반려동물 사육 갈등으로 파기된 임대차 계약과 물건 보관 책임 사건

이 사건은 주택 소유자(원고 A, B)와 입주자(피고 C), 그리고 임차인(한국토지주택공사) 사이에 체결된 전세 계약에서 반려동물 사육 문제로 갈등이 발생하여 계약이 파기되고, 이후 피고의 물건 보관과 손해배상 청구를 둘러싸고 발생한 분쟁입니다. 원고들은 가족의 알레르기 문제로 반려동물 사육 금지를 계약 조건으로 내세웠고, 피고가 고양이 사육 의사를 보이자 원고들은 계약 이행이 어렵다는 입장을 밝혔습니다. 이에 한국토지주택공사는 잔금 지급을 거부하고 계약 해지를 통보했습니다. 이후 피고가 다른 주택으로 이사했음에도 이 사건 주택에 자신의 물건을 남겨두자 원고들은 물건 취거와 함께 불법 점유에 따른 손해배상을 청구하는 본소를 제기했습니다. 반면 피고는 계약 파기의 귀책사유가 원고들에게 있으므로 계약금 및 위약금을 반환받아야 한다고 주장하며, 원고들의 주거침입 고소가 무고에 해당한다며 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 원고들의 계약 이행 거절이 계약 해지의 귀책사유가 된다고 보았으나, 피고가 계약금 및 위약금을 직접 청구할 권리가 없다고 판단했습니다. 또한, 원고들의 손해배상 청구는 기각되었고, 피고의 무고로 인한 손해배상 청구도 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A, B: 이 사건 건물의 소유자이자 임대인으로, 가족 중 동물 털 알레르기 환자가 있어 반려동물 사육 금지를 요구했습니다.
• 피고(반소원고) C: 이 사건 주택의 실제 입주 예정자이자 한국토지주택공사와 임대차 계약을 맺은 세입자. 반려동물인 고양이를 키우기를 원했습니다.
• 한국토지주택공사 인천지역본부: D 전세계약 형태로 주거취약계층의 주거 안정을 지원하는 임차인으로서, 이 사건 임대차 계약의 실제 당사자입니다.

분쟁 상황

원고 A와 B는 2019년 7월 18일, 한국토지주택공사 및 피고 C와 함께 D 전세계약을 체결하며 자신들의 주택을 임대했습니다. 원고 가족 중 동물 털 알레르기가 있는 사람이 있어 부동산 중개인에게 반려동물 사육 금지를 임대 조건으로 전달했습니다. 계약 당일 피고는 원고들에게 계약금 100만 원을 지급했고, 임대 기간 개시 전인 7월 말경 주택에 자신의 물건들을 가져다 두었습니다. 2019년 8월 8일경 원고들은 피고의 물건에서 동물의 털을 발견하고 중개인에게 문의했고, 피고는 고양이를 키운다는 사실과 함께 데리고 입주할 수 있는지 원고에게 직접 물어보라고 요청받았습니다. 피고가 원고 B의 딸 J에게 고양이를 데리고 입주하고 싶다고 말하자, J은 반려동물 사육은 절대 금지되며 이는 이미 계약 당시 합의된 사항임을 강조하며 이를 용납할 수 없다고 명확히 밝혔습니다. 다음 날인 8월 9일, 원고들은 한국토지주택공사 담당자에게 계약 이행이 어렵다는 뜻을 전달했고, 한국토지주택공사는 잔금 지급을 보류했습니다. 피고는 9월경 다른 주택을 임차해 거주하게 되었습니다. 원고들은 2019년 8월부터 2020년 4월까지 여러 차례 내용증명과 문자 메시지를 통해 피고에게 이 사건 물건의 취거를 요구했으나, 계약금 반환 조건과 관련하여 입장 차이를 좁히지 못해 합의에 이르지 못했습니다. 원고들은 피고를 상대로 물건 취거 등을 청구하는 본소를 제기했고, 피고는 계약금 등 반환을 구하는 반소를 제기했습니다. 한편 원고 B은 피고가 주거침입을 했다며 형사 고소했으나, 피고는 혐의없음으로 불기소 결정되었습니다. 이에 피고의 부친은 원고 B을 무고로 고소했으나, 원고 B 역시 혐의없음으로 불기소 결정되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 반려동물 사육금지 약정이 임대차 계약의 내용으로 유효하게 포함되었는지 여부입니다. 둘째, 임대차 계약 해제의 귀책사유가 누구에게 있는지, 즉 임대인인 원고들의 주택 인도의무 위반으로 해제된 것인지, 아니면 입주자인 피고의 반려동물 사육금지 의무 위반으로 해제된 것인지입니다. 셋째, 계약이 해제된 이후 피고가 주택에 남겨둔 물건에 대한 원고들의 손해배상(불법점유에 따른 차임 상당액) 청구가 정당한지 여부와, 이와 관련하여 피고의 동시이행 항변권이 소멸했는지 여부입니다. 넷째, 피고가 원고들에게 계약금 및 위약금 반환을 직접 청구할 수 있는지 여부입니다. 마지막으로, 원고 B이 피고를 주거침입 혐의로 형사 고소한 행위가 무고에 해당하는지 여부입니다.

