치매 부모 대리 계약 아파트 보증금 미반환 사건

임차인인 원고는 망인 L의 아들인 피고 I을 대리인으로 하여 아파트 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급했습니다. 이후 망인 L이 사망하자 원고는 임대차보증금을 돌려받기 위해 망인의 상속인들에게 소송을 제기했습니다. 법원은 망인 L이 계약 체결 당시 의사능력이 없었고 피고 I에게 적법한 대리권이 없었으므로 임대차 계약이 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 상속인들에 대한 원고의 주장은 기각하고 무권대리인인 피고 I에게 임대차보증금 및 필요비 합계 190,700,000원을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 아파트 임차인으로서 임대차보증금 반환을 요구하는 사람
• 피고 I: 망인 L의 아들로 망인 L을 대리하여 원고와 임대차 계약을 체결한 사람
• 피고 B, C, D, E, F, G, H, J, K: 망인 L의 배우자와 자녀들로 망인의 상속인들

분쟁 상황

원고 A는 2017년 7월 15일 망인 L의 아들인 피고 I이 망인 L을 대리하여 체결한 아파트 임대차 계약에 따라 보증금 1억 9천만 원을 지급하고 거주했습니다. 임대차 기간 중 발생한 누수로 인해 70만 원의 공사비용도 지출했습니다. 2019년 5월 임대차 계약 연장 의사가 없음을 밝혔으나 보증금을 돌려받지 못했습니다. 망인 L은 2017년 8월 9일 사망했고 계약 체결 당시 심각한 인지장애로 의사능력이 없는 상태였던 것으로 드러났습니다. 이에 원고는 망인의 상속인들을 상대로 임대차보증금과 필요비 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

계약 당시 임대인 망인 L의 의사능력 여부, 피고 I의 대리권 유무, 표현대리 성립 여부, 임대차 계약이 무효일 경우 무권대리인인 피고 I의 책임 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 피고 B, C, D, E, F, G, H, J, K에 대한 주된 청구를 기각하고 피고 I에 대한 예비적 청구를 인용했습니다. 이에 따라 피고 I은 원고로부터 해당 부동산을 인도받는 동시에 원고에게 임대차보증금 190,000,000원과 필요비 700,000원을 합산한 190,700,000원을 지급해야 한다고 판결했습니다.

결론

본 판결은 계약 당사자의 의사능력과 대리권의 중요성을 강조합니다. 특히 대리인을 통해 계약을 체결할 때 대리인의 권한과 본인의 의사능력을 철저히 확인해야 하며 만약 무권대리로 계약이 무효가 되면 무권대리인이 직접 책임을 져야 한다는 점을 명확히 했습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.

• 민법 제135조 제1항 (무권대리인의 상대방에 대한 책임)​: 다른 사람의 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 실제로는 대리권이 없었고 본인(이 사건에서는 망인 L)이 그 계약을 추인(인정)하지 않은 경우, 상대방(원고 A)은 대리권이 없음을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면, 대리인에게 계약 이행 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 법원이 망인 L이 의사무능력 상태였으므로 피고 I에게 대리권이 없다고 판단했고 본인이 추인할 수도 없는 상황이었으므로 피고 I이 이 조항에 따라 임대차보증금 반환 책임을 지게 되었습니다.

• 민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리)​: 대리인이 자신의 권한 밖의 법률행위를 했지만, 제3자(원고 A)가 그 대리인에게 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 경우에는 본인(망인 L)이 그 행위에 책임을 지게 될 수 있습니다. 하지만 이 사건에서는 망인 L이 계약 체결 당시 의사능력이 전혀 없었기 때문에 피고 I에게 기본 대리권을 수여했다고 볼 수 없었고 따라서 표현대리가 성립하지 않는다고 보았습니다. 표현대리가 성립하려면 최소한 본인이 대리인에게 어떤 종류의 기본 대리권을 부여한 사실이 있어야 합니다.

• 의사능력의 원칙: 계약을 포함한 법률행위를 할 때 당사자는 자신의 행위가 어떤 법률적 의미와 결과를 가져오는지 합리적으로 판단할 수 있는 정신적 능력인 '의사능력'을 가지고 있어야 합니다. 만약 의사능력이 없는 상태에서 이루어진 법률행위는 무효입니다. 법원은 망인 L이 계약 체결 당시 극심한 인지장애로 의사능력이 없었다고 판단하여 임대차 계약 자체가 무효라고 보았습니다.

참고 사항

대리인을 통해 부동산 계약을 할 때에는 반드시 본인의 의사능력을 확인해야 합니다. 특히 고령이거나 건강이 좋지 않은 경우 병원 기록 등을 통해 의사능력을 확인하고 필요하다면 성년후견인 제도를 활용하는 것이 좋습니다. 대리인의 대리권은 위임장과 인감증명서뿐만 아니라 본인에게 직접 의사를 확인하는 등 다방면으로 철저히 확인해야 합니다. 만약 대리인이 대리권 없이 계약을 체결한 경우 본인이 책임을 지지 않을 수 있고 대리인에게 직접 책임을 물을 수 있으니 주의해야 합니다. 임대차 계약과 관련하여 발생한 필요비나 유익비는 증빙자료를 철저히 보관해야 합니다.