임대차
원고인 주식회사 A가 피고인 주식회사 B를 상대로 가스충전소 부지 및 건물에 대한 임대차 계약이 종료되었음을 이유로 미지급된 차임, 부당이득금, 그리고 피고가 설치한 시설물의 철거 및 부동산 인도를 청구했으나, 법원은 실제 임대차 계약이 존재했다고 인정할 증거가 부족하다며 원고의 청구를 모두 기각한 사건입니다.
원고인 주식회사 A의 대표자 C는 D와 함께 새로운 회사를 설립하여 가스충전소 사업을 진행하기로 했고, 이에 따라 피고인 주식회사 B가 설립되었습니다. 원고는 피고에게 이 사건 토지 및 건물을 임대차보증금 1억 원, 월 차임 1,500만 원(부가세 별도), 임대차 기간 2018년 10월 20일부터 2020년 10월 19일까지로 정하여 임대했다고 주장했습니다. 임대차 계약 기간이 만료되었으므로 피고는 원상회복으로서 고압가스충전소 시설물들을 철거하고 토지 및 건물을 인도할 의무가 있으며, 미지급된 차임 3억 9,600만 원과 인도 완료일까지의 월 1,650만 원 상당의 부당이득금을 지급해야 한다고 청구했습니다. 이에 대해 피고는 원고와 동업을 하기로 하면서 인허가나 감정평가 등 서류 제출 목적으로 임대차계약서가 작성되었을 뿐, 실제 임대차 계약을 체결한 사실이 없다고 반박했습니다.
원고와 피고 사이에 주장된 임대차 계약이 실제로 체결되었는지 여부와, 원고가 철거를 요구하는 가스충전시설 등이 피고의 소유에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고 주식회사 A의 청구를 모두 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 피고가 원고에게 임대차보증금을 지급한 사실이 없고, 원고가 피고에게 임대료 독촉을 했다는 증거도 없으며, 원고 스스로 제3자에게 임대관계가 없음을 확인해 준 점, 또한 원고가 이 사건 건물 신축 공사를 진행하고 소유권 보존등기를 마쳤으며, 철거를 구하는 시설물이 건물과 함께 시공된 것으로 보이는 점 등을 종합적으로 고려했습니다. 이러한 사정들을 바탕으로 원고가 주장하는 내용의 임대차 계약이 체결되었다거나 시설물이 피고의 소유라고 인정하기에 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건은 주로 민법상 임대차 계약의 성립 요건과 소유권에 기한 물권적 청구권(철거 및 인도 청구), 그리고 부당이득반환 청구의 요건에 대한 다툼입니다. '민법 제618조(임대차의 의의)'에 따르면, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건에서 법원은 원고가 주장하는 임대차 계약의 주요 요소인 '차임 지급 약정' 및 그 이행에 대한 객관적 증거가 부족하다고 보았습니다. 또한, 원고가 피고에게 미지급 차임과 부당이득금의 지급을 청구한 것은 '민법 제741조(부당이득의 내용)'에 근거한 것이며, 시설물의 철거 및 토지, 건물 인도를 청구한 것은 소유권에 기한 '민법 제213조(소유물반환청구권)' 및 '제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)'에 따른 것입니다. 그러나 이러한 청구들이 인용되려면 우선 임대차 계약의 존재 또는 피고의 불법 점유, 피고의 시설물 소유 등이 인정되어야 합니다. 법원은 원고가 제시한 증거만으로는 임대차 계약의 실체가 있었다고 보거나, 시설물이 피고의 소유라고 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 모든 주장을 기각했습니다. 이는 계약의 유효성 및 청구권 발생 요건에 대한 입증 책임이 원고에게 있음을 보여주는 사례입니다.
유사한 사업을 진행할 때, 특히 부동산 사용에 대한 합의가 있다면 다음과 같은 점들을 유의해야 합니다. 첫째, 구두 합의는 법적 분쟁 시 입증하기 매우 어렵습니다. 부동산 임대차와 같이 중요한 계약은 임대차보증금, 차임, 임대차 기간, 계약 갱신 여부, 목적물의 범위, 시설물 설치 및 철거 책임 등 모든 중요 사항을 명확히 기재한 서면 계약서를 반드시 작성하고 당사자들이 서명 날인하여 각자 보관해야 합니다. 둘째, 특정 목적(예: 인허가, 서류 제출)으로 실제와 다른 내용의 계약서를 작성할 경우, 향후 법적 분쟁 발생 시 실제 관계를 입증하기 어렵거나 해당 서류 내용에 구속될 위험이 있습니다. 서류 작성 목적에 대한 별도의 합의서를 작성하거나, 실제 계약 내용과 다름을 명시하는 등 신중해야 합니다. 셋째, 계약 이행과 관련된 금전 거래(보증금, 차임 지급 등)는 은행 이체와 같이 객관적인 증거가 남는 방식으로 처리하고, 관련 내역을 철저히 보관해야 합니다. 넷째, 부동산에 설치되는 시설물에 대한 소유권 귀속과 철거 의무는 분쟁의 핵심이 될 수 있으므로, 초기 합의 단계에서 누구의 비용으로 설치하고 소유권은 누구에게 귀속되며, 계약 종료 시 철거 의무는 누가 부담할 것인지를 명확히 약정하고 서면으로 남겨야 합니다.
