공인중개 보조원 사기 임대차계약에 대한 집주인의 책임 인정 판결

원고가 공인중개사 사무소 중개보조원 K의 소개로 피고 소유의 오피스텔을 임차하고 임대차보증금을 지급했으나, K가 임대인인 피고의 위임 없이 전세계약을 체결하고 보증금을 편취한 사기행위가 드러난 사건입니다. 법원은 피고가 K에게 오피스텔 관리 및 임대차 관련 업무를 위탁하여 K가 피고의 '피용자' 지위에 있었다고 판단하고, K의 불법행위에 대한 사용자로서의 손해배상책임을 인정했습니다. 다만 원고에게도 직접 임대인 확인 및 보증금 직접 지급 미이행 등 일부 과실이 있다고 보아 피해액의 50%를 피고가 배상하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: K의 사기로 임대차보증금을 편취당한 임차인입니다.
• 피고 B: 사기 행위를 저지른 중개보조원 K에게 오피스텔의 임대차 계약 체결 및 관리 업무를 위탁한 오피스텔 소유주이자 임대인입니다.
• D: 원고가 이전에 임차했던 다른 오피스텔의 소유주입니다.
• K: 피고 소유 오피스텔의 임대차 계약을 위임받지 않았음에도 임대인 행세를 하여 원고로부터 임대차보증금 4,900만 원을 편취한 중개보조원입니다. 사기 및 업무상배임 등의 범죄로 징역 10년형이 확정되었습니다.
• H: K가 소속되어 있던 J공인중개사사무소의 공인중개사입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2011년 6월경 공인중개사 사무소의 중개보조원 K를 통해 D 소유의 E오피스텔 F호를 임차했습니다. 임대차보증금 3,500만 원을 K등에게 지급하고 거주하다가, 2012년 10월 임대차기간 만료가 다가오자 K의 소개로 피고 B 소유의 E오피스텔 G호를 새로 임차하기로 했습니다. 원고는 K로부터 피고 명의의 임대차계약서를 교부받고, 임대차보증금 4,500만 원 중 1,000만 원을 K에게 지급했으며, 이전 F호 보증금 3,500만 원을 K가 반환받아 G호 보증금에 충당하기로 약정했습니다. 이후 2014년 11월과 2016년 11월에 임차인 명의 변경 및 보증금 증액(4,900만 원)을 내용으로 하는 갱신계약을 K를 통해 체결하고, 증액분 400만 원은 피고의 계좌로 송금했습니다. 그러나 중개보조원 K는 피고로부터 위임받은 권한 없이 전세용 임대차계약을 작성하여 보증금을 편취하는 수법으로 100건이 넘는 사기 등의 범행을 저질렀으며, 이로 인해 징역 10년형이 확정되었습니다. K의 범죄사실에는 피고 B로부터 갱신계약 체결 권한을 위임받지 않았음에도 원고로부터 4,900만 원을 편취했다는 내용이 포함되어 있었습니다. 이에 원고는 피고에게 편취당한 임대차보증금 4,900만 원의 반환을 요구하며 소송을 제기했고, 피고는 K의 사용자로서 책임이 없다고 주장하며 대립했습니다. 이 사건은 대법원까지 상고되어 환송된 후 다시 심리되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

• 오피스텔 소유주인 피고가 공인중개사 사무소의 중개보조원 K에게 오피스텔 임대차 계약 체결 및 관리 업무를 위탁한 경우 K가 민법 제756조에서 정하는 '피용자'에 해당하는지 여부입니다.
• K의 사기 행위가 피고의 '사무집행에 관하여' 일어난 것으로 보아 사용자책임이 성립하는지 여부입니다.
• 원고에게도 임대인 본인 확인 및 보증금 직접 지급 미이행 등 중대한 과실이 있어 피고의 사용자책임이 면책되거나 손해배상 책임 범위가 제한되는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고는 원고에게 24,500,000원 및 이에 대하여 2020년 8월 11일부터 2023년 5월 11일까지 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 명령했습니다.
2. 원고의 항소와 피고의 나머지 항소는 모두 기각했습니다.
3. 소송비용은 원고와 피고가 각각 50%씩 부담하도록 했습니다. 이는 제1심 판결의 피고 패소 부분 중 일부를 취소하고, 초과분을 기각한 결과입니다.

