임대차
기존 임차인 A씨가 새로운 집주인 B씨와 다시 임대차 계약을 맺은 후, 계약 갱신을 거절하고 보증금 반환을 요청했으나 B씨가 부동산 인도와 동시에 보증금을 반환하겠다고 주장하며 지연손해금 지급을 거부한 사건입니다. 법원은 B씨가 A씨로부터 부동산을 돌려받는 동시에 보증금 99,750,000원을 지급해야 한다고 판결하면서, A씨가 아직 부동산을 인도하지 않았으므로 지연손해금 청구는 기각했습니다.
원고 A씨는 2021년 2월 10일 기존 집주인 C씨와 임대차보증금 95,000,000원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 2022년 2월 7일 이 사건 부동산의 소유자가 피고 B씨로 바뀌면서, 원고 A씨는 피고 B씨와 임대차보증금 99,750,000원으로 다시 임대차 계약을 맺었습니다. 기존 보증금 95,000,000원을 새로운 보증금으로 대체하고 차액 4,750,000원을 추가로 지급했습니다. 계약 만료일인 2023년 2월 25일을 앞두고, 원고 A씨는 2022년 12월 10일 피고 B씨에게 계약 갱신 의사가 없음을 통보하고 보증금 반환을 요청했습니다. 그러나 피고 B씨는 부동산 인도와 동시에 보증금을 반환하겠다고 주장하며, 원고 A씨가 청구한 지연손해금은 지급할 수 없다고 맞섰습니다.
임대차 계약 종료 후 새로운 집주인이 임대차보증금을 반환해야 하는지 여부와, 임차인이 주택을 인도하지 않은 상태에서 지연손해금까지 청구할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 B씨는 원고 A씨로부터 이 사건 부동산을 인도받는 것과 동시에 원고 A씨에게 임대차보증금 99,750,000원을 지급하라고 판결했습니다. 그러나 원고 A씨의 지연손해금 청구는 받아들이지 않았습니다.
법원은 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었으므로 임대인 B씨가 임차인 A씨에게 보증금을 반환할 의무가 있다고 인정했습니다. 하지만 임차인의 부동산 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이루어져야 하는 관계이므로, 임차인이 아직 부동산을 돌려주지 않은 상태에서는 임대인이 보증금 반환을 지체해도 지연손해금을 지급할 책임은 없다고 판단하여 지연손해금 청구를 기각했습니다.
이 사건은 임대차 계약 종료 시 발생하는 임대차보증금 반환 의무와 주택 인도 의무 간의 '동시이행의 항변권'에 초점을 맞추고 있습니다. 민법 제536조는 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있다고 규정합니다. 즉, 임대차 계약이 종료되었을 때, 임차인이 주택을 임대인에게 돌려줄 의무와 임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 임차인이 주택을 인도하지 않았다면, 임대인은 보증금 반환을 미루더라도 지연손해금 책임을 지지 않습니다. 또한, 주택임대차보호법 제6조는 임대차 계약 갱신 거절 통지 시기를 규정하고 있으며, 이 사건에서는 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 적법하게 통보했음을 확인할 수 있습니다.
만약 새로운 집주인과 임대차 계약을 갱신하면서 보증금을 증액하는 경우, 기존 보증금은 새로운 계약의 일부로 대체됩니다. 주택 임대차 계약 갱신을 거절하려면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 통보해야 합니다. 이 사건에서 임차인은 계약 만료일로부터 약 2개월 15일 전에 통보하여 적법하게 계약 갱신을 거절했습니다. 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 주택을 돌려줄 의무가 있고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이 두 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 '동시이행' 관계입니다. 따라서 임차인이 주택을 반환하지 않은 상태에서는 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 지연손해금을 지급할 책임이 발생하지 않습니다. 보증금을 원활하게 반환받고 싶다면, 소송 시에도 임대인에게 주택을 인도했거나 언제든 인도할 준비가 되어 있음을 명확하게 증명할 수 있어야 합니다.
