(부가세 포함), 공사기간 2017년 6월 19일부터 2017년 8월 10일까지로 정하여 4층 다가구주택 리모델링 공사 계약을 체결했습니다. 계약에는 1일 1/1000의 지체상금 조항이 포함되어 있었습니다. 원고는 공사를 마친 후 1억 7천 5백만 원을 지급받았으나 나머지 공사대금 4천 5백만 원과 피고의 요청으로 시행했다는 9천 4백 5십만 원 상당의 추가 공사대금, 총 1억 3천 9백 5십만 원을 피고에게 청구했습니다. 반면 피고는 추가 공사를 요청한 사실이 없으며 원고가 2017년 8월 10일까지 공사를 완료하지 못하고 2018년 7월 11일까지 335일 동안 지연하여 6천 7백만 원의 지체상금을 지급해야 한다고 주장했습니다. 또한 원고가 시공한 공사에 미시공 및 하자가 많아 보수비로 1억 1천 1백 3만 6천 원이 필요하다고 주장하며 이를 원고의 공사대금 채권과 상계할 것을 요구했습니다. 특히 피고는 부가가치세 2천만 원은 세금계산서 발급 불가로 면제하기로 합의했다고 주장했으나 원고는 이를 부인했습니다. 양측은 공사 범위, 추가 공사 인정 여부, 공사 지연 책임, 하자 범위 및 비용 등에 대해 첨예하게 다투었습니다.
공사대금 미지급 여부 및 추가 공사대금의 인정 범위, 공사 지연에 따른 지체상금 발생 여부 및 그 금액, 미시공 또는 하자로 인한 손해배상 책임 및 그 금액, 부가가치세 지급 면제 합의 여부입니다.
법원은 원고 A 주식회사가 청구한 미지급 공사대금 청구를 받아들이지 않았습니다. 대신 원고 A 주식회사는 공사상 하자 및 미시공 부분에 대한 손해배상금과 공사 지연으로 인한 지체상금을 합한 금액에서 미지급된 공사대금 잔액을 제외한 62,590,688원을 피고 B에게 지급하라는 판결을 받았습니다. 피고 B의 반소 청구 중 일부(하자 보수비 및 지체상금 일부)만 인정되었고, 나머지 청구(추가 직접 지출 비용, 부가가치세 면제 합의, 과도한 지체상금 등)는 기각되었습니다. 결과적으로 도급인인 피고 B가 수급인인 원고 A 주식회사로부터 6천만 원 이상의 손해배상금을 받게 되었습니다.
민법 제664조(도급의 의의): 도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건에서는 원고가 리모델링 공사를 완성하고 피고가 공사대금을 지급하기로 한 도급 계약의 법률적 성격을 명확히 합니다. 민법 제667조(수급인의 담보책임): 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 하자의 보수를 청구할 수 있고 그 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다. 본 사안에서는 원고가 시공한 리모델링 공사의 미시공 및 하자에 대해 법원이 수리비 상당의 손해배상 책임을 인정한 근거가 됩니다. 민법 제390조(채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 원고의 공사 지연과 하자 발생은 채무불이행에 해당하며 이에 따른 피고의 손해(지체상금, 하자 보수비)에 대해 원고가 배상할 책임이 있습니다. 민법 제398조(배상액의 예정): 손해배상액의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있습니다. 본 판례에서 계약상 1일 1/1000의 지체상금율이 적용되었음에도 불구하고 법원이 실제 지연 기간과 미시공 부분의 비중, 당사자 간 다툼 등을 고려하여 지체상금을 6,600,000원에서 3,000,000원으로 감액한 것이 이 조항에 따른 것입니다. 이는 과도한 손해배상 예정액을 법원이 합리적으로 조정할 수 있음을 보여줍니다. 민법 제492조(상계의 요건): 두 당사자가 서로 같은 종류의 채무를 부담하는 경우 서로의 채무를 없앨 수 있는 상계가 가능합니다. 본 사안에서 피고가 원고에 대한 하자보수비 및 지체상금 채권을 원고의 미지급 공사대금 채권과 상계하여 최종적으로 정산액을 확정한 것이 이에 해당합니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 지연손해금률을 정하고 있습니다. 이 사건에서 판결 선고일 다음 날부터 연 15%의 이율을 적용한 것이 이 법률에 근거합니다.
공사 계약 시에는 계약서에 공사 범위, 금액, 기간, 지체상금, 하자 보수 등 모든 내용을 상세하게 명시해야 합니다. 특히 추가 공사나 변경 공사가 발생하는 경우 반드시 서면으로 합의하고 금액 및 범위, 공사 기간 변경 등에 대한 내용을 명확히 해두어야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다. 세금 관련 합의(예: 부가세 면제)는 법적 효력을 가지기 어려울 수 있으므로 주의해야 하며 모든 거래는 투명하게 기록하고 증빙을 남겨야 합니다. 공사 과정에서 하자가 발생하거나 미시공 부분이 발견되면 즉시 사진이나 동영상 등 증거를 남기고 시공사에게 서면으로 통보하여 보수를 요청해야 합니다. 지체상금은 공사 지연 일수에 비례하여 발생하지만 법원은 과도한 지체상금에 대해서는 여러 사정을 고려하여 감액할 수 있습니다. 지체상금 약정이 있더라도 실제 발생한 손해와의 균형을 고려해야 합니다. 공사 관련 분쟁 시에는 계약서, 견적서, 영수증, 사진, 메시지 기록 등 모든 관련 자료를 철저히 보관하고 정리하는 것이 중요합니다. 사용승인 또는 준공 이후에도 하자가 발생할 수 있으므로 하자보수 기간 및 절차에 대한 내용을 계약서에 명시하고 보증보험 가입 여부 등을 확인하는 것이 좋습니다.
