중개계약과 공인중개사의 책임 등

일반중개계약과 전속중개계약

• 중개계약은 다음과 같이 ① 일반중개계약과 ② 전속중개계약으로 구분할 수 있습니다(「공인중개사법」 제22조, 제23조, 「공인중개사법 시행령」 제20조 및 「공인중개사법 시행규칙」 제14조제2항).

부동산거래정보망의 지정

• 국토교통부장관은 개업공인중개사 상호간에 부동산매매 등에 관한 정보의 공개와 유통을 촉진하고 공정한 부동산거래질서를 확립하기 위해 부동산거래정보망을 설치·운영할 자를 지정할 수 있습니다(「공인중개사법」 제24조제1항).

지정요건

• 부동산거래정보망으로 지정을 받을 수 있는 자는 「전기통신사업법」에 따른 부가통신사업자로서 다음의 요건을 갖춘 자로 합니다(「공인중개사법」 제24조제2항 및 「공인중개사법 시행규칙」 제15조제2항).

1. 그 부동산거래정보망의 가입·이용신청을 한 개업공인중개사의 수가 5백명 이상이고 2개 이상의 특별시·광역시·도 및 특별자치도(이하 "시·도"라 함)에서 각각 30인 이상의 개업공인중개사가 가입·이용신청을 하였을 것

2. 정보처리기사 1명 이상을 확보할 것

3. 공인중개사 1명 이상을 확보할 것

4. 부동산거래정보망의 가입자가 이용하는데 지장이 없는 정도로서 국토교통부장관이 정하는 용량 및 성능을 갖춘 컴퓨터설비를 확보할 것

지정신청

• 부동산거래정보망을 설치·운영할 자로 지정받으려는 자는 거래정보사업자지정신청서에 다음의 서류를 첨부하여 국토교통부장관에게 제출해야 합니다. 이 경우 국토교통부장관은 행정정보의 공동이용을 통하여 법인 등기사항증명서(신청인이 법인인 경우만 해당)을 확인해야 합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제15조제1항 및 별지 제16호서식).

  • 위 1.에서 정하는 수 이상의 개업공인중개사로부터 받은 부동산거래정보망가입·이용신청서 및 그 개업공인중개사의 중개사무소등록증 사본

  • 정보처리기사 자격증 사본

  • 공인중개사 자격증 사본

  • 주된 컴퓨터의 용량 및 성능 등을 확인할 수 있는 서류

  • 「전기통신사업법」에 따라 부가통신사업신고서를 제출하였음을 확인할 수 있는 서류

지정처분

• 국토교통부장관은 지정신청을 받은 때에는 지정신청을 받은 날부터 30일 이내에 이를 검토하여 지정기준에 적합하다고 인정되는 경우에는 거래정보사업자로 지정하고, 다음의 사항을 거래정보사업자지정대장에 기재한 후에 거래정보사업자지정서를 교부해야 합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제15조제3항).

• 위 거래정보사업자지정대장은 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적 처리가 가능한 방법으로 작성·관리해야 합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제15조제5항).

운영규정의 승인

• 지정을 받은 거래정보사업자는 지정받은 날부터 3개월 이내에 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 정해 국토교통부장관의 승인을 얻어야 합니다. 이를 변경하려는 때에도 또한 같습니다(「공인중개사법」 제24조제3항 및 「공인중개사법 시행규칙」 제15조제4항).

거래정보사업자의 의무

• 거래정보사업자는 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보에 한정하여 이를 부동산거래정보망에 공개해야 하며, 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개하거나 어떠한 방법으로든지 개업공인중개사에 따라 정보가 차별적으로 공개되도록 해서는 안 됩니다(「공인중개사법」 제24조제4항).

개업공인중개사의 의무

• 개업공인중개사는 부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개해서는 안 되며, 해당 중개대상물의 거래가 완성된 때에는 지체 없이 이를 해당 거래정보사업자에게 통보해야 합니다(「공인중개사법」 제24조제7항).

거래정보사업자 지정취소

• 국토교통부장관은 거래정보사업자가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 지정을 취소할 수 있습니다(「공인중개사법」 제24조제5항).

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 지정을 받은 경우

2. 위 운영규정의 승인 또는 변경승인을 받지 않거나 운영규정을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 경우

3. 거래정보사업자의 의무(「공인중개사법」 제24조제4항)를 위반해 정보를 공개한 경우

4. 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치·운영하지 않은 경우

5. 개인인 거래정보사업자의 사망 또는 법인인 거래정보사업자의 해산이나 그 밖의 사유로 부동산거래정보망의 계속적인 운영이 불가능한 경우

• 국토교통부장관은 위 1.부터 4.까지의 사유로 거래정보사업자 지정을 취소하려는 경우에는 청문을 실시해야 합니다(「공인중개사법」 제24조제6항).

