오피스텔 건축 하자 분쟁에 대한 손해배상 판결

이 사건은 오피스텔 구분소유자들이 분양자인 주식회사 C와 시공사인 주식회사 D를 상대로 제기한 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송입니다. 구분소유자들은 오피스텔 공용부분과 전유부분에 다양한 하자가 발생했다고 주장하며 손해배상을 요구했습니다. 법원은 분양자 주식회사 C에게 하자보수 비용의 75%를 배상하라는 판결을 내렸으나, 시공사 주식회사 D에 대한 직접 청구는 분양자의 무자력 상태가 입증되지 않아 기각했습니다.

관련 당사자

• A, B 및 선정자들: 천안시 서북구 F 오피스텔의 각 호실을 분양받거나 매수한 구분소유자들입니다. 이들은 이 사건 오피스텔에 발생한 하자로 인해 손해를 입었다고 주장하며 분양자 및 시공사를 상대로 손해배상을 청구했습니다.
• 주식회사 C: 이 사건 오피스텔을 분양한 분양자입니다. 오피스텔의 하자에 대한 책임이 있다고 지목되었습니다.
• 주식회사 D: 이 사건 오피스텔의 신축공사를 도급받아 시공한 건설사입니다. 직접적인 시공상 하자 책임이 있다고 지목되었으나, 분양자의 무자력 상태 미입증으로 구분소유자들에 대한 직접 배상 책임은 면했습니다.
• E 주식회사: 피고 주식회사 D의 보조참가인입니다.

분쟁 상황

이 사건 오피스텔은 2015년 5월 22일 준공 및 사용승인을 받았고 곧 수분양자들에게 인도되었습니다. 그러나 오피스텔 신축공사 과정에서 시공사인 피고 D이 설계도면에 따르지 않거나 부실하게 시공함으로써 공용부분과 전유부분에 기능상, 미관상, 안전상의 하자가 발생했습니다. 원고들을 비롯한 구분소유자들은 2016년 1월경부터 피고 D에게 여러 차례 하자보수를 요청했지만, 문제가 해결되지 않아 소송을 제기하게 되었습니다. 특히 에어컨 실외기 시공 방식이 건축허가 당시와 다르다는 점, 벽체 도장 및 시멘트 몰탈 두께가 변경 시공되었다는 점, 그리고 분양 카탈로그에 언급된 피트니스센터와 코인세탁기가 시공되지 않았다는 점 등이 주요 쟁점으로 부각되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 분양자가 구분소유자들에게 오피스텔 하자에 대해 손해배상 책임이 있는지 여부, 하자의 범위와 하자보수 비용을 어떻게 산정할 것인지, 특히 설계도면 변경 및 분양 당시 광고 내용과 실제 시공 간의 차이가 하자로 인정되는지 여부, 손해배상액 산정 시 부가가치세 공제 여부, 건물의 노후화 등을 고려한 책임 제한 여부, 그리고 마지막으로 시공사가 분양자가 아닌 구분소유자들에게 직접 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고(선정당사자)들의 피고 주식회사 D에 대한 소 중 채권자대위청구 부분을 각하했습니다. 피고 주식회사 C는 원고(선정당사자)들 및 별지 1 선정자명단 목록 기재 각 선정자들에게, 별지 2 당사자별 인용금액 목록에 기재된 합계 금액 및 그에 대한 지연손해금(1차 청구금액에 대해서는 2020. 5. 30.부터, 2차 청구금액에 대해서는 2021. 11. 17.부터 판결 선고일인 2022. 7. 13.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고(선정당사자)들의 피고 주식회사 C, 주식회사 D에 대한 각 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고(선정당사자)들과 피고 주식회사 C 사이에 생긴 부분의 2/5는 원고(선정당사자)들이, 나머지는 피고 주식회사 C가 부담하고, 원고(선정당사자)들과 피고 주식회사 D 사이에 생긴 부분은 원고(선정당사자)들이 부담하도록 했습니다. 제2항의 손해배상금은 가집행할 수 있다고 밝혔습니다.

