건축허가 등

• 아래의 내용은 건축허가 등에 관한 이해를 돕기 위해 <[알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년, 23~43면>을 참고하여 작성하였습니다.

건축 및 대수선 허가

• 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다(「건축법」 제11조제1항 본문).

  • 다만, 21층 이상의 건축물 등 「건축법 시행령」으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 합니다(「건축법」 제11조제1항 단서).

• 허가권자는 위에 따른 허가를 받은 사람이 허가를 받은 날부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 공사에 착수하지 않거나 2년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에는 허가를 취소해야 합니다(「건축법」 제11조제7항 본문).

용도변경 허가

• 사용승인을 받은 건축물의 용도가 속한 시설군에서 상위군(번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군)으로 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다(「건축법」 제19조제2항).

건축의 허가 대상

• 연면적 100제곱미터 초과의 신축, 바닥면적의 합계 85제곱미터 초과의 증축·개축·재축·이전 및 건축물의 높이를 3미터 초과하는 증축(「건축법」 제14조제1항제1호·제5호 및 「건축법 시행령」 제11조제3항제1호·제2호 참조)

• 연면적이란 하나의 건축물, 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다. 연면적의 합계란 둘 이상의 건축물, 각 동의 연면적 합계를 말합니다.

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200㎡ 이상이고 3층 이상인 건축물의 건축(「건축법」 제14조제1항제2호 참조)

• 3층 이상의 기존 건축물에 증축하려면 내진안전성, 층간방화구획, 설비 등 고려할 사항이 많기 때문에 일정규모 이상 증축의 경우에는 허가를 받아야 합니다.

대수선 허가 대상

• 연면적이 200제곱미터 이상이고 3층 이상인 건축물의 대수선(「건축법」 제14조제1항제3호 참조)

  • 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

  • 내력벽이란 하중을 지탱하여 기초로 전달하기 위하여 만든 수직벽을 말합니다. 주로 계단실벽, 외벽, 세대간 경계벽 등이 해당되는 경우가 많습니다.

  • 기둥, 보, 지붕틀(한옥의 경우 서까래는 제외)을 각각 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

  • 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

  • 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

  • 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

  • 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

• 다가구주택의 경계벽을 증설하게 되면 가구 수가 증가되고 주차대수의 증가 등 법적 요건이 바뀌게 되므로 반드시 대수선 허가를 받아야 합니다.

• 내력벽, 보, 기둥, 지붕틀(주요구조부)에 대한 증설, 해체, 변경인 경우는 대수선 허가 대상입니다.

용도변경의 허가 대상

• 하위군(건축기준이 약한 시설군)에 속하는 건축물의 용도를 상위군 시설에 해당하는 용도로 변경하는 경우에는 허가 대상입니다(「건축법」 제19조제2항제1호).

• 단독주택은 사용자의 구성원이 가족으로 한정되어 화재 등의 위험성이 적어 소방시설 등이 그다지 불필요하나, 근린생활시설은 사용행태가 다양하고 복잡하여 소방시설 등 피난 및 안전대책이 필요한 관계로 용도변경 허가를 받아야 합니다.

• 업무시설은 사용자의 구성원, 업무행태가 유사하나 근린생활시설은 사용행태가 다양하고 복잡하여 소방시설 등 피난 및 안전대책이 필요한 관계로 용도변경 허가를 받아야 합니다.