중개대상물의 확인·설명

• 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 합니다(「공인중개사법」 제25조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제21조제1항).

1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

3. 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

4. 관리비 금액과 그 산출내역(주택 임대차 중개에만 적용)

5. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

6. 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태

7. 벽면·바닥면 및 도배의 상태

8. 일조·소음·진동 등 환경조건

9. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건

10. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 조세의 종류 및 세율

11. 「주택임대차보호법」 제3조의7에 따른 임대인의 정보 제시 의무 및 「주택임대차보호법」 제8조에 따른 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항(주택 임대차 중개에만 적용)

12. 「주민등록법」 제29조의2에 따른 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항(주택 임대차 중개에만 적용)

13. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따른 임대보증금에 대한 보증에 관한 사항(중개대상물인 주택이 민간임대주택인 경우만 해당, 주택 임대차 중개에만 적용)

** * 주택 임대차계약 중개 시 설명의무**

개업공인중개사는 주택 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 다음의 사항을 설명해야 합니다(「공인중개사법」 제25조의3).

• 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항(「주택임대차보호법」 제3조의6제4항)
• 임대인의 동의를 받아 임대인이 납부하지 않은 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항(「국세징수법」 제109조제1항, 제2항, 「지방세징수법」 제6조제1항 및 제3항)

중개대상물 상태에 관한 자료의 요구

• 개업공인중개사는 위에 따른 확인·설명을 위해 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다(「공인중개사법」 제25조제2항).

• 개업공인중개사는 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고, 중개대상물확인·설명서에 기재해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제21조제2항).

중개대상물확인·설명서의 작성

• 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 위 1.부터 9.까지의 확인·설명사항을 중개대상물확인·설명서에 적어 거래당사자에게 발급하고 3년간 그 원본, 사본 또는 전사문서를 보존해야 합니다. 다만, 확인·설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그렇지 않습니다(「공인중개사법」 제25조제3항, 「공인중개사법 시행령」 제21조제3항 및 제4항).

• 위 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말함)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 합니다(「공인중개사법」 제25조제4항).

소유자 등의 확인

• 개업공인중개사는 중개업무의 수행을 위해 필요한 경우에는 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있습니다(「공인중개사법」 제25조의2).

거래계약서의 작성 및 보존의무

• 개업공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성된 때에는 다음의 사항을 기재한 거래계약서를 작성해 거래당사자에게 교부하고 5년 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존해야 합니다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그렇지 않습니다(「공인중개사법」 제26조제1항, 「공인중개사법 시행령」 제22조제1항 및 제2항).

• 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성해서는 안 됩니다(「공인중개사법」 제26조제3항).

서명 및 날인

• 거래계약서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말함)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 합니다(「공인중개사법」 제26조제2항 및 제25조제4항 준용).

개업공인중개사등의 기본윤리

• 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행해야 합니다(「공인중개사법」 제29조제1항).

• 개업공인중개사등은 「공인중개사법」 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설해서는 안 됩니다. 개업공인중개사등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같습니다(「공인중개사법」 제29조제2항).

부동산거래질서교란행위의 금지

• 부동산중개업 및 부동산 시장의 건전한 거래질서를 해치는 행위(이하 "부동산거래질서교란행위"라 함)는 다음과 같습니다(「공인중개사법」 제47조의2제2항 참조).

부동산거래질서교란행위 신고센터의 설치·운영

• 국토교통부장관은 부동산 시장의 건전한 거래질서를 조성하기 위해 부동산거래질서교란행위 신고센터를 설치·운영할 수 있습니다(「공인중개사법」 제47조의2제1항).

• 위 신고센터는 다음의 업무를 수행합니다(「공인중개사법」 제47조의2제3항).

  • 부동산거래질서교란행위 신고의 접수 및 상담

  • 신고사항에 대한 확인 또는 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사 및 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말함)·군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 함) 등에 신고사항에 대한 조사 및 조치 요구

  • 신고인에 대한 신고사항 처리 결과 통보

개업공인중개사의 손해배상책임

• 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 하거나, 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사법」 제30조제1항 및 제2항).

손해배상책임 보장을 위한 업무보증 설정

• 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 다음에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다(「공인중개사법」 제30조제3항 및 「공인중개사법 시행령」 제24조제1항).

• 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없습니다(「공인중개사법」 제30조제4항).

• 개업공인중개사는 중개사무소 개설등록을 한 때에는 업무를 시작하기 전에 위의 표에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 조치(이하 "보증"이라 함)를 한 후 그 증명서류(① 보증보험증서 사본, ② 공제증서 사본, ③ 공탁증서 사본)를 갖추어 등록관청에 신고해야 합니다. 다만, 보증보험회사·공제사업자 또는 공탁기관(이하 "보증기관"이라 함)이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있습니다(「공인중개사법 시행령」 제24조제2항 및 「공인중개사법 시행규칙」 제18조제2항).