결론

법원은 오피스텔 소유주인 피고가 중개보조원 K에게 임대차 계약 체결 및 관리 업무를 위탁한 사실을 인정하여 K를 피고의 피용자로 보았습니다. 따라서 K가 임대인 위임 없이 임대차보증금을 편취한 행위는 피고의 사무집행과 관련된 불법행위로 보아 피고의 사용자책임을 인정했습니다. 다만, 임차인인 원고도 임대인 본인 확인 및 보증금 직접 지급 등 주의 의무를 다하지 않은 과실이 있다고 판단하여 피고의 손해배상책임을 50%로 제한했습니다. 결과적으로 피고는 원고에게 편취된 보증금 4,900만 원의 절반인 2,450만 원을 배상하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

• 민법 제756조 (사용자의 배상책임)​: 타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 그러나 사용자가 피용자의 선임 및 그 사무감독에 상당한 주의를 한 때 또는 상당한 주의를 하여도 손해가 있을 경우임을 증명한 때에는 그러하지 아니합니다.
  • 이 사건에서 법원은 피고가 K에게 이 사건 오피스텔의 임대차계약 체결 및 관리 업무를 위탁한 사실을 인정하여 K를 피고의 '피용자'로 보았습니다. '피용자'는 반드시 유효한 고용관계가 있어야 하는 것이 아니라, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 사무를 집행하는 관계가 있으면 인정됩니다. 피고는 K에게 월세 임대차계약 체결, 월 차임 수령, 시설관리 등의 업무를 지속적으로 위탁했고, K 등이 월 차임을 피고에게 송금하는 형태를 용인했으며, 월 차임 미납 시 관리도 K에게 맡겼던 사정들을 근거로 K의 행위가 피고의 지휘·감독 범위 내에 있다고 판단했습니다.
  • K가 임대인 위임 없이 전세 계약을 맺고 보증금을 편취한 행위는 피고가 K에게 위탁한 '임대차계약 체결과 그 관리 등 사무집행행위와 관련된 것'으로 보아 사용자책임이 성립한다고 판단했습니다.
• 사용자 책임의 면책 및 제한: 사용자는 피용자의 불법행위로 인한 손해를 배상할 책임이 있지만, 사용자가 피용자의 선임 및 사무감독에 상당한 주의를 기울였다는 것을 증명하면 면책될 수 있습니다. 또한, 피해자에게도 과실이 있다면 이를 고려하여 손해배상액을 감액할 수 있습니다.
  • 이 사건에서 피고는 원고에게 중대한 과실이 있어 사용자책임이 면책되어야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 K 등이 공인중개사사무소 소속이었고 피고 또한 K에게 업무를 맡겼던 점, 원고가 오피스텔에 실제로 입주하여 오랜 기간 거주했던 점 등을 들어 원고에게 '중대한 과실'이 있다고 인정하기 어렵다고 보았습니다.
  • 다만, 원고가 피고를 직접 대면하지 않고 위임장 등 대리권 수여 여부를 면밀히 확인하지 않았으며, 임대보증금을 피고에게 직접 지급하지 않은 잘못이 손해 발생 및 확대의 한 원인이 되었다고 보아 피고가 배상해야 할 손해액의 책임비율을 50%로 제한했습니다. 이는 피해자의 '과실상계' 법리를 적용한 것입니다.
• 상당인과관계: 불법행위로 인한 손해배상책임이 성립하려면 불법행위와 손해 사이에 단순히 자연적·사실적 인과관계만으로는 부족하고 '이념적 또는 법률적 인과관계', 즉 상당인과관계가 있어야 합니다. 이 사건에서는 K의 사기 행위가 원고의 손해 발생에 대한 상당한 인과관계가 있다고 인정되었습니다.

참고 사항

임대차 계약 시에는 반드시 등기부등본을 통해 건물 소유주가 누구인지 확인해야 합니다. 계약을 진행하는 공인중개사 또는 중개보조원이 정식 등록된 사람인지 확인하고, 임대인과의 관계 및 위임 범위가 명확한지 물어봐야 합니다. 특히 대리인이 계약을 진행할 경우, 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하고, 임대인 본인과 직접 통화하여 계약 내용 및 대리권 수여 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 임대차보증금이나 월세는 반드시 임대인 명의의 계좌로 직접 송금해야 합니다. 대리인이나 공인중개사, 중개보조원의 개인 계좌로 송금하는 것은 매우 위험하므로 피해야 합니다. 계약서의 특약사항, 임대인의 서명 및 날인 여부 등 모든 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 의심스러운 부분이 있다면 계약을 서두르지 말고 충분히 검토해야 합니다. 오랜 기간 동안 임대인과 직접 대면하거나 연락할 기회가 없는 경우라도, 주기적으로 임대인에게 연락하여 임대차 계약 내용이나 임대 현황을 확인하는 것이 좋습니다. 월세나 보증금을 변경하는 갱신 계약 시에도 초기 계약과 마찬가지로 임대인 본인 확인 및 보증금 직접 지급 원칙을 철저히 지켜야 합니다.