임대차
원고 A는 서울 양천구 소재 아파트에 2009년부터 전세로 거주하며 보증금 2억 6천 5백만원으로 여러 차례 계약을 갱신했습니다. 아파트 소유자가 두 번 변경된 후 마지막 소유자인 피고 B가 아파트를 매수했습니다. 원고 A는 전입신고와 점유를 유지하여 주택임대차보호법상 대항력을 갖추고 있었습니다. 피고 B는 아파트를 매수한 후 원고 A를 상대로 인도소송을 제기하고 강제집행을 통해 아파트를 돌려받았으나 임대차보증금 반환을 거부했습니다. 이에 원고 A는 피고 B를 상대로 전세보증금 반환 소송을 제기했습니다. 피고 B는 임대차계약 승계를 부인하고 계약이 허위라고 주장했으나 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.
원고 A는 2009년 아파트에 전세로 입주하여 거주하던 중 아파트 소유자가 E에서 F로, 다시 F에서 피고 B로 변경되었습니다. 원고 A는 주택 인도와 전입신고를 통해 대항력을 갖춘 상태로 계속 거주했습니다. 피고 B는 2017년 아파트를 매수한 후 2018년 1월 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 그러나 피고 B는 원고 A가 이 아파트에 거주하는 것을 문제 삼아 2018년 6월 인도 소송을 제기하여 승소하고 2018년 11월 강제집행을 통해 아파트를 인도받았습니다. 이후 임대차 계약 기간이 만료되었음에도 피고 B가 보증금 반환을 거부하자 원고 A는 전세보증금 반환 소송을 제기하게 되었습니다. 피고 B는 임대차 계약을 승계하지 않았고 계약 자체가 허위라는 주장을 펼쳤습니다.
새로운 아파트 매수인이 주택임대차보호법에 따라 기존 임대인의 지위를 당연히 승계하여 임대차보증금 반환 의무를 지는지 여부와 매수인이 임대차 계약의 존재를 몰랐거나 계약상 승계하지 않았다고 주장할 때 그 효력이 유지되는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한 이전 소유자 간의 매매 계약서에 임대차 계약을 해지한다는 특약이 있었거나 임대차 계약이 허위라고 주장하는 경우에도 임차인의 권리가 보호받을 수 있는지에 대한 판단이 필요했습니다.
법원은 피고 B가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하므로 원고 A에게 임대차보증금 2억 6천 5백만원을 반환해야 한다고 판결했습니다. 또한 보증금에 대한 지연손해금으로 2018년 12월 5일부터 2018년 12월 21일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 2019년 5월 31일까지는 연 15%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금액을 지급하라고 명령했습니다. 원고 A의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 피고 B가 전부 부담하도록 했습니다.
법원은 새로운 아파트 소유자인 피고 B가 주택임대차보호법에 따라 이전 임대인의 지위를 승계하므로 원고 A에게 임대차보증금 반환 의무가 있다고 판단했습니다. 피고 B의 임대차 계약 승인 부인 및 허위 계약 주장을 모두 기각하고 원고 A의 보증금 반환 청구를 일부 받아들였습니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 명시되어 있습니다. 이 조항은 임차인이 전입신고(주민등록)와 주택 인도를 마쳐 대항력을 갖춘 경우 주택 소유자가 변경되더라도 새로운 소유자(양수인)가 이전 임대인의 지위를 그대로 이어받아 임대차보증금 반환 의무를 포함한 모든 임대인의 권리 의무를 승계하게 됨을 의미합니다. 본 판결에서 피고 B는 이 조항에 따라 임대인의 지위를 승계했으므로 원고 A에게 보증금을 반환할 의무가 발생했습니다. 또한 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항은 민사소송에서 금전 채무의 이행을 지체한 경우 적용되는 법정 지연손해금 이율을 규정합니다. 본 판결에서는 임대차보증금 반환이 지연된 기간에 따라 2018년 12월 5일부터 2018년 12월 21일까지는 민법상 연 5%가 적용되었고 그 다음 날부터 2019년 5월 31일까지는 구 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 15%, 그 이후부터 다 갚는 날까지는 현행 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금이 적용되었습니다.
주택을 매매할 때 임차인이 있다면 새로운 매수자는 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 점을 인지해야 합니다. 임차인이 전입신고 및 주택 인도를 마쳤다면 새로운 소유자에게 대항력을 갖게 되므로 매수인이 임대차 계약의 존재를 몰랐거나 승계하지 않겠다고 해도 임차인의 권리는 보호됩니다. 임대차 계약 만료 시 보증금 반환은 새로운 소유자의 의무이므로 임차인은 계약 기간 만료 전 이사 여부 및 보증금 반환에 대해 새로운 집주인과 명확히 소통해야 합니다. 매매 계약 시 임차인이 있는 경우 매도인과 매수인 사이에 임대차 계약의 승계 여부와 보증금 처리 방식을 명확히 합의하고 계약서에 기재하는 것이 분쟁을 예방하는 데 중요합니다. 임차인이 실제 거주하고 있다면 이전 집주인들 간의 매매 계약서에 임대차 계약 해지 조항이 있더라도 임차인의 권리에는 영향을 미치지 않을 수 있습니다.