  • 다른 법률에 따라 부동산중개업을 할 수 있는 자가 부동산중개업을 하려는 경우에는 중개업무를 개시하기 전에 보장금액 2천만원 이상의 보증을 보증기관에 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제24조제3항).

• 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 ① 보장금액, ② 보증보험회사, 공제사업을 행하는자, 공탁기관 및 그 소재지, ③ 보장기간에 관한 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다(「공인중개사법」 제30조제5항).

보증의 변경

• 보증을 설정한 개업공인중개사는 그 보증을 다른 보증으로 변경하려는 경우에는 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제25조제1항).

• 보증보험 또는 공제에 가입한 개업공인중개사로서 보증기간이 만료되어 다시 보증을 설정하려는 자는 그 보증기간 만료일까지 다시 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖추어 등록관청에 신고해야 합니다. 다만, 보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있습니다(「공인중개사법 시행령」 제25조제2항, 제3항 및 제24조제2항 단서 준용).

보증보험금의 지급 등

• 중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금·공제금 또는 공탁금을 지급받으려는 경우에는 그 중개의뢰인과 개업공인중개사간의 손해배상합의서·화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본이나 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제26조제1항).

• 개업공인중개사는 보증보험금·공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제26조제2항).

계약금등의 반환채무이행의 보장

• 개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위해 필요하다고 인정하는 경우에는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금·중도금 또는 잔금(이하 "계약금등"이라 함)을 개업공인중개사 또는 다음의 자의 명의로 금융기관, 「공인중개사법」 제42조에 따라 공제사업을 하는 자 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자 등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있습니다(「공인중개사법」 제31조제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제27조제1항).

  • 「은행법」에 따른 은행

  • 「보험업법」에 따른 보험회사

  • 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자

  • 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

  • 「공인중개사법」 제42조에 따라 공제사업을 하는 자

  • 부동산 거래계약의 이행을 보장하기 위해 계약금등 및 계약 관련서류를 관리하는 업무를 수행하는 전문회사

  • 계약금등을 개업공인중개사의 명의로 예치한 경우

  • 개업공인중개사는 거래당사자가 계약금등을 개업공인중개사의 명의로 금융기관 등에 예치할 것을 의뢰하는 경우에는 계약이행의 완료 또는 계약해제 등의 사유로 인한 계약금등의 인출에 대한 거래당사자의 동의 방법, 반환채무이행 보장에 소요되는 실비나 그 밖에 거래안전을 위해 필요한 사항을 약정해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제27조제2항).

  • 개업공인중개사는 위에 따라 거래계약과 관련된 계약금등을 자기 명의로 금융기관 등에 예치하는 경우에는 자기 소유의 예치금과 분리하여 관리될 수 있도록 해야 하며, 예치된 계약금등은 거래당사자의 동의 없이 인출해서는 안 됩니다(「공인중개사법 시행령」 제27조제3항).

  • 개업공인중개사는 계약금등을 자기 명의로 금융기관 등에 예치하는 경우에는 그 계약금등을 거래당사자에게 지급할 것을 보장하기 위해 예치대상이 되는 계약금등에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 「공인중개사법」 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하며, 거래당사자에게 관계증서의 사본을 교부하거나 관계증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제27조제4항).

• 위에 따라 계약금등을 예치한 경우 매도인·임대인 등 계약금등을 수령할 수 있는 권리가 있는 자는 해당 계약을 해제한 때에 계약금등의 반환을 보장하는 내용의 금융기관 또는 보증보험회사가 발행하는 보증서를 계약금등의 예치명의자에게 교부하고 계약금등을 미리 수령할 수 있습니다(「공인중개사법」 제31조제2항).

중개보수

• 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받습니다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그렇지 않습니다(「공인중개사법」 제32조제1항).

중개보수 지급시기

• 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 합니다(「공인중개사법 시행령」 제27조의2).

중개보수의 한도

• 주택 및 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수의 한도는 다음과 같습니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항, 제4항 및 제7항).

• 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 1/2 이상인 경우에는 위 ①을 적용하고, 주택의 면적이 1/2 미만인 경우에는 위 ②를 적용합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제6항).

• 거래금액의 계산은 다음에 따릅니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제5항).

실비의 청구

• 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있습니다(「공인중개사법」 제32조제2항).

• 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대나 그 밖의 권리를 이전하려는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차나 그 밖의 권리를 취득하려는 중개의뢰인을 말함)에게 청구할 수 있습니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제2항).

  • 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 개업공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조제3항).