법원의 판단

1. 제1심 판결의 본소(원고 A, B의 청구) 중 피고 C 패소 부분은 취소되고, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 본소 청구는 모두 기각되었습니다 (원고 패소).2. 피고 C의 반소(계약금 등 반환 및 손해배상 청구)에 관한 항소는 기각되었습니다 (피고 패소).3. 본소에 대한 소송 총비용은 원고들이 부담하고, 반소에 대한 항소 비용은 피고가 부담하도록 판결되었습니다.

결론

법원은 다음과 같은 이유로 본소 및 반소를 모두 기각했습니다. 첫째, 원고들과 피고 사이에 반려동물 사육금지에 대한 구두 합의가 있었고 이는 임대차 계약의 내용이 되었다고 보았습니다. 그러나 피고가 고양이를 데리고 오겠다는 확정적인 의사를 표시했다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. 오히려 원고들이 먼저 한국토지주택공사에 계약 이행이 어렵다는 의사를 표시한 것이 임대차 목적물을 인도하여 사용·수익하게 할 임대인의 의무를 위반한 것으로 보아, 임대차 계약 해제의 귀책사유는 원고들에게 있다고 판단했습니다. 둘째, 임대차 계약이 원고들의 귀책으로 해제되었고, 원고들의 보증금 등 반환 의무와 피고의 물건 취거 의무는 동시이행 관계에 있었습니다. 원고들이 계약금 및 위약금 반환 의무를 이행했거나 적법한 이행 제공을 했다고 볼 수 없으므로, 피고의 동시이행 항변권이 소멸하지 않았습니다. 따라서 피고가 물건을 취거하기 전까지의 주택 점유를 불법 점유라고 할 수 없으므로, 원고들의 손해배상 청구는 기각되었습니다. 셋째, 계약금 및 위약금 반환 청구권은 입주자인 피고가 아닌 임차인인 한국토지주택공사에게 있으며, 한국토지주택공사가 피고에게 직접 반환하는 것에 동의했다는 증거가 없으므로 피고의 계약금 등 청구는 기각되었습니다. 넷째, 원고 B의 피고에 대한 주거침입 형사고소가 무고행위에 해당한다고 단정하기 어렵다고 판단하여, 피고의 무고로 인한 손해배상 청구도 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 계약의 내용 및 해석 (민법 제105조 임의규정)​: 계약의 내용은 당사자 간의 합의에 따라 결정됩니다. 이 사건에서 법원은 계약서에 명시되지 않았더라도 '반려동물 사육금지'에 대한 원고들과 피고의 구두 합의가 있었고, 이것이 임대차 계약의 내용이 되었다고 보았습니다. 이는 계약의 해석에 있어 당사자의 의사를 중시하는 원칙이 적용된 것입니다.
2. 계약 해제와 귀책사유 (민법 제543조)​: 계약 당사자 일방이 채무를 이행하지 않거나 이행할 의사가 없음을 명백히 표시한 경우, 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 피고가 고양이를 데려오겠다는 확정적인 의사를 표시했다고 보기 어려운 상황에서, 원고들이 먼저 임차인인 한국토지주택공사에 계약 이행이 어렵다는 의사를 표시한 것을 임대인의 의무(주택 인도 의무) 불이행에 따른 이행거절로 보아, 계약 해제의 귀책사유가 원고들에게 있다고 판단했습니다.
3. 동시이행의 항변권 (민법 제536조 및 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결)​: 임대차 계약이 종료되면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 이 사건에서 임대인인 원고들의 계약금 및 위약금 반환 의무와 피고의 물건 취거 의무는 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않은 이상, 피고의 물건 보관은 불법 점유에 해당하지 않으며, 따라서 원고들은 불법 점유를 원인으로 한 손해배상을 청구할 수 없습니다. 동시이행 항변권이 인정되는 경우, 상대방이 적법한 이행 제공을 하여 항변권이 소멸하지 않는 한 채무불이행 책임이 발생하지 않습니다.
4. 제3자를 위한 계약 (민법 제539조)​: 이 사건 임대차 계약은 임대인(원고들)과 임차인(한국토지주택공사) 사이에 체결된 것이며, 피고는 '입주자'로서 제3자에 해당합니다. 따라서 계약금 및 위약금 반환 청구권은 원칙적으로 계약 당사자인 한국토지주택공사에 있으며, 피고가 직접 이를 청구할 수 없습니다. 계약서상에 '임차인이 동의한 경우 입주자에게 직접 반환할 수 있다'는 단서가 있었지만, 한국토지주택공사가 이에 동의했다는 증거가 없었으므로 피고의 청구는 기각되었습니다.
5. 무고죄 (형법 제156조)​: 무고죄는 타인으로 하여금 형사처분을 받게 할 목적으로 허위 사실을 신고함으로써 성립합니다. 법원은 원고 B이 피고를 주거침입으로 고소한 행위가 무고에 해당한다고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 이는 고소 내용이 객관적으로 명백한 허위가 아니거나, 고소인에게 허위성에 대한 인식이 없었다고 볼 여지가 있을 때 무고죄가 성립하기 어렵다는 원칙에 따른 것입니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하실 수 있습니다.

