임대차
원고 A는 피고 B로부터 임차한 주택의 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 후, 재계약 의사가 없음을 임대인에게 명확히 통보하고 이사했습니다. 그러나 피고는 제3자가 보증금을 횡령했다거나 신규 임차인을 찾지 못했다는 이유로 보증금 반환을 거부했습니다. 법원은 임차인의 갱신 거절 통보로 계약이 종료되었으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금 2억 1천만 원과 이에 대한 지연이자를 지급해야 한다고 판결했습니다.
원고 A는 2017년 3월 1일 피고 B로부터 보증금 2억 1천만 원에 광주시 C건물 D호 주택을 임차했습니다. 최초 계약은 2019년 4월 30일까지였으나, 묵시적으로 갱신되었습니다. 원고는 2020년 12월경부터 피고에게 구두로 재계약 의사가 없음을 밝혔고, 2021년 9월 27일에는 내용증명우편으로 계약 종료 의사와 보증금 반환을 독촉했습니다. 원고는 임차권등기명령을 받아 등기를 마친 후 2021년 11월 24일 다른 곳으로 이사하고 피고에게 이사 완료 사실을 통보했습니다. 하지만 피고는 보증금 반환을 거부하며, 제3자가 돈을 횡령했고 신규 임차인을 찾지 못했다는 이유를 들었습니다. 이에 원고는 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.
임차인이 갱신 거절 의사를 표시한 경우 묵시적 갱신된 임대차 계약의 종료 시점은 언제인지, 임대인이 제3자의 횡령이나 신규 임차인 미확보를 이유로 임대차보증금 반환을 거부할 수 있는지.
피고는 원고에게 210,000,000원 및 이에 대하여 2021년 12월 1일부터 2021년 12월 16일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 소송 비용은 피고가 부담한다. 제1항은 가집행할 수 있다.
법원은 원고의 임대차보증금 반환 청구가 이유 있다고 판단하여, 피고는 원고에게 임대차보증금 2억 1천만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신): 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 끝났을 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인도 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 동일합니다. 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 이 사건에서 법원은, 최초 계약이 2019년 4월 30일 만료 후 갱신거절 통지가 없어 2021년 4월 30일까지 2년 연장된 것으로 보았습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약 해지): 제6조 제1항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 2년이지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이 경우 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 원고는 2020년 12월경부터 피고에게 재계약 의사가 없음을 밝혔으므로, 법원은 2021년 4월 30일자로 계약이 종료된 것으로 판단했습니다. 이는 임차인의 갱신 거절 의사가 2년 연장된 기간(2021년 4월 30일까지)이 끝나기 2개월 전보다 훨씬 일찍 전달되었기 때문입니다. 임대인이 주장한 '제3자 횡령'이나 '신규 임차인 미확보' 등의 사유는 임대인의 보증금 반환 의무를 면하게 할 수 없다고 보았습니다. 민법 제379조 (법정이율): 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%로 합니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 그 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 상당하다고 인정되는 범위에서 대법원 규칙으로 정하는 이율(연 12%)을 적용합니다. 법원은 원고가 주택을 인도한 후부터 지급명령 송달일까지는 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터는 연 12%의 지연손해금을 적용하여 지급을 명했습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령): 임대차가 끝난 후에도 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 임차권등기가 된 때부터 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 원고가 이사 전 임차권등기명령을 받아 등기를 마친 것은 자신의 권리를 보호하기 위한 적법한 절차였습니다.
묵시적 갱신 후에도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 경우 통지한 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 임대인은 임차인의 보증금을 제3자가 횡령했다거나 신규 임차인을 찾지 못했다는 이유로 보증금 반환을 거부할 수 없습니다. 보증금 반환 의무는 임대인에게 있습니다. 계약 종료 시 보증금 반환이 지연될 경우, 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있습니다. 임차권등기명령은 임차인이 이사를 가더라도 보증금을 돌려받을 때까지 자신의 권리를 보호받을 수 있도록 해줍니다. 내용증명우편을 통해 계약 해지 의사 및 보증금 반환 독촉 사실을 명확히 기록하고 발송하면 추후 분쟁 발생 시 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다. 보증금 반환이 지연되면 지연손해금을 청구할 수 있으며, 이자율은 법에서 정한 바에 따릅니다.
