기타 민사사건
집합건물의 관리단이 임시총회를 통해 결의한 안건이 법률이 정한 의결정족수를 충족하지 못하여 무효가 된 사건입니다. 총 49명의 구분소유자 중 4분의 3 이상인 37명 이상의 찬성이 필요했지만, 실제 찬성자는 36명에 그쳐 결의가 취소되었습니다.
창원시 마산합포구의 한 집합건물 관리단은 2022년 8월 9일 임시총회를 개최하여 안건을 가결했습니다. 그러나 건물 구분소유자 중 8명(원고들)은 해당 결의가 집합건물법 및 관리규약에 따른 의결정족수를 충족하지 못했으며, 서면결의서 처리 과정에도 하자가 있었다고 주장하며 결의 취소 소송을 제기했습니다. 원고들은 전체 구분소유자 49명 중 4분의 3 이상인 37명 이상의 찬성이 필요했으나 실제 찬성자는 36명에 불과하여 의결정족수 미달이라고 주장했습니다. 또한, 일부 유효한 서면결의서가 무효 처리되고, 반대로 유효하지 않은 서면결의서가 인정되는 절차상 하자가 있었다고 지적했습니다. 반면 피고 관리단은 특정 구분소유자의 서면결의서가 무효이므로 전체 구분소유자 수에서 그를 제외해야 하고, 이에 따라 의결정족수를 충족했다고 맞섰습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 피고 관리단이 2022년 8월 9일에 개최한 임시총회에서 가결된 안건이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')에서 정한 의결정족수 요건을 충족했는지 여부입니다. 특히, 전체 구분소유자 수에서 특정 구분소유자를 제외할 수 있는지, 서면결의서의 유효성 판단 기준 등이 문제되었습니다.
법원은 피고 관리단이 2022년 8월 9일 자 임시총회에서 별지 목록 기재 안건에 관하여 한 결의를 취소하고, 소송비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다.
재판부는 피고 관리단이 진행한 임시총회 결의가 집합건물법이 정한 의결정족수를 충족하지 못했으므로, 해당 결의가 법령에 위반되어 취소되어야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 원고들의 청구를 인용하는 판결을 내렸습니다.
이 사건에 적용된 주요 법령은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제29조 제1항입니다.
이 조항은 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행하여야 한다'고 규정하고 있습니다. 이는 관리단 규약의 제정, 수정, 삭제 시 반드시 충족해야 하는 의결정족수를 명시한 강행규정입니다.
본 판례에서 재판부는 이 사건 건물의 전체 구분소유자 수가 49명임을 확인하고, 규약 개정을 위해서는 집합건물법 제29조 제1항에 따라 49명의 4분의 3 이상인 '37명' 이상의 찬성이 필요하다고 보았습니다. 그러나 실제 찬성자는 36명에 불과하여 법이 정한 의결정족수를 충족하지 못했다고 판단했습니다.
피고는 특정 구분소유자의 서면결의서가 무효이므로 전체 재적인원에서 제외해야 한다고 주장했으나, 법원은 그 구분소유자가 건물 구분소유자에 해당하는 이상 재적인원에서 제외할 근거가 없다고 보아 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 이는 집합건물법상 의결정족수 산정의 엄격성을 보여주는 중요한 법리입니다.
집합건물 관리단 총회 결의 시에는 의결정족수 충족 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 특히 관리규약의 변경이나 폐지와 같이 중요한 안건은 집합건물법 제29조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 하는 강행규정임을 명심해야 합니다.
총회에 참석하는 구분소유자의 수를 정확히 산정하고, 서면결의서나 위임장의 유효성 판단 기준을 명확히 세워야 합니다. 본 사례에서 법원은 특정 구분소유자의 서면결의서가 무효라고 하더라도, 그 구분소유자가 재적인원 자체에서 제외될 수는 없다고 판단했습니다. 이는 전체 구분소유자 수를 산정할 때 어떤 경우에도 임의로 제외해서는 안 된다는 점을 시사합니다.
또한, 총회 소집 공고 시 서면결의서 양식이나 위임장 처리 절차에 대한 명확한 안내가 필요하며, 법적 근거 없이 인감증명서 첨부와 같은 추가 요건을 강요할 경우 결의의 유효성에 문제가 생길 수 있으므로 주의해야 합니다.
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