기타 금전문제 · 건축/재개발
원고 A는 피고 B지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고 총 2억 5250만 원의 납입금을 납부했습니다. B조합은 임시총회를 통해 조합원 자격 상실자에 대한 분담금 반환 시기를 'PF 대출이 실행된 시점'으로 의결했습니다. 이후 A가 세대주 지위를 상실하여 조합원 자격을 잃자, B조합에게 납입금 중 1억 8125만 원을 반환해달라고 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 B조합의 총회 의결이 약관의 규제에 관한 법률에 위배되지 않고, PF 대출 실행 시점이 도래하지 않았으며, 그 도래가 불가능하다고 단정할 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2016년 11월 14일 피고 B지역주택조합과 조합가입계약을 맺고, 2019년 3월 28일까지 총 2억 5250만 원의 납입금을 냈습니다. 이후 B조합은 2021년 8월 임시총회를 열어 조합원 자격을 상실한 사람에 대한 분담금 반환 시점을 'PF 대출이 실행된 시점'으로 정하는 안건을 의결했습니다. 원고 A는 2023년 7월 18일 세대주 지위를 잃어 주택법 시행령에 따라 조합원 자격을 자동으로 상실하게 되었습니다. 이에 원고 A는 피고 B조합에게 납입금 중 업무대행비 2400만 원을 제외한 1억 8125만 원을 즉시 반환해 달라고 요구하며 소송을 제기했습니다. 원고는 B조합의 분담금 반환 시기 제한 규약이 약관의 규제에 관한 법률상 무효이거나, PF 대출 실행 시점이 도래하지 않을 것이 확정되어 이미 이행기가 도래했다고 주장했습니다.
지역주택조합의 조합원 자격을 상실한 원고가 납입한 분담금의 즉시 반환을 청구할 수 있는지 여부와, 조합 총회에서 정한 분담금 반환 시기(PF 대출 실행 시점)가 유효한지, 그리고 그 이행기가 도래하지 않았음에도 즉시 반환을 요구할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다. 이는 분담금 반환 시기가 'PF 대출이 실행된 시점'으로 정해져 아직 그 이행기가 도래하지 않았고, 조합 규약 및 총회 의결이 약관의 규제에 관한 법률에 따라 무효라고 볼 수 없으며, PF 대출 실행 시점의 도래가 객관적으로 불가능하게 되었다고 단정하기 어렵다는 판단에 따른 것입니다.
법원은 원고의 분담금 반환 청구를 기각했습니다. 이는 지역주택조합의 총회 의결로 정한 분담금 반환 시기(PF 대출 실행 시점)가 아직 도래하지 않았고, 해당 규약 및 의결이 약관법에 위배되어 무효라고 볼 수 없으며, PF 대출 실행 자체가 불가능하게 되었다고 단정할 증거가 없다고 판단했기 때문입니다.
주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목은 지역주택조합의 조합원 자격 요건을 규정하며, 이 사건 원고는 이 조항에 따라 세대주 지위를 상실하여 조합원 자격을 잃었습니다. 약관의 규제에 관한 법률 제9조는 계약 해제·해지에 관하여 사업자에게 일방적인 권리를 부여하거나 고객에게 부당하게 불이익을 주는 약관 조항을 무효로 봅니다. 그러나 법원은 이 사건에서 조합 규약이 약관법에 위배된다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 이는 세대주 지위 상실과 약관법상 해제·해지권이 구별되며, 지역주택조합 사업의 특성상 분담금 반환 시기를 제한하는 것이 합리적이고 타당하다고 보았기 때문입니다. 또한, 'PF 대출 실행 시점'과 같이 불확정적인 기한이 정해진 경우, 해당 기한의 도래가 객관적으로 불가능하게 되었을 때 비로소 채무의 이행기가 도래합니다. 법원은 조합의 사업 추진 노력과 현황 등을 종합적으로 고려하여 PF 대출 실행의 도래가 객관적으로 불가능하다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다.
지역주택조합 가입 시에는 조합규약과 총회 의결 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 조합원 자격 상실 시 분담금 반환 조건이나 시기에 대한 규정을 미리 파악하는 것이 중요합니다. 조합 사업은 장기간 진행되며 PF 대출 등 외부 자금 조달에 따라 변동성이 크므로, 분담금 반환 시기가 불확정적일 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 조합원 자격 상실 사유(예: 세대주 지위 상실, 무주택 요건 미충족 등)가 발생하지 않도록 주택법 시행령 등 관련 법규를 잘 확인하고 자격을 유지하는 데 주의해야 합니다. 조합의 사업 추진 현황, 금융 자금 조달 노력, 시공사 선정 여부 등을 지속적으로 주시하여 PF 대출 실행 시점의 도래 가능성을 판단하는 데 참고할 수 있습니다. 약관의 규제에 관한 법률상 무효를 주장하기 위해서는 해당 조항이 고객에게 부당하게 불리하거나 본질적 권리를 제한하는 등의 구체적인 사유를 입증해야 합니다.
