여보람 변호사

A아파트 하자보수금 청구 판결

A아파트 입주자대표회의는 아파트 내 공용 및 전유 부분에서 발견된 누수, 균열 등의 하자에 대해 분양자인 B 주식회사와 시공자인 C 주식회사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하고 주택도시보증공사를 상대로는 하자보수보증금 지급을 청구했습니다. 입주자대표회의는 아파트 구분소유자들로부터 하자담보추급권을 양수받아 소송을 제기했습니다. 법원은 감정 결과를 바탕으로 아파트 하자의 존재 및 보수 비용을 인정하면서도 사용검사일로부터 상당 기간 경과, 자연적 노후화 가능성, 사용 및 관리상 잘못 등으로 인해 분양자와 보증사의 책임 범위를 전체 하자보수비용의 80%로 제한했습니다. 특히 분양자에 대한 하자담보추급권 행사의 경우 채권양도 통지 시점을 기준으로 제척기간 준수 여부를 판단하여 일부 하자에 대해서는 청구를 기각했습니다. 시공자에 대해서는 분양자의 무자력이 입증되지 않았으므로 책임이 없다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: A아파트 입주자대표회의. 아파트 입주민들의 자치 의결 단체로서 하자로 인한 손해배상 및 하자보수보증금 청구권을 행사했습니다. - 피고 B 주식회사: 이 아파트의 분양자입니다. 집합건물법상 하자담보책임을 부담합니다. - 피고 C 주식회사: 이 아파트의 시공자입니다. 분양자에게 무자력 등 특별한 사유가 있을 때 책임이 발생합니다. - 피고 주택도시보증공사: 시공자와 하자보수보증계약을 체결한 보증기관으로 아파트 하자에 대한 보증책임을 부담합니다. ### 분쟁 상황 A아파트는 2017년 7월 사용검사를 마쳤으나 이후 공용 부분과 전유 부분에서 누수, 균열 등 다수의 하자가 발견되었습니다. 이에 A아파트 입주자대표회의는 아파트 구분소유자들로부터 하자담보추급권을 양수받아 분양자인 B 주식회사와 시공자인 C 주식회사에 대해 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구했습니다. 동시에 주택도시보증공사에는 시공자와 체결한 하자보수보증계약에 따라 하자보수보증금 지급을 청구했습니다. 분양자 측은 하자로 볼 수 없거나 보수 비용이 과다하며 제척기간이 지났다고 주장했고 시공자 측은 분양자의 무자력 상태가 아니므로 책임이 없다고 주장했습니다. 보증공사 역시 책임 범위에 대해 다퉜습니다. ### 핵심 쟁점 1. 아파트 하자의 존재 여부 및 보수 비용 산정의 적정성 2. 분양자(B 주식회사)의 하자담보책임 범위 및 책임 제한 여부 3. 집합건물법상 하자담보추급권의 제척기간 준수 여부 (채권양도 통지 시점의 중요성) 4. 시공자(C 주식회사)의 하자보수책임 요건 (분양자의 무자력 상태 입증) 5. 주택도시보증공사의 하자보수보증책임 범위 및 책임 제한 여부 6. 분양자에 대한 손해배상채권과 보증공사에 대한 하자보수보증금채권의 중첩 관계 ### 법원의 판단 1. 피고 B 주식회사는 원고에게 1,716,712,471원 및 그 중 201,000,000원에 대하여는 2020. 6. 6.부터, 1,515,712,471원에 대하여는 2022. 1. 18.부터 각 2023. 1. 12.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 피고 주택도시보증공사는 원고에게: 가. 피고 B 주식회사와 공동하여 위 제1항 기재 돈 중 729,612,772원 및 그 중 201,000,000원에 대하여는 2020. 6. 6.부터, 528,612,772원에 대하여는 2022. 1. 18.부터 각 2023. 1. 12.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 197,844,407원 및 이에 대한 2022. 1. 18.부터 2023. 1. 12.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 3. 원고의 피고 B 주식회사, 주택도시보증공사에 대한 각 나머지 청구 및 피고 C 주식회사에 대한 청구를 모두 기각한다. 4. 소송비용 중 원고와 피고 B 주식회사, 주택도시보증공사 사이에 생긴 부분의 20%는 원고가, 나머지는 위 피고들이 각 부담하고, 원고와 피고 C 주식회사 사이에 생긴 부분은 원고가 부담한다. 5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 A아파트 입주자대표회의가 제기한 하자보수금 등 청구 소송에서 분양자인 B 주식회사와 보증기관인 주택도시보증공사의 책임을 일부 인정하여 총 1,716,712,471원의 하자보수금 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 다만 분양자에 대한 하자담보추급권의 경우 제척기간 준수 여부에 따라 청구액이 일부 제한되었고 시공자인 C 주식회사에 대한 청구는 분양자의 무자력 요건이 충족되지 않아 기각되었습니다. 이는 아파트 하자 소송에서 각 당사자의 책임 범위와 권리 행사의 적법성 판단에 있어 중요한 기준을 제시하는 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조(담보책임): 집합건물을 건축하여 분양한 자는 구분소유자에게 하자에 대한 담보책임을 부담합니다. 이 판결에서 분양자인 B 주식회사는 이 조항에 따라 하자보수책임을 지게 됩니다. 2. 집합건물법 제9조의2(담보책임의 존속기간): 하자담보책임은 전유부분의 경우 인도일, 공용부분의 경우 사용검사일이나 사용승인일로부터 하자의 종류별로 2년에서 10년의 제척기간 내에 행사되어야 합니다. 법원은 원고가 구분소유자들로부터 채권을 양수하여 피고들에게 통지한 시점을 기준으로 제척기간 준수 여부를 판단하여 일부 하자에 대해서는 제척기간이 지났다고 보아 청구를 기각했습니다. 입주자대표회의의 단순한 하자보수요청은 구분소유자들의 권리행사로 보기 어렵다는 대법원 판례도 인용되었습니다. 3. 집합건물법 제9조 제3항(시공자의 담보책임): 집합건물의 시공자는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 손해배상책임을 집니다. 이 판결에서 시공자인 C 주식회사가 책임이 없다고 판단된 것은 분양자인 B 주식회사의 무자력이 입증되지 않았기 때문입니다. 4. 공동주택관리법 시행령 제41조 제3항: 하자보수보증계약에서 보증채권자가 입주자대표회의로 변경될 수 있음을 규정합니다. 이 판결에서 주택도시보증공사와 시공사 간의 계약에 따라 입주자대표회의가 보증채권자로 인정되었습니다. 