건축/재개발
정비구역의 지정권자는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 60%(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제5조에 따른 재정비촉진지구에서 재개발사업을 위한 정비계획을 입안하는 경우에는 50%로 하며, 재정비촉진지구 외의 지역은 50%이상 70%이하의 범위에서 시·도조례로 증감할 수 있음) 이상인 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 대해 정비계획을 결정합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제1항, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제7조제1항 및 별표 1 제2호).
정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
노후·불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 2/3(시·도조례로 비율의 10% 포인트 범위에서 증감할 수 있음) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위해 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
해당 지역의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외)면적이 전체 토지면적의 50%를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역 건축물의 바닥면적합계의 2/3 이상인 지역
공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형공장이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하려는 공업지역
역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 「주택법」 제20조에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설·공급이 필요한 지역
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제4호에 따른 방재지구가 해당 지역 전체 토지면적의 2분의 1 이상인 지역
「건축법」 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 전부 또는 일부를 주거용도로 사용하는 건축물의 수가 해당 지역 전체 건축물의 수의 2분의 1 이상인 지역
철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
“재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
토지등소유자(아래 5.의 경우에는 사업시행자가 되려는 자를 말함)는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 정비계획을 입안하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등(이하 "정비계획의 입안권자"라 함)에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제14조제1항).
단계별 정비사업 추진계획상 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 불구하고 정비계획이 입안되지 않거나 정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 정하고 있지 않은 경우
토지등소유자가 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정 요청하려는 경우
특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호다목)가 아닌 시 또는 군으로서 시·도 조례로 정하는 경우
정비사업을 통해 공공지원민간임대주택을 공급하거나 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우로서 「도시 및 주거환경정비법」 제9조제1항제10호에서 정하는 사항을 포함하는 정비계획의 입안을 요청하려는 경우
「도시 및 주거환경정비법」 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 정비사업을 시행하려는 경우
토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말함)가 3분의 2 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우(다만, 경미한 사항을 변경하는 경우에는 토지등소유자의 동의절차를 거치지 않음)
토지등소유자가 공공재개발사업을 추진하려는 경우
토지등소유자가 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안하려는 경우 토지등소유자의 3분의 2 이하 및 토지면적 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받은 후 시·도조례로 정하는 제안서 서식에 정비계획도서, 계획설명서, 그 밖의 필요한 서류를 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조제1항).
토지등소유자가 정비계획의 입안 제안을 위해 필요한 자세한 사항은 각 시·도조례에서 확인할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조제4항).
기본계획 및 정비계획 수립을 위한 주민의견청취 등
Q. 제가 살고 있는 지역에서 재개발사업이 진행된다는 이야기를 들었는데요. 정비계획수립 단계에서 주민들의 의견을 전달할 수 있는 방법은 없을까요?
A. 기본계획 수립권자 및 정비계획 입안권자는 기본계획을 수립(변경도 포함)하거나 정비계획을 입안(변경도 포함)하려면, 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 계획에 반영해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제6조제1항 및 제15조제1항).
또한, 공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 하는데요. 다만, 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 절차를 거치지 않아도 됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제6조제2항·제3항 및 제15조제2항·제3항).
