쇼핑몰 선납 임대료 반환 및 위약금 감액 판결

C 주식회사는 2004년 A 주식회사와 쇼핑몰 건물을 30년간 임대하는 계약을 맺고 A로부터 750억 원의 선납 임대료를 받았습니다. 이후 A 주식회사의 파산과 C 주식회사의 회생 절차, 그리고 M 주식회사로의 분할이 진행되는 과정에서 임대차 계약이 해지되었습니다. A 주식회사의 파산관재인인 원고는 미경과 선납 임대료(남은 기간에 해당하는 541억 6천만 원)의 반환을 청구했고, M 주식회사는 연체 차임, 가지급물 반환금, 그리고 계약상 위약금 등을 공제해야 한다고 주장했습니다. 특히 계약 해지 시 정해진 '위약금' 75억 원과 '손해배상액' 270억 8천만 원(미경과 선납 임대료의 50%)을 합한 총 345억 원이 과다한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 A가 선납 임대료 반환채권을 전차인들에게 양도했는지 여부와 원고가 그 양도행위에 대해 부인권을 행사하여 채권이 원고에게 복귀했는지도 문제되었습니다.

관련 당사자

• 원고 (파산관재인 B): 파산 선고를 받은 주식회사 A의 법률상 대리인으로서 A를 대신하여 미경과 선납 임대료 반환을 청구했습니다.
• 피고 (M 주식회사의 관리인 N): 원래 임대인이었던 C 주식회사에서 분할되어 회생 절차를 밟고 있는 M 주식회사의 관리인입니다. C 주식회사의 소송 관련 자산과 의무를 이전받아 소송을 수계했습니다.
• 주식회사 A: 쇼핑몰 건물의 임차인이자 전대 사업자였으나 파산 선고를 받았습니다. 30년치 선납 임대료를 C 주식회사에 지급했습니다.
• C 주식회사: 쇼핑몰 건물의 임대인이었으며 A로부터 선납 임대료를 받았습니다. 이후 M 주식회사로 분할되었습니다.
• 양수인들 (전차인 H 등 322명): A로부터 쇼핑몰 점포를 전대받고 A에게 임차권 등의 권리를 양도받은 사람들입니다.
• 주식회사 I: A의 동의를 받아 쇼핑몰 건물을 점유했던 회사입니다.

분쟁 상황

C 주식회사는 서울 서대문구에 E 쇼핑몰 건물을 신축하여 그 일부를 30년간 A 주식회사에 임대하는 계약을 체결하고 A로부터 750억 원의 선납 임대료를 받았습니다. A는 이 건물을 다시 1,300여 개의 점포로 나누어 전대하는 사업을 계획하고 있었습니다. 그러나 A의 허위·과장 광고 등으로 인해 전차인들이 분양 계약을 취소하고 퇴거하는 사태가 발생했습니다. 이에 A는 C를 상대로 임대차 계약 중 20년을 넘는 부분은 무효라며 부당이득반환 소송을 제기했으나, 민법 제651조 제1항에 대한 위헌 결정이 내려지면서 해당 청구는 기각되었습니다. 한편 C는 A의 연체차임 등을 이유로 2014년 11월 17일 쇼핑몰 임대차 계약을 해지했습니다. 이후 A는 2016년 5월 26일 파산선고를 받았고, C는 A 및 G 주식회사를 상대로 건물인도 소송을 제기하여 승소했습니다. C는 2016년 12월 9일 I 주식회사로부터 쇼핑몰 건물을 인도받았습니다. C 주식회사 역시 소송 도중인 2018년 회생절차개시 결정을 받았고, 2019년 회생채무와 관련된 소송을 수행하기 위해 M 주식회사를 분할 신설했습니다. A의 파산관재인인 원고는 M 주식회사에 미경과 선납 임대료 반환채권을 회생채권으로 신고했으나, M 주식회사의 관리인인 피고는 이에 이의를 제기하며 소송이 진행되었습니다. 또한 A가 파산선고 전에 미경과 선납 임대료 반환채권을 쇼핑몰 건물 전차인들에게 양도했다는 사실과 원고가 이 양도행위에 대해 부인권을 행사했는지 여부가 주요 쟁점으로 부각되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 선납 임대료 반환채권의 정산 기준일: 임대차 계약 해지일(2014년 11월 17일)을 기준으로 할 것인지, 쇼핑몰 건물 반환일(2016년 12월 9일)을 기준으로 할 것인지.
2. 공제 대상 채권의 범위 및 위약금 감액 여부: 미경과 선납 임대료에서 연체차임, 가지급물 반환금 외에 쇼핑몰 임대차 계약 제16조 제3, 4항에 따른 '위약금'과 '손해배상액'을 어떻게 공제할 것이며, 그 금액이 민법 제398조 제2항에 따라 부당하게 과다하므로 감액할 수 있는지.
3. 무단점유로 인한 부당이득금 공제 여부: 계약 해지 이후 A의 무단점유로 인한 부당이득금을 예정된 손해배상액과 별도로 추가 공제할 수 있는지.
4. 채권 양도 및 복귀 여부: A가 미경과 선납 임대료 반환채권을 전차인들에게 양도했는지, 그리고 원고가 양수인들을 상대로 부인권을 행사하여 해당 채권이 원고에게 복귀했는지 여부.
5. 원고의 상계 주장: 원고가 미경과 선납 임대료 반환채권을 자동채권으로 하여 상계할 수 있는지.
6. 피고의 동시이행 항변: 피고가 원고의 채권에 대해 쇼핑몰 건물 명도의무와의 동시이행 항변을 주장할 수 있는지.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고의 회생채무자 M 주식회사에 대한 회생채권은 48억 855만 9,234원임을 확정한다.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송 총비용 중 80%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