5. 신의성실의 원칙 또는 공평의 원칙: 법원은 하자감정 시점과 사용검사일 간의 기간 차이, 자연적 노후화 가능성, 사용 및 관리상의 잘못 가능성 등을 고려하여 분양자 및 보증사의 책임액을 하자보수비용의 80%로 제한했습니다. 이는 손해배상 책임의 범위를 합리적으로 조절하려는 법리의 적용입니다. 6. 채권의 별개성 및 중첩 관계: 입주자대표회의가 가지는 하자보수보증금채권과 구분소유자들로부터 양수받은 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 그 인정 근거가 다르므로 별개의 권리입니다. 그러나 동일한 하자의 보수를 위한 것이므로 한쪽으로부터 지급받으면 다른 한쪽의 채권도 소멸하는 중첩 관계에 있습니다. 법원은 원고의 청구 취지에 따라 공동 책임과 단독 책임을 구분하여 판단했습니다. ### 참고 사항 1. 하자 발견 즉시 구체적인 보수 청구: 아파트나 집합건물에서 하자가 발견되면 가능한 한 빨리 시공사나 분양자에게 구체적인 하자 목록을 명시하여 보수를 요구해야 합니다. 특히 법정 제척기간(하자의 종류에 따라 2년에서 10년)을 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 2. 채권양도 및 통지의 중요성: 입주자대표회의가 구분소유자들의 하자담보추급권을 양수받아 행사하는 경우 채권양도 사실을 시공사나 분양자에게 명확하게 통지하고 그 시점을 증명할 수 있어야 합니다. 통지 시점이 제척기간 준수 여부를 판단하는 중요한 기준이 됩니다. 3. 시공자 책임 요건 확인: 시공자에게 하자보수 손해배상을 청구하려면 분양자가 무자력 상태이거나 회생·파산 등 이에 준하는 특별한 사유가 있음을 입증해야 합니다. 이 요건이 충족되지 않으면 시공자에게 직접적인 책임을 묻기 어렵습니다. 4. 하자 감정의 신뢰성: 법원은 전문가의 하자 감정 결과를 존중하지만 감정 시기와 사용검사일 간의 경과 기간, 자연적 노후화, 사용 및 관리상의 잘못 등 제반 사정을 고려하여 최종 책임 범위를 제한할 수 있습니다. 감정 단계부터 이러한 요소들이 충분히 반영되도록 노력하는 것이 중요합니다. 5. 보증기관의 역할 이해: 주택도시보증공사와 같은 보증기관은 보증계약에 따라 보증채권자(입주자대표회의 등)에게 하자보수보증금을 지급할 책임이 있습니다. 이 경우 분양자에 대한 손해배상채권과는 별개의 권리이나 동일 하자에 대한 보수 목적이므로 중첩되는 범위에서 지급 책임이 발생할 수 있음을 알아두어야 합니다.

재건축 부동산 매매대금 공제금액 다툼 사건

사회복지법인인 원고가 재건축정비사업조합인 피고에게 부동산을 매도하는 과정에서, 피고가 매매대금에서 가압류 청구금액과 임대차보증금 합계 401,458,904원을 공제하고 지급하자, 원고는 해당 공제 금액이 부당하다며 매매대금의 지급을 청구하였습니다. 원고는 가압류 채권이 허위이며 일부 임대차보증금 채권도 실제와 다르거나 반환되지 않았다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고가 가압류 채권자와 임차인들에게 해당 금액을 직접 지급한 것은 매매대금의 정당한 변제에 해당하므로 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (사회복지법인 A): 부동산 소유자로 재건축조합에 부동산을 매도하였고 매매대금의 일부 미지급을 주장하며 소송을 제기했습니다. - 피고 (B구역주택재건축정비사업조합): 재건축 사업을 위해 원고의 부동산을 매수하였고 매매대금에서 가압류 금액 및 임대차보증금을 공제하여 지급했습니다. - 가압류 채권자 D: 원고의 토지에 가압류를 설정한 자로, 피고가 대신 가압류 금액을 변제했습니다. - 임차인들 (G, H, I, J, K, D, T): 원고 소유 건물에 임대차 계약을 맺었던 사람들이거나 그들의 상속인, 채권 양수자 등으로서 임대차보증금을 피고로부터 직접 수령한 자들입니다. ### 분쟁 상황 사회복지법인 A는 재건축 사업으로 인해 B구역주택재건축정비사업조합에 부동산을 매도하게 되었습니다. 매매대금 3,321,895,820원 중, 피고 조합은 기존에 설정된 가압류 청구금액 258,958,904원과 임대차보증금 합계 496,958,013원 등을 공제하고 977,978,903원을 지급했습니다. 원고 법인은 공제된 금액 중 가압류 채권 258,958,904원과 특정 임대차보증금 144,000,000원(임차인 D의 7,500만 원 부분과 임차인 G, H, I, J, K의 합계 6,750만 원)이 허위 채권이거나 정당하게 반환되지 않았다고 주장하며, 이 합계 401,458,904원에 대한 매매대금 및 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 피고는 이미 해당 금액을 가압류 채권자와 임차인들에게 지급하여 변제를 완료했다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 매수인이 매매대금에서 가압류 청구금액 및 임대차보증금을 공제하여 가압류 채권자나 임차인에게 직접 지급한 것이 매도인에 대한 매매대금 지급으로서 유효한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 가압류 채권이나 임대차보증금 채권의 실제 존재 여부 및 금액의 진위 여부가 매수인의 매매대금 변제 효력에 영향을 미치는지가 핵심 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 피고가 가압류 채권자에게 가압류 청구금액 258,958,904원을 대위변제한 것은 원고에 대한 매매대금 지급으로서 유효하다고 판단했습니다. 또한, 임차인들에게 임대차보증금 합계 144,000,000원을 지급한 것 역시 유효한 변제로 보았습니다. 특히 임대차보증금의 경우, 이미 확정된 선행판결에서 인정된 사실과 처분문서(임대차계약서)의 내용을 뒤집을 만한 증거가 없다고 보아 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 결론 결론적으로 원고의 청구는 이유 없다고 판단되어 모두 기각되었습니다. 피고가 가압류 채권자와 임차인들에게 매매대금의 일부를 직접 지급한 것은 정당한 변제로 인정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **구 도시 및 주거환경정비법 (2012. 12. 18. 