임대차
원고 A는 피고 B로부터 주택을 임차하며 임대차 계약서에 보증금을 8,500만 원으로 기재했지만 실제로는 6,800만 원을 지급했습니다. 원고 A는 계약 기간이 끝난 후 주택을 피고 B에게 인도했으나, 보증금을 반환받지 못하자 8,000만 원의 반환을 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고 B는 명의수탁자일 뿐 실제 임대인이 아니며 6,800만 원은 이미 원고 배우자의 부친인 H에게 반환했다고 주장했습니다.
친인척 관계인 임대인과 임차인 사이에서 임대차 계약이 종료되었음에도 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 발생한 상황입니다. 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 요구했으나, 임대인은 자신이 실제 계약 당사자가 아니라고 주장하거나 보증금 액수에 이견을 보이며, 심지어 다른 사람에게 돈을 돌려주었으므로 임차인에게는 반환할 돈이 없다고 주장하면서 분쟁이 시작되었습니다. 특히 금전 지급이 제3자의 계좌를 통해 이루어져 명확한 증명이 어려운 부분이 있었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 실제 임대차보증금의 정확한 액수가 얼마인지, 원고 A가 피고 B의 요청으로 H 계좌로 추가 지급했다고 주장하는 1,200만 원이 보증금으로 인정될 수 있는지, 그리고 피고 B가 임대차 주택의 명의수탁자에 불과하여 실제 임대인이 아니라는 주장과 H에게 지급한 6,800만 원이 원고 A에 대한 변제에 해당하는지가 핵심입니다.
법원은 피고 B가 원고 A에게 6,800만 원과 이에 대한 지연손해금(2021. 7. 1.부터 2025. 1. 15.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 나머지 1,200만 원에 대한 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 15%, 피고가 85%를 부담하도록 결정했습니다.
법원은 원고 A가 피고 B에게 지급한 6,800만 원을 임대차보증금으로 인정하고 그 반환을 명했습니다. 그러나 원고 A가 H의 계좌로 지급한 1,200만 원이 임대차보증금 명목으로 피고 B에게 지급되었다는 충분한 증거가 없다고 판단하여 이 부분 청구는 받아들이지 않았습니다. 또한 피고 B가 명의수탁자라는 주장이나 H에게 돈을 지급한 것이 원고 A에 대한 변제라는 주장 역시 증거가 부족하다는 이유로 기각되었습니다.
이 사건은 임대차보증금 반환 의무와 지연손해금, 그리고 변제 증명 책임에 대한 법리가 적용됩니다.
임대차보증금 반환 의무: 민법상 임대차 계약이 종료되고 임차인이 목적물을 임대인에게 인도하면, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무가 발생합니다. 이 의무는 동시이행 관계에 있어 임차인이 주택을 인도해야 임대인도 보증금을 반환할 의무를 부담하게 됩니다.
지연손해금: 임대인이 정당한 사유 없이 보증금 반환을 지체할 경우, 임차인은 지연된 기간에 대한 이자를 청구할 수 있습니다. 지연손해금의 이율은 원칙적으로 민법상 연 5%가 적용되나, 소송이 제기되어 판결 선고일 다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용됩니다. 이는 채무자가 소송 중에도 채무를 조속히 이행하도록 강제하고, 채권자의 손해를 보전하기 위한 목적이 있습니다.
변제 증명 책임: 특정 금전을 지급하여 채무를 변제했다는 사실은 변제를 주장하는 측(채무자)이 증명해야 합니다. 이 사건에서 피고 B는 H에게 6,800만 원을 송금했다고 주장했지만, 그것이 원고 A에 대한 임대차보증금 반환 변제임을 명확히 입증하지 못했기 때문에 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다.
계약 당사자 및 보증금 액수 증명 책임: 임대차 계약의 당사자가 누구인지, 보증금의 정확한 액수가 얼마인지 등 계약의 주요 내용은 이를 주장하는 측이 증명해야 합니다. 원고 A는 8,000만 원이 보증금이라고 주장하며 1,200만 원을 H 계좌로 송금한 사실을 내세웠지만, 이것이 피고 B와의 임대차 계약상 보증금 명목으로 지급되었다는 점을 명확히 입증하지 못하여 법원에서 인정되지 않았습니다.
임대차 보증금과 관련된 분쟁을 피하기 위해서는 몇 가지 주의사항을 지키는 것이 중요합니다.
계약서 작성 시 모든 내용을 명확하게 기재하고 보관해야 합니다. 특히 임대차 기간, 보증금 액수, 특약사항 등 핵심 내용은 빠짐없이 기재하고, 만약 계약서상 금액과 실제 지급 금액이 다르다면 그 이유와 실제 금액을 서면으로 명확히 남겨두어야 합니다.
보증금을 지급할 때는 반드시 임대인 본인 명의의 계좌로 송금하고, 송금 내역에는 '보증금' 등 지급 목적을 명확히 기재하는 것이 좋습니다. 만약 임대인의 요청으로 제3자에게 송금해야 할 경우, 임대인의 명확한 지시와 그 돈이 보증금의 일부임을 증명할 수 있는 서면(예: 문자 메시지, 카톡 메시지 등)을 받아두는 것이 분쟁 발생 시 중요한 증거가 됩니다.
계약 종료 후 주택을 임대인에게 인도할 때는 언제, 누구에게 인도했는지 기록을 남기고, 보증금 반환에 대한 협의 내용을 문서로 남겨두는 것이 좋습니다. 내용증명 우편 등을 통해 인도 사실과 보증금 반환 요구를 명확히 할 수 있습니다.
명의대여나 명의신탁과 같이 실제 소유자와 계약서상 명의자가 다른 상황은 추후 법적 분쟁을 매우 복잡하게 만들 수 있으므로 가급적 피하고, 불가피하다면 실질적인 계약 당사자를 명확히 하는 문서를 반드시 확보해야 합니다.
모든 금전 거래 내역, 계약서, 통화 녹취록, 메시지 등 관련 증거자료를 꼼꼼히 보관하여 분쟁 발생 시 적극적으로 활용할 수 있도록 대비해야 합니다. 법적 분쟁에서는 객관적인 증거가 사실관계를 판단하는 데 결정적인 역할을 합니다.
