건축/재개발
한국토지주택공사가 시행하는 도시개발사업에서, 원고들이 이주대책 대상자에서 제외되자 이에 불복하여 소송을 제기한 사건입니다. 피고는 1차 공람공고일을 기준으로 원고들의 가옥 취득이 늦었다는 이유로 이주대책 대상자에서 제외했습니다. 그러나 법원은 사업 면적, 목적, 토지이용계획 등 주요 내용이 실질적으로 변경된 2차 공람공고일을 이주대책 대상자 선정의 기준일로 보아야 한다고 판단하여, 원고들에 대한 이주대책 대상자 제외 처분을 취소했습니다.
한국토지주택공사는 고양시 덕양구 일원에서 'D 도시개발사업'을 추진하며, 2008년 4월 21일 1차 공람공고를 하였습니다. 이후 사업 면적이 종전 1,161,000m²에서 640,600m²로 절반 가까이 축소되고 사업 내용도 변경되어 2012년 4월 13일 2차 공람공고가 있었습니다. 원고 A는 2007년 12월 27일 건축허가를 받아 2008년 6월 5일 다세대주택 소유권보존등기를 마친 후 거주하였고, 원고 B는 원고 A로부터 G호를 분양받아 2008년 6월 9일 소유권이전등기를 마치고 거주하였습니다. 피고는 2018년 1월 19일 이주대책을 공고하면서 1차 공람공고일인 2008년 4월 21일을 기준일로 정했고, 원고들이 그 이후에 가옥을 취득했다는 이유로 2018년 11월 7일 이주대책 대상자에서 제외했습니다. 이에 원고들은 기준일이 변경된 2차 공람공고일이 되어야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
도시개발사업 계획이 변경되었을 때, 이주대책 대상자 선정의 기준일이 최초 공람공고일인지 아니면 변경된 사업계획의 공람공고일인지 여부입니다. 즉, 변경된 사업계획이 이전 계획의 효력을 상실시킬 정도의 '실질적 변경'에 해당하는지 여부가 쟁점이었습니다.
제1심 판결을 취소하고, 피고 한국토지주택공사가 2018년 11월 7일 원고들에게 내린 이주대책 대상자 선정 제외 처분을 모두 취소한다. 소송 총비용은 피고가 부담한다.
법원은 이 사건 사업의 두 번째 공람공고일인 2012년 4월 13일을 이주대책 대상자 선정의 기준일로 판단하며, 원고들에 대한 이주대책 대상자 선정 제외 처분이 위법하다고 보았습니다. 이는 최초 사업계획(이 사건 지정고시)이 사업 면적의 대폭적인 축소, 도시개발구역 지정 목적 및 토지이용계획의 실질적인 변경 등으로 인해 두 번째 사업계획(이 사건 변경고시)에 의해 그 효력을 상실했다고 보았기 때문입니다. 따라서 원고들은 변경된 기준일 이전부터 해당 구역에 거주하였으므로 이주대책 대상자에 포함되어야 합니다.
도시개발법에 따르면, 도시개발구역을 지정하려면 개발계획을 수립해야 하며, 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 개발계획을 수립하여 고시한 경우에는 당초 개발계획은 특별한 사정이 없는 한 효력을 상실하게 됩니다. 이 사건에서는 사업 면적이 1,160,641m²에서 640,600m²로 약 55.19% 축소되고, 도시개발구역 지정 목적 및 토지이용계획(주거용지, 상업용지, 기반시설용지 등)이 크게 변경된 점을 들어 최초의 '지정고시'는 그 효력을 상실했다고 판단했습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 및 관련 법리는 도시개발사업에서 이주대책 기준일은 '도시개발구역의 지정에 관한 공람 공고일'이라고 봅니다. 그러나 이는 '공익사업을 위한 관계 법령에 의한 고시 등이 있은 날'을 의미하는 것으로, 만약 이전의 사업계획이 실질적으로 변경되어 새로운 계획이 고시되었다면, 그 변경된 계획의 공람 공고일이 새로운 기준일이 됩니다. 행정처분의 변경과 효력에 관하여는, 기존의 행정처분을 변경하는 내용의 후속 처분이 종전 처분을 완전히 대체하거나 주요 부분을 실질적으로 변경하는 경우에는 종전 처분은 효력을 상실한다고 보는 것이 관련 법리입니다. 이 판결은 사업 면적, 목적, 토지이용계획의 변경을 '주요 부분의 실질적 변경'으로 보아, 최초 '지정고시'가 '변경고시'에 의해 효력을 상실했다고 판단했습니다. 주민 의견 청취 절차와 경미한 변경 여부에 대해 도시개발법 시행령에 따르면, 도시개발구역 면적이 종전보다 100분의 10 이상 증감하거나, 편입·제외되는 면적의 합계가 도시개발구역 면적의 100분의 5 이상 또는 1만 제곱미터 이상인 경우 등은 도시계획위원회 심의나 주민 의견 청취 절차를 생략할 수 없는 '경미하지 않은' 변경사항에 해당합니다. 이 사건의 사업 면적 축소는 이러한 '경미하지 않은 변경'에 해당하여 절차를 다시 거쳤으므로, 변경의 중요성을 뒷받침합니다.
도시개발사업 계획이 여러 번 변경될 경우, 이주대책 대상자 선정 기준일이 언제로 확정되는지 주의 깊게 확인해야 합니다. 사업 면적의 대폭적인 축소, 개발 목적의 변경, 토지이용계획의 실질적 수정 등은 이전 사업계획의 효력을 상실시키고 새로운 기준일을 형성할 수 있습니다. 만약 처음 발표된 공람공고일 이후에 부동산을 취득했더라도, 이후 사업계획이 실질적으로 변경되어 새로운 공람공고일이 고시되었다면, 그 새로운 공람공고일이 이주대책 대상자 선정의 기준일이 될 가능성이 있습니다. 자신이 거주하거나 소유한 부동산이 도시개발구역에 포함될 경우, 사업시행자가 고시하는 이주 및 생활대책 기준일과 관련된 모든 공고 내용을 꼼꼼히 확인하고, 변경 사항이 있을 때는 특히 주의를 기울여야 합니다.
