임대차 보증금 반환 지연으로 인한 법정 분쟁

이 사건은 세입자 A가 집주인 B에게 임대차보증금 1억 2,500만 원과 그에 대한 지연손해금을 청구한 사례입니다. 원고와 피고는 2020년 임대차 계약을 체결하고 2022년 2년 연장했으나, 2024년 문자 메시지를 주고받으며 임대차 기간을 2024년 10월 31일까지로 합의 종료했습니다. 원고가 이사했음에도 피고가 보증금 반환을 지연하자, 법원은 피고에게 보증금 1억 2,500만 원과 지연된 기간에 대한 이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 화성시의 한 건물에 세입자로 거주하며, 집주인에게 임대차 보증금 반환을 청구한 사람입니다.
• 피고 B: 화성시 해당 건물의 집주인으로, 세입자에게 임대차 보증금을 반환해야 할 의무가 있는 사람입니다.

분쟁 상황

1. 원고 A는 2020년 6월 9일 피고 B와 화성시 C건물 D호에 대해 임대차보증금 1억 2,500만 원, 계약 기간 2020년 6월 14일부터 2022년 6월 13일까지의 임대차 계약을 체결했습니다. 2. 2022년 6월 13일, 계약 만료일에 원고와 피고는 계약 기간을 2년 연장하기로 합의하고 원고는 이 건물에 계속 거주했습니다. 3. 2024년 4월 22일, 원고는 피고에게 2024년 7월 말까지 거주하겠다는 문자 메시지를 보냈고, 피고는 곧 연락하겠다고 답했습니다. 4. 2024년 5월 4일, 원고가 9월 30일에 집을 비우겠다고 하자, 피고는 집이 나가지 않아 노력하겠다고 답했습니다. 이어서 원고가 통화 시 9월 30일에 보증금을 주기로 하지 않았느냐고 따지자, 피고는 보증금 반환이 당연하다는 취지로 답했습니다. 5. 2024년 8월 23일, 원고는 한 달 정도 더 있어야 할 것 같다고 문자 메시지를 보냈고, 피고는 알겠다며 통화로 상세히 이야기하자고 했습니다. 6. 2024년 10월 23일, 원고는 해당 건물에 대해 임차권등기명령을 신청하여 받았습니다. 7. 2024년 10월 25일, 피고는 원고에게 보증금 반환이 지연되고 있음을 시사하는 문자 메시지를 보냈습니다. 8. 2024년 11월 4일, 원고는 이 건물에서 퇴거하고 이사했습니다. 9. 피고는 임대차 기간이 갱신되어 아직 종료되지 않았다고 주장했으나, 법원은 원고와 피고가 주고받은 문자 메시지들을 통해 임대차 기간 만료일이 2024년 10월 31일로 변경 합의되었고, 원고가 그 이후에 퇴거했으므로 계약이 종료되었다고 판단했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 연장 후 당사자 간 문자 메시지를 통한 임대차 기간 만료일 변경 합의가 유효한지, 그리고 집주인이 임대차 보증금 및 지연 손해금을 지급할 의무가 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 B가 원고 A에게 임대차보증금 1억 2,500만 원을 지급해야 한다고 판결했습니다. 또한, 원고의 퇴거일 다음 날인 2024년 11월 5일부터 소장 부본 송달일인 2024년 12월 23일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 보증금을 모두 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 명령했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 이 판결은 즉시 강제 집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고의 청구가 정당하다고 판단하여, 피고에게 임대차 보증금과 지연 손해금을 지급할 것을 명했습니다. 피고의 '임대차 계약이 갱신되어 아직 종료되지 않았다'는 주장은 문자 메시지 합의를 근거로 배척되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)​: 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝났을 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 사건에서는 최초 계약 만료 후 2년 연장 합의가 있었지만, 이후 당사자 간 문자 메시지를 통해 임대차 기간 만료일을 2024년 10월 31일로 변경하는 합의가 이루어졌다고 법원은 판단했습니다. 이는 묵시적 갱신이나 합의 갱신이 있더라도 그 이후 당사자 간의 새로운 합의로 계약 종료일을 특정할 수 있음을 보여줍니다. 2. 임대차보증금 반환 의무: 임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이는 임대인의 당연한 의무입니다. 3. 동시이행의 항변권 (민법 제536조)​: 임대차계약 종료 시 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 임차인이 집을 비워주면 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다. 이 사건에서 원고는 2024년 11월 4일에 퇴거함으로써 자신의 의무를 다했으므로, 피고는 그 시점부터 보증금을 반환할 의무가 발생하며, 이를 지체하면 지연손해금을 부담하게 됩니다. 4. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율)​: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률은 소장이 송달된 다음 날부터 연 12%의 이율을 적용합니다. 소송이 제기되기 전의 지연 기간에 대해서는 민법이 정하는 연 5%의 법정이율을 적용합니다. 이 사건에서는 원고가 퇴거한 다음 날인 2024년 11월 5일부터 소장 부본 송달일인 2024년 12월 23일까지는 민법상 연 5%가, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

1. 문자 메시지 등 기록 보관의 중요성: 임대차 계약의 연장이나 종료, 보증금 반환과 관련된 합의는 구두보다는 문자 메시지, 이메일, 녹취 등 명확한 기록으로 남겨두는 것이 중요합니다. 이 사건처럼 문자 메시지가 계약 종료 합의의 중요한 증거로 인정될 수 있습니다. 2. 임대차 계약 만료일 확인 및 합의: 계약 만료일이 다가오면 임대인과 임차인이 서로 만기 여부, 연장 또는 종료 여부를 명확히 확인하고 서면으로 합의해 두는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 3. 임차권등기명령 활용: 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 이사를 가야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 이때 임차권등기명령을 신청하면 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있으므로 적극적으로 활용하는 것을 고려해야 합니다. 4. 지연손해금 청구 가능성: 임대인이 정당한 이유 없이 보증금 반환을 지연할 경우, 임차인은 보증금뿐만 아니라 지연된 기간에 대한 이자(지연손해금)까지 청구할 수 있습니다. 5. 대화 녹취의 중요성: 전화 통화 등 구두 합의 시에는 당사자 간의 대화 내용을 녹취해 두는 것이 향후 분쟁 발생 시 중요한 증거가 될 수 있습니다. (다만, 불법 녹취는 금지됨을 유의해야 합니다.)