건물 임대차보증금 반환 및 원상복구 의무 분쟁 사건

원고 A 주식회사(C 주식회사를 흡수합병)는 피고 B 주식회사로부터 건물을 임대차보증금 3억 원에 임차하였습니다. 임대차 계약 기간 만료를 앞두고 원고는 임대료 인하를 조건으로 재계약을 희망했으나 피고는 임대료 인상을 제안하며 합의에 이르지 못했습니다. 이에 원고는 계약 기간 만료로 계약이 종료됨을 통지하고 원상복구를 마친 후 임대차보증금 반환을 요구했습니다. 피고는 계약서 조항에 따라 임대차가 3년 자동 연장되었다고 주장하고, 원고가 원상복구 의무를 다하지 않았으므로 보증금 반환 의무가 없다고 맞섰습니다. 법원은 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었으며 피고가 원상복구할 의사 없이 건물을 제3자에게 임대했으므로 원상복구 의무 불이행을 이유로 보증금 반환을 거부할 수 없다고 판단했습니다. 다만 원고의 미지급 차임 33,571,125원을 공제한 266,428,875원과 이에 대한 지연손해금을 피고가 원고에게 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고(A 주식회사): 이 사건 건물을 임차한 회사로, 임대차보증금 반환을 청구하는 임차인 측 당사자입니다.
• 피고(주식회사 B): 이 사건 건물의 소유주이자 임대인으로, 임대차보증금 반환 의무가 있는지 다투는 임대인 측 당사자입니다.
• 전차인 E: 원고 A 주식회사로부터 이 사건 건물 중 일부(2~4층)를 다시 임차한 사람입니다.

분쟁 상황

원고인 임차인과 피고인 임대인 사이에 건물의 임대차 계약 종료를 앞두고 재계약 조건 협의가 불발되었습니다. 임대인(피고)은 계약서의 특약 조항에 따라 임차인이 계약 기간 만료 4개월 전인 2017년 5월 13일까지 서면 통지를 하지 않았으므로 계약이 3년 자동 연장되었다고 주장했습니다. 반면 임차인(원고)은 계약 만료 전 갱신 거절 의사를 명확히 통지했으므로 계약이 기간 만료로 종료되었다고 주장했습니다. 또한 임대인은 임차인이 건물 외벽 및 화장실 등 원상복구 의무를 이행하지 않아 임대차보증금 반환을 거부했습니다. 임차인은 원상복구를 완료했다고 주장하며 보증금 반환을 요구했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약이 서면 통지 불이행으로 3년간 자동 연장되었는지 여부, 임차인(원고)의 원상복구 의무 불이행이 임대차보증금 반환 거부 또는 공제의 정당한 사유가 되는지 여부, 임대차보증금에서 공제되어야 할 미지급 차임 및 손해배상액의 범위입니다.

법원의 판단

법원은 이 사건 임대차계약이 2017년 9월 13일 기간 만료로 종료되었다고 판단했습니다. 피고의 자동 연장 주장을 배척하고, 원고의 원상복구 의무 불이행 주장에 대해서도 피고가 건물을 원상복구할 의사 없이 제3자에게 임대한 점을 들어 받아들이지 않았습니다. 다만, 원고가 건물을 인도 완료한 날까지의 미지급 차임 33,571,125원은 임대차보증금에서 공제되어야 한다고 보아, 피고는 원고에게 266,428,875원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

결론

법원은 원고의 청구 중 미지급 차임을 공제한 266,428,875원 및 이에 대한 지연손해금(2017. 10. 15.부터 2019. 7. 12.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 인용하고, 나머지 청구는 기각했습니다. 소송비용은 원고가 1/10, 피고가 9/10을 부담하게 했습니다.

연관 법령 및 법리

계약 해석의 원칙: 계약 내용이 명확하면 문언 그대로 따르지만, 불분명할 경우 계약 동기, 목적, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다. 특히 상대방에게 중대한 책임을 부과하거나 권리를 제한하는 내용은 더욱 엄격하게 해석합니다(대법원 1993. 10. 26. 선고 93다3103 판결). 이 사건에서는 자동 연장 조항 해석에 이 원칙이 적용되어, '계약의 체결 또는 조건 변경'만을 서면 통지 대상으로 보았고 '기간 만료로 인한 계약 종료'는 포함하지 않는다고 엄격하게 해석했습니다. 민법 제639조(묵시의 갱신) 및 제635조(기간의 정함이 없는 임대차의 해지통고)​: 이 조항들은 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되는 경우 당사자가 언제든지 갱신된 임대차의 구속에서 벗어날 수 있도록 규정하고 있습니다. 법원은 이 민법 규정의 취지에 비추어 볼 때, 계약서의 자동 연장 조항을 기간 만료로 계약이 종료되는 경우에도 서면 통지가 없으면 무조건 3년 연장된다고 해석하는 것은 임차인의 권리를 지나치게 제한한다고 보았습니다. 임대차보증금 반환 및 원상복구 의무의 동시이행: 임대차계약 종료 시 임차인의 원상복구 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 그러나 임대인이 원상복구할 의사가 없고 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타인에게 다시 임대하려는 경우에는 원상복구 비용을 보증금에서 공제할 수 없습니다(대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다58481 판결). 이는 공평의 관념에 기반한 법리입니다. 임차인이 원상복구 의사가 없음을 명확히 밝히고 임대인이 스스로 원상복구를 한 후 그 비용을 주장할 수 있음에도, 장기간 원상복구 의무가 이행되지 않았다고 주장하며 보증금 전액 반환을 거부하는 것은 공평하지 않다고 보았습니다.

참고 사항

임대차 계약 갱신 또는 종료 의사 명확화: 임대차 계약 만료 전 갱신을 원치 않거나 조건을 변경하고 싶다면, 계약서에 명시된 기간과 방식(예: 서면 통지)에 따라 의사를 명확히 전달해야 합니다. 특히 계약서에 자동 연장 조항이 있다면, 이에 대비하여 기간 내에 갱신 거절 의사를 통지하는 것이 중요합니다. 원상복구 의무와 보증금 반환: 임차인의 원상복구 의무는 임대차보증금 반환과 동시이행 관계에 있습니다. 그러나 임대인이 실제로 원상복구할 의사 없이 해당 시설을 그대로 이용하여 타인에게 재임대하는 경우에는 임차인의 원상복구 의무 불이행을 이유로 임대차보증금 반환을 거부하거나 복구 비용을 공제할 수 없습니다. 임대인이 건물을 새로 임대하면서 새로운 임차인에게 인테리어 공사를 위한 임대료 면제 등 혜택을 주었다면, 이는 사실상 임대인이 원상복구 비용을 부담한 것으로 해석될 수 있습니다. 미지급 차임의 공제: 임대차 계약이 종료되었더라도 임차인이 건물을 완전히 인도할 때까지 발생한 미지급 차임은 임대차보증금에서 공제될 수 있습니다. 따라서 건물 인도 완료 시점까지의 차임 정산에 유의해야 합니다.