법률 제11580호로 개정되기 전의 것) 제39조 (매도청구)**​: 이 조항은 재건축조합이 재건축에 동의하지 않는 토지 또는 건축물 소유자에게 해당 자산을 시가로 매도하도록 청구할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 사건에서는 피고 조합이 원고 법인에 대해 이 매도청구권을 행사하여 매매계약이 성립된 배경이 됩니다. 매도청구권 행사는 재건축 사업의 원활한 진행을 위한 중요한 절차입니다. 2. **동시이행의 항변권 (민법 제536조)**​: 쌍무계약에서 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 이 사건에서는 피고가 매매대금 지급과 원고의 소유권 이전등기 의무가 동시이행 관계에 있었으며, 특히 가압류가 설정된 경우 매수인이 매매대금에서 가압류 금액을 공제하여 지급하는 것이 동시이행의 원칙에 따라 정당하게 인정될 수 있습니다. 3. **대위변제**: 채무자가 아닌 제3자가 채무자를 대신하여 채무를 변제하고 채권자의 채권을 취득하는 것입니다. 이 사건에서 피고는 원고의 채무(가압류 채권자 D에 대한 채무)를 대신 변제함으로써 원고에 대한 매매대금 지급 의무를 이행한 것으로 인정되었습니다. 만약 가압류 채권이 허위였다면, 이는 피고의 매매대금 지급 효력 자체를 부정하는 것이 아니라, 원고가 가압류 채권자 D에게 부당이득 반환을 청구할 문제로 보았습니다. 4. **기판력 및 증거의 효력**: 확정된 민사판결에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 다른 민사사건에서 유력한 증거가 됩니다. 또한, 처분문서(계약서 등)는 그 진정성립이 인정되면 기재된 내용대로 법률행위의 존재를 인정해야 합니다. 원고가 임대차보증금 금액의 허위 주장을 했으나, 기존 확정판결과 계약서의 내용이 우선시되어 받아들여지지 않았습니다. 이는 과거 판결이나 계약서 등 공식적인 문서의 중요성을 강조하는 법리입니다. ### 참고 사항 1. 부동산 매매 시, 특히 재건축 등 복잡한 거래에서는 매매대금에서 공제될 수 있는 가압류나 임대차보증금 등 채무 관계를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 2. 가압류 채권이 부당하다고 판단될 경우, 매수인이 가압류 채권자에게 대신 변제하기 전에 가압류 이의 신청이나 취소 소송 등 적극적인 법적 대응을 통해 가압류의 효력을 다투어야 합니다. 매수인이 이미 변제한 후에는 매도인이 가압류 채권자에게 직접 부당이득 반환을 청구해야 합니다. 3. 임대차보증금 등 계약 내용에 이견이 있다면, 매매 계약 체결 시 정확한 금액과 지급 주체를 명확히 하고 관련 증빙 서류를 확보해야 합니다. 특히 기존 확정판결에서 인정된 사실은 강력한 증거가 되므로 이를 뒤집기 위한 명확한 반증을 준비해야 합니다. 4. 처분문서(계약서 등)의 진정성립이 인정되면 그 내용을 부정하기 어렵습니다. 따라서 문서 작성 시 신중해야 하며, 문서의 위조를 주장할 경우 강력한 증거를 제시해야 합니다. 5. 매매대금 지급과 동시에 소유권 이전이 이행되어야 하는 상황에서, 가압류 등의 부담을 매수인이 대신 해결(대위변제)하면 이는 매매대금 지급의 유효한 이행으로 간주될 수 있습니다.

재개발 사업 보상금과 이주비 증액 소송

서울 은평구 재개발 사업에서 원고 A과 B는 사업 시행자인 C주택재개발정비사업조합이 제시한 토지 및 건물 보상금과 이주비가 낮다고 주장하며 증액을 요구했습니다. 원고 A은 다세대주택 보상금과 함께 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등의 생활 보상금 증액을, 원고 B는 자신의 토지 일부가 '사실상의 사도'로 평가되어 보상액이 낮게 책정된 것에 이의를 제기하며 토지 보상금 증액을 주장했습니다. 법원은 원고 A의 모든 청구를 받아들여 건물 보상금과 생활 보상금을 증액하라고 판결했고, 원고 B의 경우 토지 중 12m²가 '사실상의 사도'에 해당한다는 판단은 유지했으나, 법원의 감정 결과를 토대로 보상금 일부를 증액하라는 판결을 내렸습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 서울 은평구 재개발 구역 내 다세대주택 지분 소유자이자 거주자입니다. - 원고 B: 서울 은평구 재개발 구역 내 토지 및 지상 건물 소유자입니다. - 피고 C주택재개발정비사업조합: 서울 은평구 D, E 일대에서 주택재개발정비사업을 시행하는 조합입니다. ### 분쟁 상황 C주택재개발정비사업조합이 서울 은평구 일대에서 재개발 사업을 추진하면서 원고 A과 B의 소유 부동산을 수용하게 되었습니다. 서울시 지방토지수용위원회와 중앙토지수용위원회를 거쳐 수용 및 이의 재결이 이루어졌고 보상금이 책정되었습니다. 그러나 원고들은 이 보상금액이 자신들의 재산 가치를 제대로 반영하지 못하고 정당한 보상액에 미치지 못한다고 판단하여 법원에 보상금 증액을 청구했습니다. 원고 A은 특히 건물 보상금 외에 이주로 인한 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등의 생활 보상금도 요구했습니다. 원고 B는 자신의 토지 일부가 도로로 사용되고 있다는 이유로 '사실상의 사도'로 분류되어 낮은 보상액이 책정된 것에 대해 토지가 도로가 아니라고 주장하며 보상금 증액을 요구했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 원고 A에 대한 건물 보상금의 적정성: 재개발 사업으로 수용된 원고 A 소유 다세대주택의 보상금이 법원 감정 결과에 따라 증액되어야 하는지 여부. 2. 원고 A에 대한 이주정착금, 주거이전비, 이사비 지급 여부 및 금액: 원고 A이 공람공고일부터 수용개시일까지 해당 주택에 계속 거주하여 이주대책 대상자에 해당하는지, 그리고 각 항목의 적정한 보상 금액. 3. 원고 B 토지 중 '사실상의 사도' 해당 여부 및 보상금 적정성: 원고 B 소유 토지 12m² 부분이 '사실상의 사도'로 평가되어 낮은 보상액이 책정된 것이 정당한지 여부와 전체 토지에 대한 보상금의 적정성. ### 법원의 판단 1. 피고 C주택재개발정비사업조합은 원고 A에게 총 55,644,546원(건물 보상금 증액 33,025,000원, 이주정착금 12,000,000원, 주거이전비 8,695,568원, 이사비 1,923,978원) 및 각 금액에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. * 33,025,000원에 대해서는 2019. 