임대차
건물주 A는 임차인 B에게 건물의 1, 2층과 3층을 임대하였습니다. 임차인 B는 장기간 차임을 연체하였고, 이에 건물주 A는 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 계약 해지 후에도 임차인 B는 건물을 즉시 인도하지 않고 원상회복 의무도 제대로 이행하지 않았습니다. 건물주 A는 연체 차임, 건물 사용에 따른 부당이득금, 원상회복을 위한 추가 공사 비용 등을 청구하는 소송을 제기했고, 임차인 B는 남은 임대차보증금 반환을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 임차인 B가 건물주 A에게 총 37,641,596원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결하며, 임차인 B의 보증금 반환 청구는 건물주 A의 연체 차임 등 채권과 상계되어 소멸했다고 판단했습니다.
원고 A는 2009년 4월 3일 피고 B와 서울 중구 건물 1, 2층에 대해 보증금 1억 원, 월 차임 825만 원으로 임대차 계약을 체결했으며, 피고 B는 이곳에서 호프집을 운영했습니다. 이어서 2010년 6월 22일에는 건물 3층에 대해 보증금 8천만 원, 월 차임 440만 원으로 임대차 계약을 체결하고 노래방을 운영했습니다. 이후 여러 차례 계약이 갱신되고 차임이 인상되었으나, 피고 B는 차임을 수차례 연체했습니다. 2017년 2월 13일, 피고 B는 연체차임 지급 및 불이행 시 건물 인도를 약속하는 각서를 작성했습니다. 하지만 약속을 지키지 않았고, 2017년 7월 1일 3층 노래방을 폐업 신고했습니다. 이에 원고 A는 2017년 7월 22일 피고 B의 3기 이상 차임 연체를 이유로 1, 2층 임대차 계약 해지를 통지했습니다. 피고 B는 2017년 10월 1일 1, 2층 호프집도 폐업 신고를 했지만, 폐업 신고 후에도 건물 내 집기 등을 방치하고 원상회복 공사를 제대로 이행하지 않았습니다. 피고 B는 2017년 11월 하순경 시설물을 반출하고, 2017년 12월 하순경 원상회복 공사를 시작하여 2018년 1월 31일에야 비로소 원고 A에게 건물 1, 2, 3층을 인도했습니다. 이로 인해 원고 A는 추가 원상회복 공사 비용을 지출하게 되었고, 결국 이 사건 소송으로 이어졌습니다.
이 사건은 임대차 계약 해지의 적법성, 계약 해지 후 임차인의 건물 점유에 따른 부당이득 또는 손해배상 책임, 임차인의 원상회복 의무 이행 여부 및 관련 손해배상 책임, 그리고 임대인의 보증금 반환 의무와 채권 상계 및 동시이행항변권 인정 여부가 주요 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고(반소원고)가 원고(반소피고)에게 37,641,596원 및 이에 대한 2018년 12월 19일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고(반소피고)의 나머지 본소 청구와 피고(반소원고)의 반소 청구는 모두 기각되었습니다.
법원은 건물주 A의 본소 청구를 일부 인용하여 임차인 B에게 연체된 임대료와 부당이득금, 그리고 원상회복을 위한 추가 공사 비용을 지급하라고 명령했습니다. 반면, 임차인 B가 청구한 보증금 반환 청구는 건물주 A의 연체 차임 등 채권과 상계되어 이미 소멸했다고 보아 기각되었습니다. 결국 임차인 B는 건물주 A에게 최종적으로 37,641,596원을 지급해야 합니다.
이 판례에서는 다음과 같은 법률과 법리들이 적용되었습니다. 먼저, 임차인이 2기(상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가 임대차의 경우) 또는 3기(일반 민법상 임대차의 경우) 이상의 차임을 연체하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8). 이 사건에서는 3기 이상 차임 연체를 이유로 계약 해지가 통지되었습니다. 다음으로, 임대차 계약 종료 후에도 임차인이 건물을 계속 점유하여 사용·수익함으로써 실질적인 이득을 얻었다면, 그에 상응하는 금액을 임대인에게 부당이득으로 반환해야 합니다(민법 제741조). 다만 단순히 점유만 하고 실제 사용·수익하지 않아 이득이 없는 경우에는 부당이득이 성립하지 않습니다. 또한 임차인이 불법적으로 건물을 점유하거나 원상회복 의무를 이행하지 않아 임대인에게 손해가 발생한 경우, 임차인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(민법 제750조). 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 임차 목적물 반환 의무(원상회복 포함)는 특별한 사정이 없는 한 동시에 이행되어야 하는 동시이행 관계에 있습니다(민법 제536조). 따라서 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 건물 인도를 거부할 수 있고, 이 경우 임차인의 점유는 불법점유가 아니므로 손해배상 의무가 발생하지 않습니다. 그러나 임차인의 연체 차임 등이 보증금액을 초과하여 임차인에게 반환할 보증금이 남아있지 않은 경우에는 임차인의 동시이행항변권은 소멸하며, 이후의 점유는 불법점유가 되어 손해배상 의무가 발생하게 됩니다. 마지막으로, 채무자가 채권자에게 채권을 가지고 있는 경우, 서로의 채무를 대등한 금액만큼 소멸시키는 상계를 할 수 있습니다(민법 제492조). 이 판례에서는 건물주 A가 임차인 B의 제1임대차계약에 기한 보증금 반환 채권과 자신의 제2임대차계약에 기한 연체 차임 등 채권을 상계하여 최종적으로 반환할 보증금이 없다고 판단했습니다.
임대차 계약 시 임대인과 임차인 모두 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 차임 연체, 계약 해지, 원상회복 의무 등에 대한 조항을 명확히 이해해야 합니다. 임차인은 정해진 기한 내에 차임을 지급해야 하며, 불가피하게 연체하게 될 경우 임대인과 적극적으로 소통하여 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다. 계약이 해지되었을 때는 임차인은 신속하게 건물을 인도하고 원상회복 의무를 이행해야 불필요한 차임 상당의 부당이득금이나 손해배상 책임을 피할 수 있습니다. 임대인과 임차인 모두 임대차 보증금 반환 의무와 목적물 인도 및 원상회복 의무가 동시이행 관계에 있다는 점을 인지해야 합니다. 임대인은 보증금 중 남은 금액이 있다면 임차인의 건물 인도 전에 적법하게 제공하거나 반환해야 임차인의 동시이행항변권을 소멸시킬 수 있습니다. 만약 임차인의 연체차임 등이 보증금을 초과하여 반환할 보증금이 남아있지 않은 경우에는, 임차인의 동시이행항변권이 소멸하며, 이후의 건물 점유는 불법 점유가 되어 차임 상당의 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 원상회복 의무의 범위에 대한 분쟁을 예방하기 위해, 임대차 계약 당시 건물의 상태를 사진이나 동영상으로 기록해두고, 임차인이 추가하거나 변경한 시설물에 대해서는 계약서에 구체적으로 명시하거나 별도의 합의서를 작성하는 것이 좋습니다. 본 사례처럼 각서 작성 시에도 문언을 명확히 하여 의무 범위와 면제 여부를 분명히 해야 합니다.
