호텔 위탁관리업체 퇴출 및 관리단 규약 제정 결의 효력 다툼 사건

B 호텔 관리단이 개최한 임시관리단 집회에서 관리규약 제정, 관리인 선정, 관리위원회 구성, 관리업체 선정 및 기존 위탁관리업체 주식회사 A 퇴출 등의 결의가 이루어졌습니다. 이에 주식회사 A는 해당 결의들이 절차적·실체적 하자로 인해 무효 또는 부존재하다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 법원은 관리단 조직 중 관리규약 제정 결의는 집합건물법상 의결정족수를 충족하지 못하여 무효라고 판단했으나, 나머지 청구들은 기각했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고, 항소인): B 호텔의 기존 위탁관리업체
• B 호텔관리단 (피고, 피항소인): B 호텔 구분소유자들로 구성된 관리단
• C (피고보조참가인): 소송에 참여한 구분소유자 또는 관련 당사자

분쟁 상황

주식회사 A는 B 호텔의 위탁관리업체로서 호텔을 운영하고 관리하며 수익을 얻고 있었습니다. 그런데 B 호텔의 구분소유자들이 2021년 4월 24일 임시관리단 집회를 소집하여 관리단을 조직하고 관리규약 제정, 관리인 선정, 관리위원회 구성, 새로운 관리업체 선정 및 기존 위탁관리업체인 주식회사 A의 퇴출을 결의했습니다. 주식회사 A는 이러한 결의 과정에서 소집 통지 절차상의 하자, 자신에게 부여된 의결권의 배제, 서면결의의 부적법성, 그리고 각 안건의 의결정족수 미달 등 중대한 절차적, 실체적 하자가 있었다고 주장하며 해당 결의들이 부존재하거나 무효임을 확인해달라는 소송을 제기했습니다. 피고 B 호텔관리단은 원고가 의결권이 없는 위탁관리업체로서 당사자적격이 없다고 주장하고, 일부 결의는 부결되었거나 확인의 이익이 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

호텔 위탁관리업체인 원고가 관리단 집회 결의의 무효 또는 부존재 확인을 구할 법률상 이해관계가 있는지, 관리단 집회 소집 통지 절차에 중대한 하자가 있었는지, 위탁관리업체인 원고의 동의 없이 이루어진 결의가 신의칙 위반 또는 권리남용에 해당하는지, 서면결의 방식의 유효성 및 의결정족수 충족 여부, 관리규약 제정 결의와 관리위원회 구성 결의가 집합건물법상 요건을 충족하였는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B 호텔관리단이 2021년 4월 24일 임시관리단 집회에서 추진한 여러 결의 중 '관리단 조직 중 관리규약 제정 결의'만이 무효임을 확인했습니다. 이는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')에서 정한 관리규약 제정의 의결정족수(구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상)를 충족하지 못했기 때문입니다. 원고 주식회사 A가 제기한 나머지 청구들, 즉 관리인 선정, 관리위원회 구성, 관리업체 선정, 원고 퇴출 결의에 대한 무효 또는 부존재 확인 청구는 모두 기각되었습니다. 법원은 원고가 관리단 집회 결의의 무효 확인을 구할 법률상 이해관계는 있다고 보았으나, 소집통지 절차의 하자, 원고의 동의 부재, 서면결의의 효력 및 의결정족수 미달 주장에 대해서는 대부분 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 특히 관리위원회 구성 결의는 관리규약이 무효가 되어 법정 관리위원회 구성은 불가능하나, 임의기관으로서의 관리위원회가 구성될 효력은 인정했습니다. 소송 총비용 중 4분의 5는 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 B 호텔관리단이 진행한 임시관리단 집회 결의 중 관리규약 제정 부분만 무효로 판단했습니다. 이는 관리규약 제정 시 요구되는 엄격한 의결정족수 요건이 충족되지 않았기 때문이며, 해당 결의가 유효하다는 전제로 다툼을 이어온 피고를 상대로 원고가 무효 확인을 받을 법률상 이익이 있다고 보았습니다. 그러나 그 외의 관리인 선임, 관리위원회 구성, 관리업체 선정, 원고 퇴출과 관련된 결의는 유효하다고 판단하여, 호텔 위탁관리업체인 원고의 전면적인 승소는 인정되지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')'과 '민법'의 주요 조항 및 법리에 따라 판단되었습니다.