11. 16.부터 2021. 8. 26.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자율이 적용됩니다. * 나머지 22,619,546원에 대해서는 2020. 7. 14.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자율이 적용됩니다. 2. 피고 C주택재개발정비사업조합은 원고 B에게 19,853,250원(토지 보상금 증액분) 및 이에 대한 2019. 11. 16.부터 2022. 8. 11.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고 B의 나머지 청구는 기각되었습니다. 3. 소송비용은 원고 A과 피고 사이의 부분은 피고가, 원고 B와 피고 사이의 부분 중 75%는 원고 B가, 나머지는 피고가 각각 부담하도록 판결되었습니다. ### 결론 원고 A은 재개발 사업으로 인한 건물 보상금 증액과 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등 모든 생활 보상금을 인정받아 총 55,644,546원의 증액된 보상금을 받게 되었습니다. 원고 B는 자신의 토지 중 일부가 '사실상의 사도'라는 주장은 기각되었으나, 법원 감정 결과를 통해 기존보다 19,853,250원 증액된 토지 보상금을 받게 되었습니다. 이 판결은 사업 시행자의 기존 감정평가액이 정당한 보상액에 미치지 못할 경우 법원 감정을 통해 정당한 보상을 받을 수 있음을 보여주며, 특히 이주대책 대상자의 요건과 이사비 지급 기준을 명확히 제시했습니다. ### 연관 법령 및 법리 부동산 감정평가 및 보상금 산정 원칙: '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률' 제3조 제3항과 '감정평가에 관한 규칙' 제28조는 집합건물을 포함한 부동산의 감정평가 시 거래사례비교법 등 적절한 방법을 통해 가치를 산정하도록 규정합니다. 본 사건에서는 기존 재결 감정과 법원 감정이 모두 적법했으나, 법원 감정이 건물의 특성과 가격 형성 요인을 더 적절히 반영했다고 판단되어 법원 감정 결과가 채택되었습니다. 이주정착금 지급 기준: '도시 및 주거환경정비법' 제65조 제1항에 따라 준용되는 '토지보상법' 제78조 제1항 및 '도시정비법 시행령' 제54조 제1항에 따르면, 정비계획에 대한 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 주거용 건물에서 계속 거주한 소유자만이 이주정착금 지급 대상자가 됩니다. '구 토지보상법 시행규칙' 제53조 제2항은 이주정착금을 보상 대상 주거용 건축물 평가액의 30%로 하되, 최저 6백만 원에서 최고 1천2백만 원으로 정합니다. 원고 A은 이 요건을 충족하여 최대 금액인 1천2백만 원을 인정받았습니다. 주거이전비 지급 기준: '토지보상법' 제78조 제5항과 '토지보상법 시행규칙' 제54조 제1항은 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물 소유자에게 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하도록 규정합니다. 이때 가구원 수는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때(수용재결일)를 기준으로 산정되며, 원고 A은 3인 가구 기준으로 주거이전비를 지급받았습니다. 이사비 지급 기준: '토지보상법' 제78조 제5항 및 '토지보상법 시행규칙' 제55조 제2항은 공익사업으로 인해 이주하는 주거용 건축물 거주자에게 이사비(가재도구 등 동산 운반 비용)를 보상하도록 정합니다. 사업시행인가고시일 이후 이주한 경우 지급 대상이 되며, 원고 A은 사업시행인가고시일 이후 이사비를 인정받았습니다. 사실상의 사도 평가 원칙: '토지보상법 시행규칙' 제26조 제1항 제2호 및 제2항에 따르면, '사실상의 사도'는 사도법에 따른 사도 외의 도로로서 토지소유자가 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 등을 의미합니다. 이는 토지가 불특정 다수인의 통행에 장기간 제공되어 이용 상황이 고착되었고, 원상회복이 사실상 현저히 곤란한 경우를 뜻합니다. 본 사건에서 원고 B 토지의 12m² 부분은 아스팔트 포장, 경계석, 전신주 및 맨홀 설치 등으로 인해 원상회복이 불가능하다고 판단되어 '사실상의 사도'로 인정되었습니다. 법원은 감정평가 방법 등에 위법이 없고 품등비교에만 차이가 있을 경우 법원이 어느 감정평가를 신뢰할지는 재량에 속한다는 법리를 다시 확인했습니다. ### 참고 사항 감정평가의 중요성: 토지나 건물 등 재산이 수용될 때 사업시행자가 제시하는 보상금액에 동의하기 어렵다면, 법원 감정 등 독립적인 감정평가를 통해 정당한 보상금을 다시 산정하는 절차를 고려해볼 수 있습니다. 법원 감정이 기존 재결 감정보다 더 적절하다고 판단될 경우 보상금 증액의 근거가 될 수 있습니다. 이주대책 대상자 요건 확인: 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등 생활 보상금을 받으려면 '도시 및 주거환경정비법' 및 '토지보상법'에 따라 정해진 거주 요건을 충족해야 합니다. 특히 정비계획 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 해당 주거용 건축물에 계속 거주했음을 증명하는 것이 중요합니다. 가구원 수 산정 기준: 주거이전비 산정 시 가구원 수는 수용재결일(해당 건축물에 대한 보상을 하는 때)을 기준으로 산정되므로, 이주 대상이 되는 가구 구성원을 정확히 파악해야 합니다. '사실상의 사도' 논란: 토지 중 일부가 '사실상의 사도'(도로법 상의 사도는 아니지만 실제 도로로 사용되어 보상액이 낮아지는 토지)로 분류될 경우 보상액이 현저히 낮아질 수 있습니다. 해당 부분이 과거부터 어떻게 이용되었는지, 일반의 통행에 제공된 경위와 기간, 원상회복 가능성 등을 면밀히 검토하고 주장할 필요가 있습니다. 전신주, 맨홀 등 공공시설물이 설치되어 이용 상황이 고착화된 경우 '사실상의 사도'로 인정될 가능성이 높습니다. 이사비 지급 조건: 이사비는 공익사업 시행지구에 편입되는 주거용 건축물 거주자로서 공익사업 시행으로 이주하게 되는 자에게 지급됩니다. 사업시행인가 고시일 이전에 이주한 경우에는 지급 대상에서 제외될 수 있으므로, 이주 시점을 신중하게 결정해야 합니다.

