건축/재개발
건축공사를 목적으로 하는 원고는 피고들과 서울 금천구 E에 F건물을 40억 1,500만 원에 신축하는 공사계약을 체결하고 2018년 9월 6일 건물을 완공하여 피고들에게 인도했습니다.
원고는 미지급 공사대금 6억 3,200만 원과 추가공사대금 5,835만 8,568원 등 총 6억 9,035만 8,568원을 피고들에게 청구했습니다.
이에 대해 피고들은 건물의 일부 층이 국민주택 규모에 해당하여 부가가치세 7,619만 7,562원이 면제되어야 하고, 철거비용 2,200만 원, 미납 전기세 및 수도요금 325만 4,500원이 공제되어야 하며, 건물 하자에 대한 보수 비용 2억 430만 5,728원을 손해배상으로 청구하며 미지급 공사대금과 상계해야 한다고 주장했습니다.
법원은 원고의 미지급 공사대금과 일부 추가공사대금 청구를 인정하면서도, 피고들의 주장을 받아들여 부가가치세 면제 대상액, 실제 철거비용과의 차액, 미납 공과금, 그리고 하자로 인한 손해배상 비용을 총 청구금액에서 공제했습니다.
결과적으로 피고들은 원고에게 최종적으로 3억 8,460만 778원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다.
원고인 건설사는 피고인 건축주들과 서울 금천구에 새로운 건물을 신축하는 공사 계약을 체결했습니다. 공사는 예정대로 완공되어 건물은 피고들에게 인도되었으나, 약정된 공사대금 중 상당 부분이 미지급되었습니다.
원고는 설계 변경으로 인한 추가 공사가 이루어졌으므로 그에 따른 대금 지급도 주장했습니다. 이에 대해 피고들은 일부 추가 공사는 계약서 특약에 따라 시공사인 원고가 부담해야 한다고 맞섰습니다.
또한 피고들은 공사대금에 포함된 부가가치세 중 건물의 일부가 국민주택 규모에 해당하여 면제되어야 한다고 주장했으며, 공사대금에 책정된 철거비용과 실제 지출된 비용 간의 차액, 그리고 공사 중 발생한 전기세 및 수도요금 등의 공과금에 대한 공제를 요구했습니다.
가장 중요한 쟁점 중 하나는 건물 완공 후 발견된 여러 하자에 대한 문제였습니다. 피고들은 이 하자 보수에 필요한 비용을 원고에게 청구하며 미지급 공사대금과 상계할 것을 주장했고, 결국 이 문제로 인해 양측은 소송에 이르게 되었습니다.
미지급 공사대금 및 추가공사대금의 지급 의무와 범위, 특히 설계 변경에 따른 추가공사대금의 부담 주체에 대한 판단입니다.
또한, 국민주택 규모에 따른 부가가치세 면제 여부 및 그 공제 범위, 공사대금에 포함된 철거비용의 실제 지출액과 공제 여부, 공사 과정에서 발생한 전기세 및 수도요금 등 공과금의 부담 주체, 그리고 건물 하자에 대한 보수 비용을 손해배상으로 인정하고 미지급 공사대금과 상계할 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고의 미지급 공사대금과 일부 추가공사대금 청구를 정당하다고 인정하면서도, 피고들이 주장한 부가가치세 면제분, 실제 지출된 철거비용과의 차액, 미납 공과금, 그리고 건물 하자로 인한 손해배상채권을 인정하여 총 청구금액에서 공제했습니다. 이는 계약 내용과 관련 법규, 그리고 객관적인 감정 결과를 면밀히 검토하여 양측의 주장을 조정하고 최종적인 공사대금 정산액을 확정한 결과입니다.
상법 제57조 (상인 간의 연대채무): 판결문에서는 피고들의 연대책임을 인정하며 상법 제57조를 언급하였습니다. 이는 일반적으로 여러 사람이 상행위로 인하여 채무를 부담하는 경우 그 채무는 연대하여 변제할 책임이 있다는 상법상 원칙을 적용한 것으로 보입니다. 다만, 상법 제57조는 공중접객업자의 책임에 관한 조항이므로, 본 사건의 구체적인 연대책임 발생 근거는 계약 내용 및 당사자 간의 합의에 따르거나, 상법상 상행위로 인한 연대채무 규정에 따른 것으로 볼 수 있습니다.
조세특례제한법 제106조 제1항 (부가가치세 면제 등): 국민주택 규모 이하의 주택 건설 용역에 대해서는 부가가치세가 면제될 수 있습니다. 본 사안에서는 건물의 9층부터 11층까지의 부분이 가구당 전용면적 85㎡ 이하의 다가구주택인 국민주택 규모에 해당하여, 해당 부분의 공사 용역에 대한 부가가치세 7,619만 7,562원이 면제되었습니다. 따라서 피고들은 해당 부가가치세를 지급할 의무를 부담하지 않았습니다.
주택법 제2조 제6호 (국민주택 정의): 국민주택의 정의를 규정하며, 이는 조세특례제한법상의 부가가치세 면제 대상 판단의 근거가 됩니다. 판례에서는 다가구주택의 경우 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택 규모 이하인지 여부를 판단했습니다.
민법상 도급 계약 및 하자보수 책임: 공사계약은 민법상 도급 계약의 일종으로, 수급인(원고)은 약정한 기간 내에 일을 완성하고 목적물을 인도할 의무를 부담하며, 도급인(피고)은 완성된 목적물에 대한 보수(공사대금)를 지급할 의무를 가집니다. 만약 완성된 목적물에 하자가 있다면, 도급인은 수급인에게 하자보수를 청구하거나 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 본 사안에서는 건물의 하자가 인정되어 피고들이 원고에 대해 2억 430만 5,728원 상당의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 보유하게 되었고, 이를 미지급 공사대금과 상계할 수 있었습니다.
상계 (민법 제492조): 채무자가 채권자에 대하여 동시에 채권을 가지고 있는 경우, 서로의 채권을 대등액에서 소멸시키는 행위입니다. 본 사안에서 피고들은 원고에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 자동채권으로 하여 원고의 미지급 공사대금 채권과 상계함으로써 최종 지급해야 할 공사대금액을 줄일 수 있었습니다.
공사계약 체결 시 계약서에 공사대금의 지급 조건, 추가 공사 발생 시 비용 부담 주체 및 정산 방식, 하자에 대한 책임 범위 및 보수 기준 등을 가능한 한 상세하게 명시해야 합니다.
설계 변경으로 인한 추가 공사의 경우, 반드시 서면으로 공사 내용, 대금, 기한 등을 명확히 합의하고 관련 서류를 보관해야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.
건물 용도에 따라 부가가치세 면제 대상이 될 수 있는 국민주택 규모 여부를 사전에 면밀히 검토하여 공사대금에 포함될 부가가치세액을 정확히 산정하고, 필요한 경우 세무 전문가의 자문을 구하는 것이 중요합니다.
공사 과정에서 발생하는 공과금(전기세, 수도요금 등) 및 기타 제반 비용의 부담 주체를 계약서에 명확히 규정하여 불필요한 분쟁을 예방해야 합니다.
하자 발생 시에는 하자 내용, 원인, 보수 방법 및 소요 비용에 대해 당사자 간 합의를 시도하고, 합의가 어려운 경우 전문기관의 감정이나 평가를 통해 객관적인 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
분쟁이 발생할 경우, 계약서, 수정 계약서, 도면, 공사 진행 기록, 회의록, 영수증, 사진, 감정서 등 모든 관련 증거 자료를 철저히 보관하고 정리해야 소송 시 유리하게 작용할 수 있습니다.
