임대차
임차인(원고)이 임대인(피고)과 아파트 임대차 계약을 체결하고, 임대차기간 만료 전 계약갱신요구권을 행사하여 보증금 5% 증액 후 재계약했습니다. 그러나 임차인이 임대차 계약의 조기 해지를 통보하자, 임대인은 이를 거부하며 보증금 반환을 하지 않았습니다. 법원은 임차인의 계약 갱신이 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사에 해당하므로, 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있고 그 효력은 통지 후 3개월 뒤 발생한다고 보아 임대인에게 증액된 보증금 전액을 임차 목적물을 인도받음과 동시에 반환하라고 판결했습니다. 다만, 임차 목적물 인도 전의 지연손해금 청구는 각하되었습니다.
원고 A는 2020년 9월 26일 피고 B로부터 서울 강남구 C아파트 D호를 임대차보증금 9억 5천만 원에 2020년 11월 7일부터 2022년 11월 6일까지 임차하는 계약을 체결했습니다. 이 계약 특약에는 '임차인은 기한 만료 3개월 전에 연장 또는 퇴실 결정을 관리 공인중개사에 통보한다'고 되어 있었습니다. 원고는 임대차 기간 만료 3개월 전인 2022년 9월 2일과 9월 28일에 공인중개사에게 카카오톡 메시지로 계약 연장 및 재계약 진행 의사를 전달했습니다. 이후 2022년 10월 3일, 원고와 피고는 공인중개사를 통해 임대차보증금을 4천7백5십만 원 증액하여 총 9억 9천7백5십만 원으로 하고 임대차 기간을 2022년 11월 7일부터 2024년 11월 6일까지로 연장하는 재계약을 체결했습니다. 이 재계약서에는 '계약갱신요구권을 사용한 재계약임'이라는 특약이 명시되었습니다. 그러나 원고는 재계약 체결 후인 2023년 2월 8일경 피고와 공인중개사에게 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 통보하고, 해지 통지일로부터 3개월 후인 2023년 5월 8일에 임대차보증금 전액 9억 9천7백5십만 원을 반환해 줄 것을 요구했습니다. 피고는 임대차 계약이 2024년 11월 6일까지 유효하므로 임대차보증금을 반환할 수 없다고 주장하여 소송이 제기되었습니다.
임차인의 계약갱신요구권 행사 여부 및 갱신된 임대차 계약의 해지 통보 효력 발생 시점, 계약서 특약 사항이 주택임대차보호법에 위배될 경우의 효력, 그리고 임차인이 목적물을 인도하지 않은 상태에서의 임대차보증금 반환채권에 대한 지연손해금 청구의 적법성 등이 쟁점이 되었습니다.
법원은 임차인(원고)이 임대차기간 만료 1개월 전(개정 전 주택임대차보호법 기준)에 공인중개사를 통해 계약 연장 의사를 명확히 밝혔고, 이후 체결된 재계약서에도 '계약갱신요구권을 사용한 재계약'임이 명시된 점을 들어 이는 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사에 해당한다고 보았습니다. 따라서 갱신된 임대차 계약은 주택임대차보호법 제6조의2 제1항 및 제2항에 따라 임차인이 언제든지 해지 통지를 할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 재계약서의 '만료 3개월 전 통보' 특약은 임차인에게 불리하여 주택임대차보호법 제10조에 따라 무효로 판단되었습니다. 이에 따라 2023년 2월 8일경 해지 통보 후 3개월이 지난 2023년 5월 8일에 임대차계약이 적법하게 종료되었으므로, 임대인(피고)은 임차인에게 임대차보증금 997,500,000원을 반환할 의무가 있습니다. 다만, 임차인이 임대 목적물을 인도하지 않았으므로 보증금 반환 지연손해금 청구는 소의 이익이 없어 각하되었습니다.