A아파트 하자보수금 청구 판결

A아파트 입주자대표회의는 아파트 내 공용 및 전유 부분에서 발견된 누수, 균열 등의 하자에 대해 분양자인 B 주식회사와 시공자인 C 주식회사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하고 주택도시보증공사를 상대로는 하자보수보증금 지급을 청구했습니다. 입주자대표회의는 아파트 구분소유자들로부터 하자담보추급권을 양수받아 소송을 제기했습니다. 법원은 감정 결과를 바탕으로 아파트 하자의 존재 및 보수 비용을 인정하면서도 사용검사일로부터 상당 기간 경과, 자연적 노후화 가능성, 사용 및 관리상 잘못 등으로 인해 분양자와 보증사의 책임 범위를 전체 하자보수비용의 80%로 제한했습니다. 특히 분양자에 대한 하자담보추급권 행사의 경우 채권양도 통지 시점을 기준으로 제척기간 준수 여부를 판단하여 일부 하자에 대해서는 청구를 기각했습니다. 시공자에 대해서는 분양자의 무자력이 입증되지 않았으므로 책임이 없다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: A아파트 입주자대표회의. 아파트 입주민들의 자치 의결 단체로서 하자로 인한 손해배상 및 하자보수보증금 청구권을 행사했습니다. - 피고 B 주식회사: 이 아파트의 분양자입니다. 집합건물법상 하자담보책임을 부담합니다. - 피고 C 주식회사: 이 아파트의 시공자입니다. 분양자에게 무자력 등 특별한 사유가 있을 때 책임이 발생합니다. - 피고 주택도시보증공사: 시공자와 하자보수보증계약을 체결한 보증기관으로 아파트 하자에 대한 보증책임을 부담합니다. ### 분쟁 상황 A아파트는 2017년 7월 사용검사를 마쳤으나 이후 공용 부분과 전유 부분에서 누수, 균열 등 다수의 하자가 발견되었습니다. 이에 A아파트 입주자대표회의는 아파트 구분소유자들로부터 하자담보추급권을 양수받아 분양자인 B 주식회사와 시공자인 C 주식회사에 대해 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구했습니다. 동시에 주택도시보증공사에는 시공자와 체결한 하자보수보증계약에 따라 하자보수보증금 지급을 청구했습니다. 분양자 측은 하자로 볼 수 없거나 보수 비용이 과다하며 제척기간이 지났다고 주장했고 시공자 측은 분양자의 무자력 상태가 아니므로 책임이 없다고 주장했습니다. 보증공사 역시 책임 범위에 대해 다퉜습니다. ### 핵심 쟁점 1. 아파트 하자의 존재 여부 및 보수 비용 산정의 적정성 2. 분양자(B 주식회사)의 하자담보책임 범위 및 책임 제한 여부 3. 집합건물법상 하자담보추급권의 제척기간 준수 여부 (채권양도 통지 시점의 중요성) 4. 시공자(C 주식회사)의 하자보수책임 요건 (분양자의 무자력 상태 입증) 5. 주택도시보증공사의 하자보수보증책임 범위 및 책임 제한 여부 6. 분양자에 대한 손해배상채권과 보증공사에 대한 하자보수보증금채권의 중첩 관계 ### 법원의 판단 1. 피고 B 주식회사는 원고에게 1,716,712,471원 및 그 중 201,000,000원에 대하여는 2020. 6. 6.부터, 1,515,712,471원에 대하여는 2022. 1. 18.부터 각 2023. 1. 12.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 피고 주택도시보증공사는 원고에게: 가. 피고 B 주식회사와 공동하여 위 제1항 기재 돈 중 729,612,772원 및 그 중 201,000,000원에 대하여는 2020. 6. 6.부터, 528,612,772원에 대하여는 2022. 1. 18.부터 각 2023. 1. 12.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 197,844,407원 및 이에 대한 2022. 1. 18.부터 2023. 1. 12.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 3. 원고의 피고 B 주식회사, 주택도시보증공사에 대한 각 나머지 청구 및 피고 C 주식회사에 대한 청구를 모두 기각한다. 4. 소송비용 중 원고와 피고 B 주식회사, 주택도시보증공사 사이에 생긴 부분의 20%는 원고가, 나머지는 위 피고들이 각 부담하고, 원고와 피고 C 주식회사 사이에 생긴 부분은 원고가 부담한다. 5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 A아파트 입주자대표회의가 제기한 하자보수금 등 청구 소송에서 분양자인 B 주식회사와 보증기관인 주택도시보증공사의 책임을 일부 인정하여 총 1,716,712,471원의 하자보수금 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 다만 분양자에 대한 하자담보추급권의 경우 제척기간 준수 여부에 따라 청구액이 일부 제한되었고 시공자인 C 주식회사에 대한 청구는 분양자의 무자력 요건이 충족되지 않아 기각되었습니다. 이는 아파트 하자 소송에서 각 당사자의 책임 범위와 권리 행사의 적법성 판단에 있어 중요한 기준을 제시하는 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조(담보책임): 집합건물을 건축하여 분양한 자는 구분소유자에게 하자에 대한 담보책임을 부담합니다. 이 판결에서 분양자인 B 주식회사는 이 조항에 따라 하자보수책임을 지게 됩니다. 2. 집합건물법 제9조의2(담보책임의 존속기간): 하자담보책임은 전유부분의 경우 인도일, 공용부분의 경우 사용검사일이나 사용승인일로부터 하자의 종류별로 2년에서 10년의 제척기간 내에 행사되어야 합니다. 법원은 원고가 구분소유자들로부터 채권을 양수하여 피고들에게 통지한 시점을 기준으로 제척기간 준수 여부를 판단하여 일부 하자에 대해서는 제척기간이 지났다고 보아 청구를 기각했습니다. 입주자대표회의의 단순한 하자보수요청은 구분소유자들의 권리행사로 보기 어렵다는 대법원 판례도 인용되었습니다. 3. 집합건물법 제9조 제3항(시공자의 담보책임): 집합건물의 시공자는 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 손해배상책임을 집니다. 이 판결에서 시공자인 C 주식회사가 책임이 없다고 판단된 것은 분양자인 B 주식회사의 무자력이 입증되지 않았기 때문입니다. 4. 공동주택관리법 시행령 제41조 제3항: 하자보수보증계약에서 보증채권자가 입주자대표회의로 변경될 수 있음을 규정합니다. 이 판결에서 주택도시보증공사와 시공사 간의 계약에 따라 입주자대표회의가 보증채권자로 인정되었습니다. 