상가 분양 계약자들이 시행사에 매매대금 반환을 청구한 사건

원고들이 피고 주식회사 P로부터 분양받은 상가 점포에 기둥, 드라이에어리어, 낮은 층고, 외부 화단 및 계단 등의 문제가 있어 상가 본래의 용도대로 이용하기 어렵다며 피고의 고지의무 위반으로 인한 기망행위 또는 불법행위를 주장하여 수억 원의 매매대금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 그러나 법원은 피고가 분양 사무소 모형도, 평면도, 모집공고 등을 통해 해당 사실을 충분히 고지했거나 원고들이 이를 알 수 있었다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들(A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O): 피고가 분양한 'R 상가'의 점포를 매수한 사람들입니다. (원고 J는 소송 도중 수분양자 지위를 양도)
• 피고(주식회사 P): 의정부시 'R 상가'를 신축하여 분양한 시행사입니다.

분쟁 상황

원고들은 2018년 1월에서 2월경 피고로부터 'R 상가'의 점포를 분양받았습니다. 그러나 점포 내부에 기둥이 설치되어 있고 일부 점포 외부에 드라이에어리어가 있으며 일부 점포의 층고가 낮고 외부 화단과 계단이 존재하여 상가 이용에 제약이 있다고 주장했습니다. 원고들은 이러한 중요 사실을 피고가 고지하지 않아 기망당했다며 분양계약을 취소하고 수억 원의 분양대금 반환을 청구하거나 고지의무 위반으로 인한 손해배상을 청구했습니다. 이에 대해 피고는 분양 과정에서 충분히 고지했다고 반박하며 법정 다툼이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

분양 상가 내부에 기둥, 외부에 드라이에어리어, 낮은 층고, 외부 화단 및 계단이 존재함에 대해 시행사가 수분양자들에게 고지할 의무가 있었는지 여부 그리고 시행사가 고지의무를 이행했는지 여부입니다. 만약 고지의무 위반이 인정된다면 기망에 의한 계약 취소 또는 불법행위로 인한 손해배상 책임이 인정되는지가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 주위적 청구(기망행위를 원인으로 한 분양계약 취소 및 매매대금 반환)와 예비적 청구(고지의무 위반으로 인한 불법행위 손해배상)를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 원고 J의 손해배상 청구 또한 기각되었습니다.

결론

법원은 상가 점포 내부 기둥과 외부 드라이에어리어의 존재는 고지의무의 대상이 된다고 보았습니다. 하지만 피고가 분양 사무소에 설치한 모형도, 상가 평면도, 모집공고, 계약서 및 확인서 등을 통해 이를 충분히 고지했거나 원고들이 이를 스스로 알 수 있었다고 판단하여 피고의 고지의무 위반이 없다고 보았습니다. 또한 층고와 상가 외부 화단 및 계단의 경우 통상적으로 예상 가능한 정도를 넘어 점포 이용을 제한한다고 보기 어려워 고지의무 대상이 아니라고 판단했습니다. 이에 따라 피고에게 고지의무 위반이 인정되지 않아 원고들의 모든 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 법원은 다음과 같은 법령과 법리를 적용했습니다. 첫째, '신의성실의 원칙상 고지의무'는 재산권의 거래관계에서 한쪽 당사자가 상대방에게 계약 효력에 영향을 미치거나 권리 확보에 위험을 초래할 수 있는 구체적 사정을 미리 알려야 할 의무를 말합니다. 하지만 상대방이 이미 알았거나 스스로 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 당연히 알 것으로 예상되는 경우에는 고지의무 위반으로 보지 않습니다. 이 사건에서는 점포 내부 기둥과 외부 드라이에어리어의 존재는 고지의무 대상이었지만 층고나 외부 화단 및 계단은 고지의무 대상이 아니라고 판단되었습니다. 둘째, '기망에 의한 계약 취소(민법 제110조)'는 사기나 강박으로 인한 의사표시를 취소할 수 있도록 합니다. 피고가 고지의무를 이행했다고 보아 기망행위가 인정되지 않았습니다. 셋째, '불법행위로 인한 손해배상(민법 제750조)'은 고의 또는 과실로 위법하게 타인에게 손해를 가했을 때 배상 책임을 지게 합니다. 이 사건에서는 고지의무 위반이 인정되지 않아 불법행위 책임도 발생하지 않았습니다. 넷째, '약관의 규제에 관한 법률 제3조'는 사업자가 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무가 있음을 규정합니다. 원고들이 설명의무 위반을 주장했으나 법원은 피고가 모형도, 도면 등을 통해 설명을 이행했다고 보았습니다. 마지막으로 '건축법 시행령 제87조 제2항, 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 제11조의2 제1항'은 환기구의 설치 높이 기준(바닥으로부터 2m 이상)을 정하고 있으며 '건축법 제49조, 건축법 시행령 제50조, 건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제16조'는 거실의 반자 높이가 2.1m 이상이어야 한다고 규정합니다. 드라이에어리어의 재질 및 높이 변경과 층고 문제에 대해 법원은 계약상 경미한 설계변경 가능 조항과 관련 법규 기준을 근거로 피고의 고지의무 위반이 없다고 판단했습니다.

참고 사항

상가 등 부동산 분양 계약 시에는 계약서, 모집공고문뿐만 아니라 분양사무소에 비치된 모형도, 평면도, 홍보물 등 모든 자료를 꼼꼼히 확인하고 현장 여건을 면밀히 파악해야 합니다. 특히 실제 건물이 완공되기 전인 사전분양의 경우 모형도나 도면을 통해 주요 구조나 시설물의 위치, 크기 등을 상세히 확인해야 합니다. 계약서에 '설명을 충분히 듣고 이해하였다'는 자필 기재를 요구할 경우 실제로 궁금하거나 미심쩍은 부분은 반드시 확인하고 설명을 요구하여 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 건축물의 층고나 천정고는 건축법상 최소 높이 규정(거실 반자 높이 2.1m 이상) 외에 별도의 일반적인 상가 기준이 없는 경우가 많으므로 특정 높이를 기대한다면 계약 전 명확히 확인하고 특약 사항으로 명시를 고려해야 합니다. 모형도와 실제 건축물 간에 재질이나 높이 등 '경미한' 설계변경이 있을 수 있다는 계약 조항에 유의해야 합니다. 이때 변경이 예상되는 부분에 대해 계약 전 설명을 요구하고 중요하다고 판단되면 서면으로 확인받는 것이 도움이 될 수 있습니다. 분양가가 등급별로 차등이 있는 경우 가격 차이가 발생하는 원인(위치, 구조, 면적 등)을 꼼꼼히 확인하여 자신이 분양받는 점포의 특이사항을 파악해야 합니다.