1. 임대차 계약서 작성 시 명확한 조항 기재: 반려동물 사육 허용 여부, 만약 허용된다면 동물의 종류, 마릿수, 크기 등에 대한 구체적인 조건을 계약서에 명확히 명시하는 것이 중요합니다. 구두 합의도 효력이 있지만, 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다.
2. 입주 전 물건 보관 시 서면 동의 및 조건 명시: 임대차 기간이 시작되기 전에 주택에 물건을 들여놓아야 할 경우, 임대인의 명확한 서면 동의를 받고, 언제, 어떻게 출입할지 등 구체적인 조건까지 합의해두어야 예상치 못한 주거침입 분쟁을 예방할 수 있습니다.
3. 계약 해제 통보 및 귀책사유 판단 신중: 계약 해제를 통보하거나 상대방의 채무 불이행을 주장할 때는 그 귀책사유가 누구에게 있는지, 상대방의 이행 거절 의사가 확정적이고 명백한지 충분히 검토해야 합니다. 섣부른 계약 해제 통보는 오히려 본인에게 귀책사유가 될 수 있습니다.
4. 채권·채무 관계의 당사자 명확화: 전세 계약 형태에 따라 실제 입주자와 계약상 임차인이 다를 수 있습니다. 계약금, 보증금, 위약금 등 금전적 청구를 할 때는 누가 정당한 채권자(청구권자)이고 채무자(지급 의무자)인지 계약서 내용을 바탕으로 정확히 확인해야 합니다. 임차인과 입주자 사이의 내부 관계도 중요하지만, 임대인과의 법률 관계에서는 계약서상 당사자가 우선합니다.
5. 동시이행 항변권: 자신의 의무와 상대방의 의무가 동시이행 관계에 있다면, 상대방이 의무를 이행하거나 이행을 제공할 때까지 자신의 의무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 이 항변권을 행사하면 상대방이 지체에 빠지지 않으므로 손해배상 책임을 지지 않습니다. 적법한 이행 제공이란 채무 전액을 준비하고 채권자에게 수령을 최고하는 방식이어야 합니다.
6. 형사 고소의 신중함: 주거침입 등 형사 고소는 그 사실관계가 명백할 때 이루어져야 합니다. 사실관계가 불분명하거나 고소인의 주관적 판단에만 기초한 고소는 '무고'로 비춰질 수 있으며, 설령 무고로 인정되지 않더라도 불필요한 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.