1. 확인의 이익 및 당사자 적격 (민사소송법 관련)​ 법원은 확인의 소에서 원고의 권리 또는 법률상 지위에 현존하는 불안·위험이 있고, 이를 제거하기 위해 확인판결이 가장 유효적절한 수단일 때 확인의 이익을 인정합니다(대법원 2011마1459 결정 등). 본 사건에서 원고(위탁관리업체)는 퇴출 결의가 포함되어 있고 호텔 운영 수익과 관련된 이해관계가 있으므로, 결의의 효력 유무 확인을 통해 현존하는 불안·위험을 제거할 수 있다고 보아 당사자 적격이 인정되었습니다.
2. 관리규약 제정의 의결정족수 (집합건물법 제29조 제1항)​ 집합건물의 관리규약을 설정하거나 변경하기 위해서는 관리단집회에서 '구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상'의 찬성을 얻어야 합니다. 본 사건에서는 이 의결정족수를 충족하지 못했기 때문에 관리규약 제정 결의는 무효로 판단되었습니다.
3. 관리단집회 소집 통지 절차 (집합건물법 제34조 제1항, 제3항, 제40조)​ 관리단집회를 소집하려면 집회일 1주일 전에 목적사항을 구체적으로 밝혀 구분소유자가 제출한 통지장소 또는 전유부분이 있는 장소로 통지서를 발송해야 합니다. 다만, 판례는 분양형 호텔과 같이 구분소유자가 상주하지 않는 경우, 송달 가능한 다른 주소로 발송하거나 건물 내 적당한 장소에 게시하는 등 합리적인 노력을 했다면 소집 통지 절차에 중대한 하자가 있다고 보지 않았습니다. 또한 점유자는 집회의 목적사항에 대해 이해관계가 있을 경우 의견을 진술할 수 있을 뿐, 소집 통지를 받을 권한까지는 인정되지 않는다고 보았습니다.
4. 점유자의 의결권 행사 (집합건물법 제24조 제4항)​ 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 관리단집회에 참석하여 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있지만, 이는 구분소유자가 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지하지 않은 경우에 한합니다. 본 사건에서 원고는 위탁관리업체로서 점유자로 인정되지 않았으며, 설령 점유자라 하더라도 구분소유자들이 직접 의결권을 행사했으므로 원고의 의결권 배제 주장은 받아들여지지 않았습니다.
5. 신의성실의 원칙 및 권리남용 금지 (민법 제2조 제1항, 제2항)​ 권리 행사는 신의에 좇아 성실히 해야 하며(민법 제2조 제1항), 권리는 남용하지 못합니다(민법 제2조 제2항). 법원은 원고를 배제한 채 결의가 이루어졌다고 해도, 원고가 구분소유자의 의결권을 가진다고 볼 수 없는 이상, 그러한 결의가 신의칙에 위반되거나 구분소유자들의 권리남용에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
6. 서면결의의 효력 (집합건물법 시행령 제14조 제2항 및 관련 판례)​ 집합건물법은 서면에 의한 합의의 절차나 형식에 제한을 두고 있지 않으므로, 구분소유자들이 구체적 내용을 충분히 인식하고 합의에 이르렀다면 유효합니다. 소집 통지 이전에 서면결의서가 작성되었거나 작성일, 발송일 기재가 없더라도, 구분소유자들이 안건의 주요 내용을 알고 찬성 의결권을 행사한 것으로 볼 수 있다면 하자로 보지 않을 수 있습니다. 또한, 집합건물법 제41조 제1항 본문에 따른 4/5 의결정족수는 결의 자체가 서면이나 전자적 방법만으로 이루어지는 경우에 적용되는 것이므로, 집회와 서면결의가 병행된 본 사건에는 해당되지 않는다고 보았습니다.
7. 관리위원회 구성 (집합건물법 제26조의3 제1항, 제26조의4 제1항)​ 관리위원회는 규약으로 정하는 바에 따라 둘 수 있습니다. 관리규약 제정 결의가 무효인 경우 집합건물법상 관리위원회 구성은 불가능하지만, 관리단집회의 결의를 통해 임의기관으로서의 관리위원회를 구성하고 일정한 지위와 역할을 부여하는 것은 가능하다고 판단했습니다. 이는 장차 제정될 규약에 따라 법정 관리위원회로 전환되거나, 규약 제정 전이라도 관리단집회 결의로 부여된 역할을 수행할 수 있기 때문입니다.