5. 신의성실의 원칙 또는 공평의 원칙: 법원은 하자감정 시점과 사용검사일 간의 기간 차이, 자연적 노후화 가능성, 사용 및 관리상의 잘못 가능성 등을 고려하여 분양자 및 보증사의 책임액을 하자보수비용의 80%로 제한했습니다. 이는 손해배상 책임의 범위를 합리적으로 조절하려는 법리의 적용입니다. 6. 채권의 별개성 및 중첩 관계: 입주자대표회의가 가지는 하자보수보증금채권과 구분소유자들로부터 양수받은 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 그 인정 근거가 다르므로 별개의 권리입니다. 그러나 동일한 하자의 보수를 위한 것이므로 한쪽으로부터 지급받으면 다른 한쪽의 채권도 소멸하는 중첩 관계에 있습니다. 법원은 원고의 청구 취지에 따라 공동 책임과 단독 책임을 구분하여 판단했습니다. ### 참고 사항 1. 하자 발견 즉시 구체적인 보수 청구: 아파트나 집합건물에서 하자가 발견되면 가능한 한 빨리 시공사나 분양자에게 구체적인 하자 목록을 명시하여 보수를 요구해야 합니다. 특히 법정 제척기간(하자의 종류에 따라 2년에서 10년)을 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 2. 채권양도 및 통지의 중요성: 입주자대표회의가 구분소유자들의 하자담보추급권을 양수받아 행사하는 경우 채권양도 사실을 시공사나 분양자에게 명확하게 통지하고 그 시점을 증명할 수 있어야 합니다. 통지 시점이 제척기간 준수 여부를 판단하는 중요한 기준이 됩니다. 3. 시공자 책임 요건 확인: 시공자에게 하자보수 손해배상을 청구하려면 분양자가 무자력 상태이거나 회생·파산 등 이에 준하는 특별한 사유가 있음을 입증해야 합니다. 이 요건이 충족되지 않으면 시공자에게 직접적인 책임을 묻기 어렵습니다. 4. 하자 감정의 신뢰성: 법원은 전문가의 하자 감정 결과를 존중하지만 감정 시기와 사용검사일 간의 경과 기간, 자연적 노후화, 사용 및 관리상의 잘못 등 제반 사정을 고려하여 최종 책임 범위를 제한할 수 있습니다. 감정 단계부터 이러한 요소들이 충분히 반영되도록 노력하는 것이 중요합니다. 5. 보증기관의 역할 이해: 주택도시보증공사와 같은 보증기관은 보증계약에 따라 보증채권자(입주자대표회의 등)에게 하자보수보증금을 지급할 책임이 있습니다. 이 경우 분양자에 대한 손해배상채권과는 별개의 권리이나 동일 하자에 대한 보수 목적이므로 중첩되는 범위에서 지급 책임이 발생할 수 있음을 알아두어야 합니다.

재건축 부동산 매매대금 공제금액 다툼 사건

사회복지법인인 원고가 재건축정비사업조합인 피고에게 부동산을 매도하는 과정에서, 피고가 매매대금에서 가압류 청구금액과 임대차보증금 합계 401,458,904원을 공제하고 지급하자, 원고는 해당 공제 금액이 부당하다며 매매대금의 지급을 청구하였습니다. 원고는 가압류 채권이 허위이며 일부 임대차보증금 채권도 실제와 다르거나 반환되지 않았다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고가 가압류 채권자와 임차인들에게 해당 금액을 직접 지급한 것은 매매대금의 정당한 변제에 해당하므로 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (사회복지법인 A): 부동산 소유자로 재건축조합에 부동산을 매도하였고 매매대금의 일부 미지급을 주장하며 소송을 제기했습니다. - 피고 (B구역주택재건축정비사업조합): 재건축 사업을 위해 원고의 부동산을 매수하였고 매매대금에서 가압류 금액 및 임대차보증금을 공제하여 지급했습니다. - 가압류 채권자 D: 원고의 토지에 가압류를 설정한 자로, 피고가 대신 가압류 금액을 변제했습니다. - 임차인들 (G, H, I, J, K, D, T): 원고 소유 건물에 임대차 계약을 맺었던 사람들이거나 그들의 상속인, 채권 양수자 등으로서 임대차보증금을 피고로부터 직접 수령한 자들입니다. ### 분쟁 상황 사회복지법인 A는 재건축 사업으로 인해 B구역주택재건축정비사업조합에 부동산을 매도하게 되었습니다. 매매대금 3,321,895,820원 중, 피고 조합은 기존에 설정된 가압류 청구금액 258,958,904원과 임대차보증금 합계 496,958,013원 등을 공제하고 977,978,903원을 지급했습니다. 원고 법인은 공제된 금액 중 가압류 채권 258,958,904원과 특정 임대차보증금 144,000,000원(임차인 D의 7,500만 원 부분과 임차인 G, H, I, J, K의 합계 6,750만 원)이 허위 채권이거나 정당하게 반환되지 않았다고 주장하며, 이 합계 401,458,904원에 대한 매매대금 및 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 피고는 이미 해당 금액을 가압류 채권자와 임차인들에게 지급하여 변제를 완료했다고 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 매수인이 매매대금에서 가압류 청구금액 및 임대차보증금을 공제하여 가압류 채권자나 임차인에게 직접 지급한 것이 매도인에 대한 매매대금 지급으로서 유효한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 가압류 채권이나 임대차보증금 채권의 실제 존재 여부 및 금액의 진위 여부가 매수인의 매매대금 변제 효력에 영향을 미치는지가 핵심 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 피고가 가압류 채권자에게 가압류 청구금액 258,958,904원을 대위변제한 것은 원고에 대한 매매대금 지급으로서 유효하다고 판단했습니다. 또한, 임차인들에게 임대차보증금 합계 144,000,000원을 지급한 것 역시 유효한 변제로 보았습니다. 특히 임대차보증금의 경우, 이미 확정된 선행판결에서 인정된 사실과 처분문서(임대차계약서)의 내용을 뒤집을 만한 증거가 없다고 보아 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 결론 결론적으로 원고의 청구는 이유 없다고 판단되어 모두 기각되었습니다. 피고가 가압류 채권자와 임차인들에게 매매대금의 일부를 직접 지급한 것은 정당한 변제로 인정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **구 도시 및 주거환경정비법 (2012. 12. 18. 