전세 계약 종료 후 보증금 반환을 요구한 임차인 사건

임차인 A는 전세 계약 갱신 후, 아파트 소유주가 B 주식회사로 변경되었습니다. 계약 만료일이 다가오자 임차인은 여러 차례 새로운 소유주 측에 계약 갱신 의사가 없음을 통보하고 보증금 반환을 요청했으나, 소유주 측은 무응답으로 일관하거나 불성실한 태도를 보였습니다. 결국 임차인은 이사 후 임차권등기를 마쳤고, 소유주가 아파트 인도를 제대로 받지 못했다고 주장하자, 임차인은 보증금 및 장기수선충당금 반환 소송을 제기하였습니다. 법원은 새로운 소유주가 임대인의 지위를 승계하여 임차보증금과 장기수선충당금을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 화성시 C아파트 D호에 전세 계약을 맺고 거주했던 임차인
• 피고 주식회사 B: 원고의 전세 계약 기간 중 아파트를 매수하여 새로운 소유주가 된 법인
• E, F: 원고와 최초 및 갱신 임대차 계약을 체결했던 이전 아파트 소유주

분쟁 상황

원고 A는 2016년에 E, F과 전세 계약을 맺고 입주했으며, 2018년 1월 15일 보증금을 1천만 원 감액한 2억 6천만 원으로 계약을 갱신하여 2020년 1월 21일까지 거주하기로 했습니다. 2019년 7월 19일 피고 주식회사 B가 이 아파트를 매수하여 2019년 10월 22일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고는 2019년 11월 1일부터 피고 대표자 G에게 문자메시지로 계약 만료일에 재계약 없이 이사할 예정임을 알리고 협의를 요청했으나, G은 답변하지 않았습니다. 2019년 11월 6일 원고가 전화하자 G은 '아직 계약기간 안 끝났잖아! 얌전히 있어, 좀!'이라며 보증금 반환에 대한 언급 없이 통화를 종료했습니다. 이에 원고는 2019년 11월 12일, 2019년 11월 20일, 2019년 12월 3일 세 차례에 걸쳐 임대차계약 해지 및 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송했으나, 피고에게 송달되지 않았습니다. 이후에도 원고는 2019년 12월 10일, 2020년 1월 8일 문자메시지로 계약 만료일에 보증금 반환을 요청했으나 G은 여전히 답하지 않았습니다. 원고는 2020년 2월 17일 임차권등기를 마친 후 2020년 2월 20일 이사하며 아파트의 비밀번호와 카드키, 열쇠를 부동산에 맡겨두었다고 G에게 문자메시지로 알렸습니다. 그러나 G은 2020년 2월 25일 원고에게 '집을 안 보여줘서 다음 세입자를 구할 수 없다'는 문자메시지를 보내, 이미 이사했고 키도 전달했음을 알렸음에도 불구하고 책임을 회피하려는 태도를 보였습니다. 이처럼 새로운 소유주의 불성실한 태도와 보증금 반환 거부로 인해 소송이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

새로운 아파트 소유주가 이전 임대인의 임대차 계약상 의무를 승계하여 임차보증금을 반환해야 하는지, 임차인의 계약 해지 통보와 아파트 인도 노력이 유효한지, 그리고 장기수선충당금을 반환받을 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 주식회사 B에게 원고 A에게 임차보증금 260,000,000원과 장기수선충당금 339,200원을 합한 260,339,200원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 지연이자는 2020년 2월 21일부터 2020년 4월 4일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금액입니다. 또한 소송 비용은 피고가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있다고 결정했습니다.