참고 사항

1. 관리단 집회 결의 다툼 시 당사자 적격: 위탁관리업체와 같이 직접적인 구분소유자가 아닌 경우에도, 해당 결의로 인해 자신의 권리나 법률상 지위에 현존하는 불안이나 위험이 있다면 결의의 무효 또는 부존재 확인을 구할 법률상 이해관계(당사자 적격)가 인정될 수 있습니다. 본 사례에서는 원고의 퇴출 결의 포함, 수익 취득 가능성, 효력 다툼 지속 등을 이유로 원고의 당사자 적격이 인정되었습니다.
2. 관리규약 제정의 엄격한 요건: 집합건물법에 따라 관리규약을 제정하거나 변경하기 위해서는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성이 필요합니다. 이 의결정족수를 충족하지 못하면 해당 결의는 무효가 되므로, 관리규약 제정 시에는 이 요건을 철저히 확인해야 합니다.
3. 관리단 집회 소집 통지 절차: 관리단 집회 소집 통지는 집회일 1주일 전에 목적사항을 구체적으로 밝혀 구분소유자가 제출한 통지장소나 전유부분이 있는 장소로 발송해야 합니다. 하지만 분양형 호텔처럼 구분소유자들이 상주하지 않는 경우, 송달 가능한 다른 주소로 발송하거나 건물 내 적당한 장소에 게시하는 등 합리적인 노력을 했다면 소집 통지 하자로 보지 않을 수도 있습니다.
4. 위탁관리업체의 지위와 의결권: 위탁관리업체는 통상 구분소유자가 아니며, 특별한 위임이 없는 한 관리단 집회에서 구분소유자의 의결권을 직접 행사할 수 없습니다. 구분소유자가 직접 의결권을 행사하는 경우, 위탁관리업체는 점유자로서 집회의 목적사항에 대한 의견 진술권은 가질 수 있으나, 소집 통지를 받을 권한까지 인정되지는 않습니다.
5. 서면결의의 효력과 요건: 서면결의는 구분소유자들이 구체적인 내용을 충분히 인식하고 합의에 이르렀다는 사정이 인정된다면 유효합니다. 소집 통지 이전에 서면결의서가 작성되었거나 작성일, 발송일 기재가 없더라도, 구분소유자들이 안건의 주요 내용을 알고 찬성 의사를 표명했다면 하자로 보지 않을 수 있습니다. 다만, 집합건물법 제41조의 4/5 의결정족수는 결의 자체가 서면이나 전자적 방법으로만 이루어지는 경우에 적용되며, 집회와 서면결의가 병행되는 경우에는 다른 의결정족수가 적용될 수 있습니다.
6. 관리위원회 구성과 관리규약: 집합건물법상 관리위원회는 관리규약으로 정하는 바에 따라 둘 수 있습니다. 관리규약 제정 결의가 무효인 경우 법정 관리위원회 구성은 불가능하지만, 관리단 집회 결의를 통해 임의기관으로서의 관리위원회를 구성하고 일정한 지위와 역할을 부여하는 것은 가능하다고 보았습니다.