애견카페 상가 임대료 증액 상한선 적용 판결

애견카페를 운영하는 임차인 B는 임대인 A(이후 H와 I에게 승계)와의 임대차 계약이 갱신되면서 임대인이 월 300만원이던 차임을 월 4,760,330원으로 대폭 증액 요구하자 이에 불복하였습니다. 임대인 측은 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')이 적용되지 않아 임의로 증액할 수 있다고 주장했으나 법원은 상가임대차법이 적용되며, 경제 사정 변동으로 인한 임대료 증액은 가능하지만 그 증액 폭은 기존 차임의 5%를 초과할 수 없다고 판단하여 임대인 측의 청구를 대부분 기각하고, 임차인 B에게 월 165,000원의 증액분만 지급하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• A: 이 사건 부동산의 최초 임대인
• H, I: A로부터 이 사건 부동산을 매수하여 임대인의 지위를 승계한 자들
• B: 애견카페 'J'를 운영하는 임차인

분쟁 상황

원고 A는 2017년 5월 18일 피고 B에게 시흥시에 위치한 대지, 근린생활시설(애견카페 운영), 전답, 임야 등을 보증금 6,000만 원, 차임 월 300만 원(부가가치세 별도)에 임대차기간 2017년 6월 30일부터 2019년 6월 29일까지로 하여 임대했습니다. 피고 B는 이 부동산에서 애견카페 'J'를 운영했습니다. 2019년 5월 16일 피고 B는 임대인 A에게 계약 갱신을 요구했고, A는 갱신 거절 통지를 하지 않았습니다. 이후 2019년 10월 7일 원고승계참가인 H와 I는 A로부터 이 부동산을 매수하고 소유권이전등기를 마쳤으며, 2021년 6월 15일 A로부터 이 사건 임대차계약과 관련된 채권을 양수받았습니다. 임대인 측은 이 임대차 계약이 상가임대차법의 적용 대상이 아니므로 임의로 차임을 월 4,760,330원으로 증액할 수 있다고 주장하며, 증액된 차임에 해당하는 금액을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 임대차 계약에 상가건물 임대차보호법이 적용되는지 여부와, 상가건물 임대차보호법이 적용될 경우 임대인이 청구할 수 있는 차임 증액의 적법한 범위가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원고 A의 청구는 기각되었습니다. 피고 B는 원고승계참가인 H와 I에게 각각 287,508원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고승계참가인 H와 I의 나머지 청구는 기각되었습니다.

결론

법원은 이 사건 임대차계약이 건물과 토지를 함께 임대했더라도 사업자등록 대상인 건물 부분이 상가임대차법의 적용을 받는다고 보았습니다. 특히, 2019년 4월 2일 개정된 상가임대차법 시행령에 따라 환산보증금이 6억 9천만원 이하인 시흥시의 임대차 계약에 상가임대차법이 적용되며, 계약갱신 요구와 묵시적 갱신 조항, 차임 증액 제한 조항 등은 환산보증금액과 상관없이 적용된다고 판단했습니다. 이에 따라 임차인이 갱신을 요구하고 임대인이 거절 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 이루어진 계약에 대해 경제 사정 변동으로 인한 임대료 증액의 필요성은 인정되나, 상가임대차법 제11조 및 시행령 제4조에 따라 차임 증액은 기존 차임의 100분의 5를 초과할 수 없으므로, 월 300만원(부가세 포함 월 330만원)의 5%인 월 165,000원 범위 내에서만 증액이 가능하다고 결론 내렸습니다. 따라서 원고승계참가인들은 2019년 6월 30일부터 2019년 10월 14일까지 월 165,000원의 비율로 계산한 총 575,016원의 차임을 청구할 수 있으며, 이 금액을 각 지분 비율에 따라 나눠 피고에게 청구하도록 했습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에는 다음과 같은 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법') 조항들이 적용되었습니다.

• 상가임대차법 제2조 (적용범위): 이 조항은 상가임대차법이 적용되는 임대차 계약의 범위를 정합니다. 이 사건 임대차계약은 피고가 사업자등록의 대상이 되는 건물을 영업용으로 사용하기 위하여 체결되었고, 개정된 상가임대차법 시행령 제2조 제1항 제2호에 따라 이 사건 부동산의 소재지인 시흥시의 환산보증금 기준(6억 9천만원)을 초과하지 않았으므로 상가임대차법의 보호를 받습니다.

• 상가임대차법 제10조 (계약갱신 요구 등): 이 조항은 임차인의 계약 갱신 요구권과 임대인의 갱신 거절에 관한 내용을 담고 있습니다. 임차인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 또한, 임대인이 기간 만료 전 위 기간 내에 갱신 거절 통지를 하지 않은 경우에도 임대차 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신됩니다. 이 사건에서는 피고 B가 갱신을 요구했고 임대인 측이 거절 통지를 하지 않아 기존과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 인정되었습니다.

• 상가임대차법 제11조 (차임 등 증감청구권) 및 시행령 제4조 (차임 또는 보증금 증액청구의 기준): 이 조항들은 임대차 계약 후 임대료를 증감할 수 있는 경우와 그 한도를 규정합니다. 임차건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 경우 임대인이나 임차인은 장래에 대하여 차임의 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 증액 청구의 경우, 대통령령으로 정하는 기준에 따라 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과할 수 없습니다. 이 사건에서는 경제 사정의 변동으로 인한 차임 증액의 필요성은 인정되었으나, 기존 차임(월 330만 원, 부가세 포함)의 5%인 월 165,000원을 초과할 수 없다는 법정 한도가 적용되었습니다.

참고 사항

상가건물 임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가 건물 임대차에 적용될 수 있으며, 보증금 액수가 일정 기준을 초과하더라도 계약 갱신, 차임 증감 청구 제한 등 일부 중요한 조항들은 계속 적용될 수 있습니다. 임대차 계약 갱신 시 임대료 증액은 상가건물 임대차보호법에 따라 연 5% 이내로 제한될 수 있습니다. 이때의 5% 상한선은 차임 증액을 청구하는 당시의 차임(부가가치세 포함 금액)을 기준으로 계산됩니다. 임차인이 계약 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하고 임대인이 특별한 거절 통지를 하지 않으면 기존과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 간주됩니다. 임대차 계약 도중 임대인이 변경되더라도 새로운 임대인에게 기존 임대차 계약의 효력이 승계되므로 임차인은 새로운 임대인에게도 기존 계약 내용을 주장할 수 있습니다. 건물과 토지를 함께 임대한 경우라도 건물이 사업자등록의 대상이 되는 상가 건물이라면 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.