법률 제11580호로 개정되기 전의 것) 제39조 (매도청구)**​: 이 조항은 재건축조합이 재건축에 동의하지 않는 토지 또는 건축물 소유자에게 해당 자산을 시가로 매도하도록 청구할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 사건에서는 피고 조합이 원고 법인에 대해 이 매도청구권을 행사하여 매매계약이 성립된 배경이 됩니다. 매도청구권 행사는 재건축 사업의 원활한 진행을 위한 중요한 절차입니다. 2. **동시이행의 항변권 (민법 제536조)**​: 쌍무계약에서 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 이 사건에서는 피고가 매매대금 지급과 원고의 소유권 이전등기 의무가 동시이행 관계에 있었으며, 특히 가압류가 설정된 경우 매수인이 매매대금에서 가압류 금액을 공제하여 지급하는 것이 동시이행의 원칙에 따라 정당하게 인정될 수 있습니다. 3. **대위변제**: 채무자가 아닌 제3자가 채무자를 대신하여 채무를 변제하고 채권자의 채권을 취득하는 것입니다. 이 사건에서 피고는 원고의 채무(가압류 채권자 D에 대한 채무)를 대신 변제함으로써 원고에 대한 매매대금 지급 의무를 이행한 것으로 인정되었습니다. 만약 가압류 채권이 허위였다면, 이는 피고의 매매대금 지급 효력 자체를 부정하는 것이 아니라, 원고가 가압류 채권자 D에게 부당이득 반환을 청구할 문제로 보았습니다. 4. **기판력 및 증거의 효력**: 확정된 민사판결에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 다른 민사사건에서 유력한 증거가 됩니다. 또한, 처분문서(계약서 등)는 그 진정성립이 인정되면 기재된 내용대로 법률행위의 존재를 인정해야 합니다. 원고가 임대차보증금 금액의 허위 주장을 했으나, 기존 확정판결과 계약서의 내용이 우선시되어 받아들여지지 않았습니다. 이는 과거 판결이나 계약서 등 공식적인 문서의 중요성을 강조하는 법리입니다. ### 참고 사항 1. 부동산 매매 시, 특히 재건축 등 복잡한 거래에서는 매매대금에서 공제될 수 있는 가압류나 임대차보증금 등 채무 관계를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 2. 가압류 채권이 부당하다고 판단될 경우, 매수인이 가압류 채권자에게 대신 변제하기 전에 가압류 이의 신청이나 취소 소송 등 적극적인 법적 대응을 통해 가압류의 효력을 다투어야 합니다. 매수인이 이미 변제한 후에는 매도인이 가압류 채권자에게 직접 부당이득 반환을 청구해야 합니다. 3. 임대차보증금 등 계약 내용에 이견이 있다면, 매매 계약 체결 시 정확한 금액과 지급 주체를 명확히 하고 관련 증빙 서류를 확보해야 합니다. 특히 기존 확정판결에서 인정된 사실은 강력한 증거가 되므로 이를 뒤집기 위한 명확한 반증을 준비해야 합니다. 4. 처분문서(계약서 등)의 진정성립이 인정되면 그 내용을 부정하기 어렵습니다. 따라서 문서 작성 시 신중해야 하며, 문서의 위조를 주장할 경우 강력한 증거를 제시해야 합니다. 5. 매매대금 지급과 동시에 소유권 이전이 이행되어야 하는 상황에서, 가압류 등의 부담을 매수인이 대신 해결(대위변제)하면 이는 매매대금 지급의 유효한 이행으로 간주될 수 있습니다.

재개발 사업 보상금과 이주비 증액 소송

서울 은평구 재개발 사업에서 원고 A과 B는 사업 시행자인 C주택재개발정비사업조합이 제시한 토지 및 건물 보상금과 이주비가 낮다고 주장하며 증액을 요구했습니다. 원고 A은 다세대주택 보상금과 함께 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등의 생활 보상금 증액을, 원고 B는 자신의 토지 일부가 '사실상의 사도'로 평가되어 보상액이 낮게 책정된 것에 이의를 제기하며 토지 보상금 증액을 주장했습니다. 법원은 원고 A의 모든 청구를 받아들여 건물 보상금과 생활 보상금을 증액하라고 판결했고, 원고 B의 경우 토지 중 12m²가 '사실상의 사도'에 해당한다는 판단은 유지했으나, 법원의 감정 결과를 토대로 보상금 일부를 증액하라는 판결을 내렸습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 서울 은평구 재개발 구역 내 다세대주택 지분 소유자이자 거주자입니다. - 원고 B: 서울 은평구 재개발 구역 내 토지 및 지상 건물 소유자입니다. - 피고 C주택재개발정비사업조합: 서울 은평구 D, E 일대에서 주택재개발정비사업을 시행하는 조합입니다. ### 분쟁 상황 C주택재개발정비사업조합이 서울 은평구 일대에서 재개발 사업을 추진하면서 원고 A과 B의 소유 부동산을 수용하게 되었습니다. 서울시 지방토지수용위원회와 중앙토지수용위원회를 거쳐 수용 및 이의 재결이 이루어졌고 보상금이 책정되었습니다. 그러나 원고들은 이 보상금액이 자신들의 재산 가치를 제대로 반영하지 못하고 정당한 보상액에 미치지 못한다고 판단하여 법원에 보상금 증액을 청구했습니다. 원고 A은 특히 건물 보상금 외에 이주로 인한 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등의 생활 보상금도 요구했습니다. 원고 B는 자신의 토지 일부가 도로로 사용되고 있다는 이유로 '사실상의 사도'로 분류되어 낮은 보상액이 책정된 것에 대해 토지가 도로가 아니라고 주장하며 보상금 증액을 요구했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 원고 A에 대한 건물 보상금의 적정성: 재개발 사업으로 수용된 원고 A 소유 다세대주택의 보상금이 법원 감정 결과에 따라 증액되어야 하는지 여부. 2. 원고 A에 대한 이주정착금, 주거이전비, 이사비 지급 여부 및 금액: 원고 A이 공람공고일부터 수용개시일까지 해당 주택에 계속 거주하여 이주대책 대상자에 해당하는지, 그리고 각 항목의 적정한 보상 금액. 3. 원고 B 토지 중 '사실상의 사도' 해당 여부 및 보상금 적정성: 원고 B 소유 토지 12m² 부분이 '사실상의 사도'로 평가되어 낮은 보상액이 책정된 것이 정당한지 여부와 전체 토지에 대한 보상금의 적정성. ### 법원의 판단 1. 피고 C주택재개발정비사업조합은 원고 A에게 총 55,644,546원(건물 보상금 증액 33,025,000원, 이주정착금 12,000,000원, 주거이전비 8,695,568원, 이사비 1,923,978원) 및 각 금액에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. * 33,025,000원에 대해서는 2019. 