결론

법원은 쇼핑몰 임대차 계약이 2014년 11월 17일에 해지되었으나, 선납 임대료는 임대차 보증금의 성격도 가지므로 건물 반환일인 2016년 12월 9일을 기준으로 정산해야 한다고 판단했습니다. 미경과 선납 임대료 541억 6,666만 6,590원에서 제2 확정 판결 연체차임 등 316억 3,153만 6,164원과 제1 확정 판결 가지급물 반환금 10억 360만 9,149원을 공제했습니다. 또한 쇼핑몰 임대차 제16조 제3항, 제4항에 규정된 '위약금'과 '손해배상액'을 손해배상액의 예정으로 보아 총 345억 8,333만 3,295원이 부당하게 과다하다고 판단하여 50% 감액된 172억 9,166만 5,000원을 공제했습니다. 무단점유로 인한 부당이득금은 예정된 손해배상액에 포함되므로 추가 공제 대상이 아니라고 보았습니다. 선납 임대료 반환채권과 건물 반환 의무가 동시이행 관계에 있으므로 건물 반환이 이루어지기 전의 원고의 상계 주장은 받아들여지지 않았습니다. 마지막으로 A가 선납 임대료 반환채권을 전차인들에게 양도했으나 원고의 부인권 행사로 인해 전체 채권 중 91.10% 지분에 해당하는 금액만 원고에게 복귀되었다고 보아 최종적으로 M 주식회사가 원고에게 38억 6,250만 9,068원과 이에 대한 지연손해금 9억 4,605만 166원을 합한 총 48억 855만 9,234원을 지급해야 한다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제398조 (배상액의 예정): 제2항: "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 이를 적당히 감액할 수 있다." 이 사건에서 법원은 쇼핑몰 임대차 계약 제16조 제3, 4항에 규정된 '위약금'과 '손해배상액'의 총액 345억 8,333만 3,295원이 지나치게 과다하다고 판단하여 50% 감액했습니다. 법원은 감액 여부를 판단할 때 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적 및 내용, 예정액 비율, 예상 손해액의 크기, 거래 관행, 경제 상태 등 모든 사정을 종합적으로 고려하며 그 판단 기준 시점은 사실심 변론종결 당시로 보았습니다. 제4항: "위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다." 이는 계약상 위약금 조항이 있을 경우 특별한 사정이 없는 한 손해배상액을 미리 정해놓은 것으로 간주한다는 의미입니다. 따라서 위약금이 단순히 '위약벌'의 성격을 넘어 손해배상액의 예정이라는 성격도 함께 가진다고 보아 감액의 대상이 될 수 있다고 법원이 판단한 근거가 됩니다. 위약금의 법적 성질에 대한 판단 기준: 위약금은 명칭이나 문구뿐 아니라 계약 당사자의 경제적 지위, 계약 경위, 위약금 약정 목적, 위약금 외 별도 손해배상 청구 가능 여부, 위약금 규모 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 손해배상액의 예정인지 위약벌인지를 판단합니다. 이 사건에서 법원은 계약 문언, 별도의 위약벌 규정 유무, 이중배상 가능성, 위약벌로만 해석할 때의 불합리성 등을 종합하여 해당 위약금이 손해배상액의 예정의 성격도 가진다고 보았습니다. 손해배상예정액에 포함되는 손해의 범위: 특별한 약정이 없는 한 채무불이행으로 발생할 수 있는 모든 손해가 예정액에 포함됩니다. 계약 해지 이후 임대차 목적물 사용·수익으로 인한 부당이득금은 임대차 목적물 반환 지체로 인한 차임 상당의 손해와 경제적 실질이 동일하므로 이미 예정된 손해배상액과 중첩되는 한도 내에서 이중배상이 발생하지 않도록 예정액에 포함된다고 보아야 합니다. 지명채권 양도와 대항요건: 채권 양도 통지를 한 후 양도 계약이 해제되거나 효력을 상실한 경우 양도인이 원래 채무자에게 양도 채권으로 대항하려면 양수인이 채무자에게 그 해제 또는 효력 상실 사실을 통지해야 합니다. 이 사건에서 원고가 부인권을 행사하여 채권 양도 행위의 효력이 상실되었지만 채무자인 M 주식회사에 그 사실이 통지된 지분만큼만 원고에게 채권이 복귀된 것으로 인정되었습니다. 동시이행 항변: 민법상 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 임대차 보증금 반환 채무는 목적물 반환 채무와 동시이행 관계에 있습니다. 이 사건에서 A가 C에 쇼핑몰 건물을 인도하지 않았던 시점에는 선납 임대료 반환채권을 자동채권으로 한 상계가 허용되지 않는다고 판단되었습니다.

