기타 금전문제 · 임대차
이 사건은 김포시 L 아파트 임차인들이 임대사업자인 A 주식회사를 상대로 임대보증금이 구 임대주택법령에서 정한 상한을 초과하여 부당하게 책정되었다며, 초과된 임대보증금을 부당이득으로 반환하라고 청구한 사건입니다. 임차인들은 임대보증금 산정의 기준이 되는 건설원가가 과다하게 계산되었고, 임대보증금 상한이 건설원가의 90%를 초과할 수 없다고 주장했습니다. 이에 대해 A 주식회사는 건설원가가 적법하게 산정되었고, 임대보증금 상한은 건설원가의 100%를 넘지 않으면 된다고 반박했습니다. 또한, A 주식회사는 임차인들에게 미지급 임대료 및 대납 이자 등을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 임대사업자가 건설원가의 90%를 초과하여 임대보증금을 받은 부분은 무효이며 부당이득에 해당한다고 판단하여 임차인들의 부당이득반환 청구를 일부 인용했고, 임대사업자가 신탁으로 인해 임대인 지위를 상실했으므로 임대보증금 증액분을 직접 청구할 수 없다고 판단하여 임차인들의 채무부존재 확인 청구를 인용하고 임대사업자의 반소 청구를 모두 기각했습니다.
김포시에 건설된 한 임대아파트의 임차인들은 임대사업자인 A 주식회사가 임대료를 임대보증금으로 전환하는 과정에서 구 임대주택법령에서 정한 상한선(건설원가의 90%)을 초과하여 임대보증금을 부당하게 책정했다고 주장했습니다. 임차인들은 임대사업자가 건설원가를 산정할 때 '표준건축비'를 기준으로 하고 부풀려진 건축비와 택지비 및 가산비용을 적용하여 건설원가를 과다하게 산정했다고 보았습니다. 이로 인해 임차인들은 법정 상한을 초과하는 임대보증금을 납부하게 되었다고 주장하며, 초과분에 대한 부당이득 반환 소송을 제기했습니다. 반면, 임대사업자 A 주식회사는 임대보증금 상한선이 건설원가의 100%까지 허용되며, 건설원가도 적법하게 산정되었다고 주장했습니다. 또한, 임대사업자는 입주자모집공고 및 임대차계약에 따라 임대보증금 증액 사유가 발생했으며, 임차인들을 대신해 납부한 대출 이자가 있으므로 미지급 임대보증금 증액분과 대납 이자를 반소로 청구했습니다. 이와 함께, 아파트 소유권이 피고 A 주식회사로부터 대한주택보증 주식회사로 신탁 이전되면서, 기존 임대사업자인 피고가 임대인으로서의 권리(임대보증금 증액 청구)를 여전히 행사할 수 있는지에 대한 법률적 쟁점도 발생했습니다.
주요 쟁점은 다음과 같습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
이 판결은 임대사업자가 임대주택의 임대보증금을 산정할 때 관련 법령이 정한 상한선(건설원가의 90%)을 초과하여 임대료를 임대보증금으로 전환한 부분은 사법상 무효이며, 임차인에게 부당이득으로 반환해야 한다고 명확히 했습니다. 또한, 건설원가 산정 시 포함될 수 있는 가산비용의 종류와 기간에 대한 구체적인 기준을 제시했습니다. 특히, 임대아파트 소유권이 신탁법상 수탁자에게 이전된 경우, 위탁자인 기존 임대사업자는 더 이상 임대인으로서의 권리(임대보증금 증액 청구 등)를 임차인에게 직접 행사할 수 없음을 확인했습니다. 이는 임차인들의 주거 안정을 도모하려는 임대주택법의 입법 취지를 강조한 것으로 평가됩니다.
유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.
