불법 증축 건물 임대차 보증금 반환 사건

원고 A는 피고 C와 2021년 4월 13일 불법으로 증축되어 건축물대장 및 부동산등기가 없어 전입신고가 불가능한 부동산에 대해 보증금 46,000,000원, 월차임 350,000원의 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 계약금과 잔금을 모두 지급하고 거주했으나, 2023년 8월 말경 계약 해지를 통보하고 2023년 1월 중순경 퇴거했습니다. 이후 지속적으로 보증금 반환을 요구했음에도 피고가 보증금을 반환하지 않자, 원고는 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 불법 증축 건물에 대한 임대차 계약을 맺고 보증금을 돌려받지 못한 임차인
• 피고 C: 불법 증축 건물을 임대하고 보증금 반환 의무를 이행하지 않은 임대인

분쟁 상황

임차인(원고)은 임대인(피고)으로부터 주택을 임차했으나, 해당 주택이 불법 증축된 건물이라 전입신고를 할 수 없는 상태였습니다. 이는 임차인의 보증금 보호에 매우 취약한 상황을 야기합니다. 계약 해지 후 임차인이 퇴거했음에도 임대인이 보증금 46,000,000원을 돌려주지 않자, 임차인은 법원에 소송을 제기하여 보증금 반환을 청구하게 되었습니다. 임대인이 소송 과정에서도 응답하지 않아 공시송달에 의한 판결이 이루어졌습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약이 해지된 상황에서 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부, 특히 임대 목적물이 불법 증축되어 전입신고가 불가능했던 경우 임대인의 보증금 반환 의무 불이행에 대한 법적 책임이 주된 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 피고 C가 원고 A에게 46,000,000원 및 이에 대해 2023년 8월 3일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있다고 명했습니다.

결론

법원은 임대인 피고 C가 임차인 원고 A에게 임대차보증금 46,000,000원 전액과 이에 대한 지연이자를 지급해야 한다고 결정하며 원고의 청구를 전부 인용했습니다. 이는 계약 해지 후 보증금 반환 의무를 이행하지 않은 임대인의 책임을 명확히 한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

1. 민사소송법 제208조 제3항 (공시송달에 의한 판결): 피고의 주소 등 송달할 장소를 알 수 없거나 통상의 방법으로 송달할 수 없을 때 법원이 공시송달을 명하여 소송 절차를 진행할 수 있도록 한 조항입니다. 본 사례에서는 피고가 소송에 응하지 않아 공시송달로 판결이 진행되었습니다.
2. 임대차보증금 반환 의무: 임대차 계약이 기간 만료 또는 해지 등으로 종료되면 임대인은 임차인에게 임차 목적물을 반환받음과 동시에 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 본 사례에서 임대인 피고는 계약 해지 및 임차인의 퇴거 이후에도 보증금 46,000,000원을 반환하지 않아 법적 책임을 지게 되었습니다.
3. 소송촉진 등에 관한 특례법상의 법정이율: 금전 지급을 명하는 판결이 선고될 때, 소장이 송달된 날의 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 높은 이율이 적용됩니다. 본 사례에서는 피고가 원고에게 2023년 8월 3일부터 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 명령이 내려졌습니다.
4. 주택임대차보호법상 대항력의 중요성: 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 대항력이 발생합니다. 본 사례의 부동산은 불법 증축으로 전입신고가 불가능했는데, 이는 임차인이 대항력을 확보할 수 없어 주택이 경매로 넘어가거나 소유자가 변경될 경우 보증금 회수에 큰 어려움을 겪을 수 있음을 시사합니다. 비록 이 사건은 임대인이 직접 보증금 반환 의무를 불이행한 것이지만, 전입신고 불가 상황은 임차인의 권리 보호에 심각한 위험이 될 수 있습니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 전 반드시 건축물대장과 부동산등기부등본을 확인하여 건물의 합법성과 등기 여부를 확인해야 합니다. 불법 증축 건물은 전입신고가 안 될 수 있어 보증금 보호에 불리할 수 있습니다.
2. 전입신고가 가능한지 여부를 미리 확인하고, 전입신고를 통해 주택임대차보호법상의 대항력을 확보하여 보증금을 보호받는 것이 중요합니다.
3. 임대차 계약 해지 통보 및 보증금 반환 요구는 문자 메시지, 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 진행해야 합니다.
4. 보증금을 지급한 이체 내역 등 금전 거래 증거를 철저히 보관해야 합니다.
5. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 신속하게 법적 절차(내용증명 발송, 임차권등기명령 신청, 보증금 반환 소송 등)를 고려해야 합니다.