임대차
원고 A는 피고 B 소유의 부동산에 대해 피고 B의 대리인으로 주장하는 피고 C와 전세 임대차계약을 체결하고 보증금 3,500만 원을 지급했습니다. 그러나 피고 B는 피고 C에게 대리권을 수여한 적이 없다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 법원은 피고 B의 어머니 F가 오랫동안 해당 부동산을 관리하며 임대 행위를 해왔고 F가 건강 문제로 피고 C에게 업무를 위임한 사실 등을 근거로 피고 C가 피고 B의 적법한 복대리인으로서 계약을 체결할 대리권이 있었다고 판단하여, 피고 B와 C가 원고에게 전세보증금 3,500만 원을 반환해야 한다고 판결했습니다.
원고 A는 2016년 피고 B의 대리인으로 주장하는 피고 C와 첫 임대차계약을 맺었고 2021년 4월 13일 이 사건 부동산 내 다른 호실인 1층 D호에 대해 다시 피고 C와 전세 임대차계약을 체결하면서 보증금 3,500만 원을 지급했습니다. 이 계약은 2023년 4월 13일까지 유효했습니다. 이후 피고 B는 2022년 1월경 피고 C와 분쟁이 발생하자 원고에게 임대차보증금 반환을 거부하고 퇴거를 요구했습니다. 이에 원고는 피고 B가 피고 C에게 대리권을 수여했으므로 보증금을 반환할 의무가 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
피고 B의 형제인 피고 C가 이 사건 임대차계약을 체결할 대리권 또는 복대리권이 있었는지 여부 그리고 그에 따라 피고 B가 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부
법원은 피고 B가 모친 F에게 부동산 임대 관련 대리권을 묵시적으로 수여했으며 F는 다시 아들인 피고 C에게 해당 업무를 위임할 수 있는 권한이 있었다고 보아 피고 C가 적법한 복대리인으로서 원고와 임대차계약을 체결할 대리권이 있었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 B는 원고로부터 임차 부분을 인도받는 동시에 피고 C와 각자 원고에게 임대차보증금 3,500만 원을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. 다만 임대차보증금 반환 채무와 임차물 인도 채무가 동시이행 관계에 있으므로 지연손해금 청구는 기각되었습니다.
이번 판결은 건물 소유주가 장기간 가족에게 건물 관리와 임대 계약 체결 권한을 사실상 위임하고 묵인했을 경우 이를 묵시적인 대리권 수여 또는 복대리 선임에 대한 묵시적 승낙으로 볼 수 있다는 법리를 확인시켜 주었습니다. 따라서 임대차 계약의 실질적 당사자가 직접 계약에 참여하지 않았더라도 정황상 대리권이 인정될 수 있으며 임대인은 그에 따른 책임을 져야 함을 보여주었습니다. 또한 보증금 반환과 부동산 인도 의무는 동시이행 관계임을 명확히 했습니다.
대리권 수여의 원칙 (민법): 대리권을 수여하는 행위는 특별한 형식이 필요 없는 불요식 행위이며 명시적인 의사표시 외에 묵시적인 의사표시나 사실상의 행동으로도 추단될 수 있습니다. 본인이 대리인의 외양을 가지고 행위하는 것을 알면서도 이의를 제기하지 않고 방치하는 경우 대리권 수여가 추정될 수 있습니다. 이 사건에서 피고 B는 어머니 F가 9년 이상 부동산을 관리하며 임대 계약을 체결하고 월세를 생활비로 사용하는 것을 허락했으므로 F에게 묵시적인 대리권을 수여한 것으로 보았습니다 (대법원 2016. 5. 26. 선고 2016다203315 판결 참조). 복대리인 선임 (민법): 대리의 목적인 법률행위의 성질상 대리인 본인이 직접 처리할 필요가 없는 경우 본인이 복대리 금지 의사를 명시하지 않았다면 묵시적으로 복대리인 선임을 승낙한 것으로 볼 수 있습니다. 이 사건에서 F는 고령과 건강 문제로 아들인 피고 C에게 임대차 업무의 상당 부분을 위임했으며 피고 B가 복대리 금지 의사를 명시한 바 없었기에 피고 C는 적법한 복대리인으로 인정되었습니다 (대법원 1997. 3. 28. 선고 96다40219 판결 취지 참조). 동시이행의 항변권 (민법 제536조): 쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행 관계에 있는 경우 한쪽의 채무 이행기가 도래했더라도 상대방이 그 채무의 이행을 제공할 때까지는 자신의 채무를 이행하지 않아도 이행지체 책임을 지지 않습니다. 임대차계약에서 임대인의 보증금 반환 채무와 임차인의 목적물 반환 채무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 원고가 임차 부분을 인도할 준비를 하지 않았다면 피고 B는 보증금 반환 지연에 대한 책임을 지지 않습니다 (대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다43370 판결 참조). 민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항: 피고 C에 대한 판결은 민사소송법상 자백간주 규정에 따라 이루어졌는데 이는 피고가 소송에 적극적으로 응하지 않아 원고의 주장을 인정한 것으로 간주될 때 적용됩니다. 다만 동시이행 항변과 지연손해금 기각 사유는 피고 C에게도 동일하게 적용되었습니다.
부동산 임대차계약 시 소유주가 아닌 대리인과 계약을 체결할 경우 반드시 대리권 유무를 확인해야 합니다. 위임장 인감증명서 등 서류를 통해 명시적인 대리권을 확인하는 것이 가장 안전합니다. 오랜 기간 부동산 소유주가 가족 등 제3자가 임대 관리를 하는 것을 묵인했다면 묵시적인 대리권 수여로 인정될 수 있습니다. 이 경우 소유주는 대리인의 행위에 대해 책임을 져야 합니다. 임대차계약의 성질상 대리인 자신에 의한 처리가 반드시 필요하지 않고 본인이 복대리 금지 의사를 명시하지 않았다면 대리인이 복대리인을 선임하는 것이 허용될 수 있습니다. 임대차계약이 종료되면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 한쪽이 의무를 이행하지 않으면 다른 쪽도 의무를 이행하지 않아도 되며 지연에 대한 책임을 지지 않습니다. 임대차 보증금 반환을 요구할 경우 주택을 비워주는 등의 이행 제공이 선행되지 않으면 지연손해금 청구가 받아들여지지 않을 수 있으므로 유의해야 합니다.