참고 사항

장기 임대차 계약 시 위약금 조항 검토: 장기간의 임대차 계약에서 계약 해지 시 발생하는 손해배상액의 예정은 민법 제398조 제2항에 따라 법원이 부당하게 과다하다고 판단할 경우 감액할 수 있습니다. 위약금이 손해배상액의 예정과 위약벌의 성격을 함께 가질 경우에도 감액이 가능합니다. 따라서 계약 시 위약금 조항의 금액이 실제 예상 손해보다 과도하게 책정되지 않도록 신중하게 검토하고 추후 분쟁 시 감액 가능성을 염두에 두어야 합니다. 선납 임대료의 성격: 거액의 선납 임대료는 단순한 차임 외에 임대차보증금의 성격을 함께 가질 수 있습니다. 이 경우 임대차 목적물 반환 시까지의 모든 채무를 담보하는 기능을 하므로 계약 해지 시에도 건물 반환 시점을 기준으로 정산될 수 있습니다. 채무불이행 시 손해배상의 범위: 손해배상액을 예정한 경우 특별한 약정이 없다면 채무불이행으로 발생할 수 있는 모든 손해가 예정액에 포함됩니다. 따라서 해지 이후 목적물 무단점유로 인한 부당이득금과 같은 차임 상당의 손해는 예정액과 별도로 청구하기 어려울 수 있습니다. 채권 양도 및 부인권: 파산이나 회생 절차에서는 채무자가 재산을 양도한 행위가 공정성을 해칠 경우 파산관재인이나 관리인이 '부인권'을 행사하여 해당 행위를 무효화하고 재산을 채무자에게 복귀시킬 수 있습니다. 채권을 양수받는 입장에서는 이러한 법적 절차의 영향을 받을 수 있음을 인지해야 합니다. 동시이행 관계: 민법상 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 임대차 보증금 반환 채무는 목적물 반환 채무와 동시이행 관계에 있습니다. 이 사건에서 A가 C에 쇼핑몰 건물을 인도하지 않았던 시점에는 선납 임대료 반환채권을 자동채권으로 한 상계가 허용되지 않는다고 판단되었습니다.