부동산 매매/소유권
건물주들이 임차인에게 계약 기간 만료를 이유로 상가 인도를 요구했으나, 임차인이 계약 갱신을 적법하게 요구했다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다. 법원은 임차인이 상가건물 임대차보호법에 따라 정해진 기간 내에 계약 갱신 의사를 분명히 표시했고, 건물주들에게 이를 거절할 정당한 사유가 없다고 판단하여 임차인의 손을 들어주며 건물주들의 청구를 기각했습니다.
피고는 2020년 5월 20일 이전 건물주와 임대차 계약을 맺고 식당을 운영하기 시작했습니다. 이후 2021년 1월 5일 원고들이 건물을 매수하고 2021년 5월 10일 피고와 임대차보증금 4,000만 원, 월 차임 220만 원, 임대차기간 2020년 6월 15일부터 2022년 6월 14일까지로 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 이 계약은 2024년 6월 14일까지로 한 번 갱신되었습니다. 원고들은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 피고에게 계약 갱신 거절 의사를 통보했고, 피고가 계약 갱신 요구를 하지 않았으므로 계약이 종료되었다고 주장하며 건물 인도를 요구했습니다. 반면 피고는 해당 기간 내에 원고들에게 수차례 계약 갱신을 요구하여 계약이 갱신되었다고 주장하며 맞섰습니다.
상가 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었는지 아니면 임차인의 갱신 요구에 따라 갱신되었는지 여부.
원고들(건물주들)의 피고(임차인)에 대한 건물 인도 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담한다.
재판부는 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 건물주들에게 '가게를 계속 하겠다', '재계약을 하겠다'는 등 여러 차례 계약 갱신을 요구하는 의사를 표시했다고 판단했습니다. 또한, 건물주들이 임대차 조건 변경을 위해 협의를 진행한 사실도 임차인의 갱신 의사를 인지하고 있었음을 뒷받침하는 근거가 되었습니다. 따라서 건물주들에게 계약 갱신을 거절할 정당한 사유가 없으므로 임대차 계약은 상가건물 임대차보호법에 따라 갱신된 것으로 보아 건물주의 청구를 기각했습니다.
이 사건은 「상가건물 임대차보호법」 제10조 (계약갱신 요구 등)가 적용되었습니다.
제1항은 '임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'고 규정하고 있습니다. 이 조항은 상가 임차인이 안정적으로 영업할 수 있도록 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 중요한 내용입니다. 이 사건에서 피고는 위 기간 내에 원고들에게 '가게를 계속 하겠다', '재계약을 하겠다'는 등 계약 갱신을 요구하는 의사를 여러 차례 표시한 것으로 인정되었습니다. 법원은 이러한 피고의 의사 표시가 법에서 정한 계약 갱신 요구에 해당한다고 판단했습니다.
제2항은 '임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다'고 규정하여 임차인의 갱신요구권 행사 기간을 제한하고 있습니다. 이 사건의 경우 피고의 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않았으므로 갱신요구권 행사에 제한이 없었습니다.
재판부는 이 법 조항들을 근거로 원고들이 피고의 계약 갱신 요구를 거절할 만한 정당한 사유가 없다고 보았으며, 원고들이 임대차 조건 변경을 협의한 사실 등도 임차인의 갱신 의사를 인지하고 있었음을 보여주는 것으로 판단하여 임대차 계약이 적법하게 갱신되었다고 보았습니다. 이는 상가 임차인의 영업권을 보호하려는 법의 취지에 따른 것입니다.
상가 임차인은 임대차 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 내에 건물주에게 계약 갱신을 요구해야 합니다. 이 요구는 반드시 서면으로 해야 하는 것은 아니지만, 분쟁 발생 시 증거로 활용될 수 있도록 문자 메시지, 이메일, 내용증명 등 명확하게 기록이 남는 방식으로 하는 것이 좋습니다. 건물주가 임차인의 계약 갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, 이러한 정당한 사유는 법에서 정한 극히 제한적인 경우(예: 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우, 건물주의 동의 없이 전대한 경우, 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하는 경우 등)에만 해당합니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있습니다. 건물주와 임차인이 계약 갱신 조건을 협의하는 과정 자체가 임차인의 갱신 요구 의사를 인정하는 증거가 될 수 있습니다.