11. 16.부터 2021. 8. 26.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자율이 적용됩니다. * 나머지 22,619,546원에 대해서는 2020. 7. 14.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자율이 적용됩니다. 2. 피고 C주택재개발정비사업조합은 원고 B에게 19,853,250원(토지 보상금 증액분) 및 이에 대한 2019. 11. 16.부터 2022. 8. 11.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고 B의 나머지 청구는 기각되었습니다. 3. 소송비용은 원고 A과 피고 사이의 부분은 피고가, 원고 B와 피고 사이의 부분 중 75%는 원고 B가, 나머지는 피고가 각각 부담하도록 판결되었습니다. ### 결론 원고 A은 재개발 사업으로 인한 건물 보상금 증액과 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등 모든 생활 보상금을 인정받아 총 55,644,546원의 증액된 보상금을 받게 되었습니다. 원고 B는 자신의 토지 중 일부가 '사실상의 사도'라는 주장은 기각되었으나, 법원 감정 결과를 통해 기존보다 19,853,250원 증액된 토지 보상금을 받게 되었습니다. 이 판결은 사업 시행자의 기존 감정평가액이 정당한 보상액에 미치지 못할 경우 법원 감정을 통해 정당한 보상을 받을 수 있음을 보여주며, 특히 이주대책 대상자의 요건과 이사비 지급 기준을 명확히 제시했습니다. ### 연관 법령 및 법리 부동산 감정평가 및 보상금 산정 원칙: '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률' 제3조 제3항과 '감정평가에 관한 규칙' 제28조는 집합건물을 포함한 부동산의 감정평가 시 거래사례비교법 등 적절한 방법을 통해 가치를 산정하도록 규정합니다. 본 사건에서는 기존 재결 감정과 법원 감정이 모두 적법했으나, 법원 감정이 건물의 특성과 가격 형성 요인을 더 적절히 반영했다고 판단되어 법원 감정 결과가 채택되었습니다. 이주정착금 지급 기준: '도시 및 주거환경정비법' 제65조 제1항에 따라 준용되는 '토지보상법' 제78조 제1항 및 '도시정비법 시행령' 제54조 제1항에 따르면, 정비계획에 대한 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 주거용 건물에서 계속 거주한 소유자만이 이주정착금 지급 대상자가 됩니다. '구 토지보상법 시행규칙' 제53조 제2항은 이주정착금을 보상 대상 주거용 건축물 평가액의 30%로 하되, 최저 6백만 원에서 최고 1천2백만 원으로 정합니다. 원고 A은 이 요건을 충족하여 최대 금액인 1천2백만 원을 인정받았습니다. 주거이전비 지급 기준: '토지보상법' 제78조 제5항과 '토지보상법 시행규칙' 제54조 제1항은 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물 소유자에게 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하도록 규정합니다. 이때 가구원 수는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때(수용재결일)를 기준으로 산정되며, 원고 A은 3인 가구 기준으로 주거이전비를 지급받았습니다. 이사비 지급 기준: '토지보상법' 제78조 제5항 및 '토지보상법 시행규칙' 제55조 제2항은 공익사업으로 인해 이주하는 주거용 건축물 거주자에게 이사비(가재도구 등 동산 운반 비용)를 보상하도록 정합니다. 사업시행인가고시일 이후 이주한 경우 지급 대상이 되며, 원고 A은 사업시행인가고시일 이후 이사비를 인정받았습니다. 사실상의 사도 평가 원칙: '토지보상법 시행규칙' 제26조 제1항 제2호 및 제2항에 따르면, '사실상의 사도'는 사도법에 따른 사도 외의 도로로서 토지소유자가 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 등을 의미합니다. 이는 토지가 불특정 다수인의 통행에 장기간 제공되어 이용 상황이 고착되었고, 원상회복이 사실상 현저히 곤란한 경우를 뜻합니다. 본 사건에서 원고 B 토지의 12m² 부분은 아스팔트 포장, 경계석, 전신주 및 맨홀 설치 등으로 인해 원상회복이 불가능하다고 판단되어 '사실상의 사도'로 인정되었습니다. 법원은 감정평가 방법 등에 위법이 없고 품등비교에만 차이가 있을 경우 법원이 어느 감정평가를 신뢰할지는 재량에 속한다는 법리를 다시 확인했습니다. ### 참고 사항 감정평가의 중요성: 토지나 건물 등 재산이 수용될 때 사업시행자가 제시하는 보상금액에 동의하기 어렵다면, 법원 감정 등 독립적인 감정평가를 통해 정당한 보상금을 다시 산정하는 절차를 고려해볼 수 있습니다. 법원 감정이 기존 재결 감정보다 더 적절하다고 판단될 경우 보상금 증액의 근거가 될 수 있습니다. 이주대책 대상자 요건 확인: 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등 생활 보상금을 받으려면 '도시 및 주거환경정비법' 및 '토지보상법'에 따라 정해진 거주 요건을 충족해야 합니다. 특히 정비계획 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 해당 주거용 건축물에 계속 거주했음을 증명하는 것이 중요합니다. 가구원 수 산정 기준: 주거이전비 산정 시 가구원 수는 수용재결일(해당 건축물에 대한 보상을 하는 때)을 기준으로 산정되므로, 이주 대상이 되는 가구 구성원을 정확히 파악해야 합니다. '사실상의 사도' 논란: 토지 중 일부가 '사실상의 사도'(도로법 상의 사도는 아니지만 실제 도로로 사용되어 보상액이 낮아지는 토지)로 분류될 경우 보상액이 현저히 낮아질 수 있습니다. 해당 부분이 과거부터 어떻게 이용되었는지, 일반의 통행에 제공된 경위와 기간, 원상회복 가능성 등을 면밀히 검토하고 주장할 필요가 있습니다. 전신주, 맨홀 등 공공시설물이 설치되어 이용 상황이 고착화된 경우 '사실상의 사도'로 인정될 가능성이 높습니다. 이사비 지급 조건: 이사비는 공익사업 시행지구에 편입되는 주거용 건축물 거주자로서 공익사업 시행으로 이주하게 되는 자에게 지급됩니다. 사업시행인가 고시일 이전에 이주한 경우에는 지급 대상에서 제외될 수 있으므로, 이주 시점을 신중하게 결정해야 합니다.