결론

법원은 분양자인 피고 C가 이 사건 오피스텔의 분양자로서 구분소유자인 원고들에게 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 의무가 있다고 판단했습니다. 감정 결과를 토대로 공용부분과 전유부분의 하자보수 비용을 산정했으나, 건물의 사용승인일로부터 약 5년 7개월이 지나 자연발생적인 노후 현상이 발생했을 가능성, 하자의 원인 구분의 어려움 등을 고려하여 피고 C의 책임 범위를 전체 하자보수비용의 75%로 제한했습니다. 특히 오피스텔 에어컨 실외기 변경 시공의 경우, 사용승인도면을 기준으로 하자를 판단해야 하며, 피트니스센터나 코인세탁기 미시공의 경우 분양 카탈로그에 면책 문구가 있었고 분양계약의 내용으로 편입되었다고 볼 증거가 없어 하자로 인정되지 않았습니다. 또한, 원고들이 부가가치세 과세사업자가 아니므로 하자보수비에서 부가가치세 상당액을 공제하지 않아야 한다고 판단했습니다. 한편, 시공사인 피고 D에 대한 채권자대위청구 및 집합건물법에 의한 담보책임 청구는 분양자인 피고 C가 무자력 상태임이 인정되지 않아 모두 기각되었습니다. 집합건물법 제9조 제3항에 따라 시공자가 구분소유자에게 직접 손해배상 책임을 지려면 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등 이에 준하는 사유가 있어야 하는데, 이 사건에서는 분양자 C의 무자력이 입증되지 않았기 때문입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 첫째, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제3항」은 시공자의 담보책임을 규정합니다. 시공자는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 직접 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 판결에서는 분양자 주식회사 C가 무자력 상태임이 입증되지 않아 시공사 주식회사 D에 대한 직접 청구가 기각되었습니다. 둘째, 「민법상 분양자의 하자담보책임」 법리에 따라 분양자는 주택이나 오피스텔을 분양받은 수분양자에게 건물의 하자에 대한 손해배상 의무를 부담합니다. 셋째, 「채권자대위권」은 채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자에 갈음하여 채무자의 제3자에 대한 권리를 행사하는 제도입니다. 이 사건에서 원고들은 분양자의 시공사에 대한 손해배상채권을 대위 행사하려 했으나, 분양자의 무자력이 인정되지 않아 기각되었습니다. 넷째, 「부가가치세법 제39조 제1항」은 매입세액 공제에 관한 규정으로, 하자보수에 소요되는 부가가치세의 부담 주체를 결정하는 근거가 됩니다. 도급인이 부가가치세 과세사업자로서 해당 부가가치세를 공제받거나 환급받을 수 있는 경우에는 손해배상액에서 부가가치세가 제외되지만, 면세사업자이거나 일반 개인이어서 공제/환급받을 수 없는 경우에는 부가가치세 상당액도 손해배상에 포함됩니다. 이 판결에서는 원고들이 과세사업자임을 인정하기 어렵다며 부가가치세를 공제하지 않았습니다. 다섯째, 「손해배상 책임 제한」의 법리에 따라 법원은 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 근거하여 손해배상액을 감경할 수 있습니다. 건물의 경과 연수, 자연발생적인 노후 현상, 사용 및 관리상의 잘못 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 배상 책임을 제한할 수 있으며, 이 판결에서는 하자보수비용의 75%로 제한했습니다. 마지막으로, 「하자 판단 기준」에 대한 대법원 판례에 따르면, 특별한 사정이 없는 한 아파트 등 집합건물의 하자는 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 보며, 사업승인도면이나 착공도면과 다르더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 하자로 볼 수 없습니다. 이 법리는 에어컨 실외기 변경 시공 부분 판단에 적용되었습니다.

참고 사항

건물 하자와 관련된 손해배상을 청구하려는 경우, 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 건물의 하자 여부는 원칙적으로 최종적으로 사용승인을 받은 도면(준공도면)을 기준으로 판단되므로, 초기 분양 시 제시된 사업승인도면이나 착공도면과의 차이가 있더라도 준공도면에 부합한다면 하자로 인정되지 않을 수 있습니다. 다만, 분양 당시 사업승인도면 등의 내용이 분양계약의 중요한 내용으로 명시적으로 제시되거나 편입되었다면 다를 수 있습니다. 둘째, 분양 카탈로그나 광고에 명시된 편의시설(예: 피트니스센터, 코인세탁실)이 실제 시공되지 않은 경우, 해당 내용이 단순한 홍보 문구였는지 아니면 분양계약의 구속력 있는 내용이었는지 명확히 확인해야 합니다. 홍보물에 '이미지는 소비자의 이해를 돕기 위한 것이며 실제와 다소 차이가 있을 수 있다'는 등의 문구가 있다면 하자로 인정되기 어려울 수 있습니다. 셋째, 하자보수비용을 산정할 때, 건물의 경과 연수에 따른 자연 노후화나 구분소유자의 사용 및 관리상 잘못이 복합적으로 작용한 경우, 분양자나 시공사의 책임 비율이 제한될 수 있습니다. 넷째, 구분소유자가 아닌 개인이 하자보수에 대한 손해배상을 받는 경우, 일반적으로 부가가치세는 과세 대상이 아니므로 손해배상액에서 부가가치세 상당액이 공제되지 않고 전액 지급됩니다. 다섯째, 건설사의 직접적인 하자 책임을 묻기 위해서는 분양자가 파산, 해산, 무자력 등 법이 정한 요건에 해당한다는 것을 입증해야 합니다. 단순히 분양자가 책임을 회피하거나 자력이 충분하지 않다는 주장만으로는 부족하며, 법인세 및 부가세 납부 내역 등 객관적인 재정 상태를 통해 '무자력'을 입증해야 합니다. 이러한 요건이 충족되지 않으면 시공사에 대한 직접적인 손해배상 청구는 기각될 수 있습니다.