결론

법원은 주택임대차보호법에 따라 주택 양수인이 임대인의 지위를 승계하므로 새로운 소유주인 피고가 임차보증금 반환 의무를 진다고 명확히 했습니다. 또한 임차인이 계약 종료 의사를 충분히 통보하고 주택 인도를 위한 합리적인 노력을 했음을 인정하며, 피고의 보증금 반환 의무 불이행에 대한 책임을 물었습니다. 장기수선충당금 역시 소유자가 부담해야 할 비용으로 보아 임차인에게 반환되어야 한다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 임대차 계약 기간 중 임대인이 변경되었을 때 임차보증금 반환 의무가 누구에게 있는지, 그리고 임차인의 권리 보호를 위한 법적 절차에 대한 중요한 사례입니다.

1. 주택임대차보호법 제3조 제4항(대항력 승계)​: 주택임대차보호법 제3조 제4항은 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 규정하고 있습니다. 이는 주택의 소유권이 바뀌면 새로운 소유자(양수인)가 이전 임대인의 모든 권리와 의무를 그대로 이어받는다는 의미입니다. 따라서 이 사건에서 피고 주식회사 B는 아파트를 매수함으로써 원고 A에 대한 임대인의 지위를 승계하였고, 계약 만료 시 원고에게 임차보증금을 반환할 의무를 부담하게 됩니다.

2. 공동주택관리법 제30조 제1항(장기수선충당금)​: 공동주택관리법 제30조 제1항에 따르면 장기수선충당금은 '공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 경비를 확보하기 위하여 적립하는 것으로, 그 비용은 특별수선충당금으로 적립하고, 소유자가 부담한다'고 명시되어 있습니다. 이 조항은 장기수선충당금이 아파트의 소유자가 부담해야 할 비용임을 분명히 합니다. 임차인이 매달 관리비와 함께 장기수선충당금을 납부하는 경우가 많지만, 이는 임차인이 소유자를 대신하여 납부하는 것이므로 임차인은 계약 종료 후 이사할 때 소유자에게 그 반환을 청구할 수 있습니다.

3. 임대차 계약 종료 및 보증금 반환 의무: 임대차 계약이 만료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하고, 임차인은 임대 목적물을 임대인에게 인도해야 하는 동시이행 관계에 있습니다. 원고는 계약 종료 의사를 명확히 통보했고, 임차권등기를 마치고 이사하며 키를 부동산에 맡기는 등 주택 인도를 위한 합리적인 노력을 다했으므로, 피고는 이에 상응하는 보증금 반환 의무를 다해야 했습니다.

4. 임차권등기명령: 주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령은 임차인이 임대차 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못하고 다른 곳으로 이사 가야 할 때, 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다. 원고가 임차권등기를 마친 것은 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 자신의 권리를 보호하기 위한 정당한 법적 절차였습니다.

참고 사항

임대차 계약 기간 중 주택 소유주가 바뀌는 경우, 새로운 소유주는 주택임대차보호법에 따라 이전 임대인의 지위를 승계하므로 임대차 계약의 모든 권리 및 의무도 함께 승계하게 됩니다. 계약 만료 시 재계약 의사가 없다면, 임차인은 계약 만료일 최소 2개월 전까지 임대인에게 계약 해지 의사를 명확히 통보해야 합니다. 이때 문자메시지, 통화 녹취, 내용증명 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 통보하는 것이 중요합니다. 만약 임대인이 보증금 반환에 소극적이거나 연락이 닿지 않는다면, 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청하여 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이는 임차인이 새로운 주택으로 이사 가야 할 때 유용한 권리 보호 수단입니다. 임차인이 주택을 인도를 완료했음을 증명하기 위해서는 열쇠나 비밀번호를 임대인에게 전달하거나, 임대인이 받을 의사가 없다면 부동산 중개업소 등 제3자에게 보관시키고 임대인에게 그 사실을 알리는 등의 노력이 필요합니다. 장기수선충당금은 공동주택 소유자가 부담하는 비용이므로, 임차인이 대신 납부했다면 이사 시 관리사무소에 요청하여 돌려받을 수 있습니다. 이때 임대차 계약 기간 동안 납부한 금액을 확인하고 영수증 등 증거를 보관하는 것이 좋습니다.