임대차 종료 후 보증금 반환 및 원상회복 분쟁

원고 A 주식회사는 피고 C, D와 부동산 임대차계약을 체결하고 2년 후 계약이 종료되었습니다. 피고들은 임대차보증금 1억 5천만 원 중 1억 4천만 원만 공탁하고 나머지 약 5천만 원을 반환하지 않았습니다. 이에 원고는 남은 보증금과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 피고들은 원고가 임차 건물을 원상회복하지 않았으므로 폐기물 처리비용과 간판 철거비용 등을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 피고들의 원상회복비 공제 주장을 받아들이지 않고, 피고들이 원고에게 미반환 보증금과 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 임차인으로 임대차보증금 반환을 청구하는 회사
• 피고 C, D: 임대인으로 부동산 소유자

분쟁 상황

원고(임차인)는 피고들(임대인)과 2015년 2월 9일 부동산 임대차계약을 체결하였으며, 2년 후인 2017년 2월 8일 기간 만료로 계약이 종료되었습니다. 임대차보증금은 1억 5천만 원이었으나, 계약 종료 후 피고들은 보증금 중 1억 4천만 원만을 공탁하고 나머지 49,996,000원을 반환하지 않았습니다. 이에 원고는 남은 보증금과 이에 대한 지연손해금의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고들은 원고가 임차 목적물을 원래 상태로 되돌려 놓는 원상회복 의무를 이행하지 않았으므로, 매립 폐기물 처리비용 1,732,339원과 간판 철거비용 220만 원 등을 보증금에서 공제해야 한다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 미반환 임대차보증금 잔액을 지급할 의무가 있는지, 임대인이 임차인의 원상회복 의무 불이행을 이유로 보증금에서 특정 비용(폐기물 처리비용, 간판 철거비용 등)을 공제할 수 있는지, 원상회복 의무 불이행에 대한 임대인의 입증책임은 누구에게 있는지입니다.

법원의 판단

피고들은 공동으로 원고에게 미반환 임대차보증금 49,996,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 지연손해금은 임대차 종료 다음날인 2017년 2월 9일부터 소장 송달일인 2017년 3월 16일까지는 연 5%의 이율을, 그 다음날부터 실제로 모든 돈을 갚는 날까지는 연 15%의 이율을 적용하도록 했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하도록 명했습니다.

결론

법원은 임대인인 피고들이 임차인인 원고에게 임대차보증금 잔액 49,996,000원과 지연손해금을 지급해야 한다고 판단했습니다. 피고들이 주장했던 원고의 원상회복 의무 불이행으로 인한 비용 공제 주장은 임대인 측의 입증 부족으로 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)​ 차주(임차인)는 차용물(임차물)을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 합니다. 이 사건에서 피고들은 원고가 이 원상회복 의무를 제대로 이행하지 않았다고 주장했습니다.

2. 민법 제379조 (법정이율)​ 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼(5%)으로 합니다. 이 사건에서 법원은 임대차 계약 종료 다음날인 2017년 2월 9일부터 소장 송달일인 2017년 3월 16일까지는 민법에서 정한 연 5%의 지연손해금을 적용했습니다.

3. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율)​ 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 상당하다고 인정되는 경우에는 그 다툼이 상당하다고 인정되는 범위에서 이자 발생일부터 판결선고일까지는 민사법정이율(연 5%)을 적용하고, 판결선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 이율을 적용합니다. 이 사건에서 소장 송달일 다음날부터 실제로 빚을 갚는 날까지는 이 특례법에 따라 연 15%의 높은 지연손해금이 적용되었습니다.

4. 원상회복 의무의 입증책임 임대차 계약 종료 시 임차인이 임차 목적물을 원상회복해야 할 의무가 있지만, 임대인이 임차인의 원상회복 의무 불이행을 주장하며 보증금에서 비용을 공제하려면, 임대차 계약 당시 임차 목적물의 상태(원상)가 어떠했는지, 그리고 임차인의 원상회복 의무 불이행으로 인해 특정 비용이 발생했음을 명확하게 입증해야 합니다. 이 사건에서 법원은 피고들이 임대차 계약 당시의 원상 상태를 제대로 입증하지 못했고, 피고들이 제출한 증거만으로는 원고가 폐기물을 매립했다고 보기에 부족하다고 판단하여 피고들의 주장을 받아들이지 않았습니다.

참고 사항

임대차 계약 시에는 임대차 목적물의 상태를 명확히 확인하고, 계약서에 구체적으로 명시하거나 사진, 동영상 등으로 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 특히 원상회복 의무와 관련하여 분쟁이 발생할 경우, 임대인과 임차인 모두 임대차 시작 시점의 부동산 상태와 임대차 종료 시점의 부동산 상태를 비교할 수 있는 객관적인 자료를 확보해야 합니다. 임대인이 원상회복 의무 불이행을 주장하며 보증금에서 특정 비용을 공제하고자 할 경우, 해당 비용이 임차인의 의무 불이행으로 발생했음을 명확히 입증해야 합니다. 이 사건에서 피고들은 임대차 계약 당시의 원상(원래 상태)이 어떠했는지 제대로 입증하지 못하여 원상회복비 공제 주장이 받아들여지지 않았습니다. 계약 종료 후 보증금 반환이 지연될 경우, 채무자는 민법상 법정이율(연 5%)에 따른 지연손해금은 물론, 소송이 제기되면 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 15%의 높은 지연이자를 부담할 수 있으니 신속한 해결 노력이 필요합니다.