임대차
원고는 피고에게 건물 일부를 전차해준 임대인이고 피고는 전차인입니다. 건물 소유권 분쟁으로 피고가 원고에게 임차료 지급을 미루자 원고와 피고는 기존 임대차보증금 10억 원을 연체된 임차료에 모두 공제하기로 합의했습니다. 이후 원고는 다시 피고에게 보증금 10억 원을 보충해달라고 청구했으나 법원은 원고와 피고가 기존에 합의하여 보증금을 모두 공제하고 향후 보증금 없는 상태로 계약을 유지하기로 한 것으로 보이며 이러한 합의에 반하여 추가 보증금 청구는 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 기각한 사건입니다.
C은 E대 총장과 건물 건립 및 운영 실시협약을 체결하여 건물의 관리운영권을 30년간 설정받았습니다. 이후 C은 원고에게 건물 4, 5층을 임대했고 원고는 다시 피고에게 4, 5층을 전차했습니다. 피고는 이 건물을 ‘F백화점’으로 운영해왔습니다. 그런데 C이 대출 이자를 지급하지 못하여 실시협약이 해지되었고 건물 소유권자인 대한민국은 C과 피고가 건물을 사용할 권원이 없다며 부당이득 반환 소송을 제기했습니다. 이 소송의 1심에서 피고가 대한민국에 부당이득금을 지급해야 한다는 판결이 나오자 피고는 이중 부담을 우려하여 2020년 10월경부터 원고에게 전차료를 지급하지 않았습니다. 이후 2심에서 피고가 승소하고 해당 판결이 확정되자 원고는 피고에게 연체된 전차료 지급을 요청했습니다. 피고는 보증금 10억 원에서 연체된 전차료를 공제할 것을 요구했고 원고는 이를 받아들여 2022년 5월 31일 공문을 통해 보증금 10억 원을 미리 반환하겠으며 즉시 반환을 청구할 수 있음을 통지했습니다. 2022년 7월 13일에는 연체된 전차료 총액에서 보증금 10억 원 등을 공제한 나머지 금액인 1,023,489,522원을 피고에게 청구했고 피고는 이 금액을 지급했습니다. 이로써 임대차보증금 10억 원이 모두 공제되었고 원고가 보증금 반환 채무의 담보로 제공했던 근저당권도 말소되었습니다. 하지만 원고는 다시 피고에게 민법 제362조의 저당물 보충청구권을 유추적용하여 임대차보증금 10억 원을 다시 지급해달라고 청구하게 되었습니다.
임대차보증금을 연체된 임차료와 상계 처리하기로 명시적으로 합의하고 이에 따라 담보까지 말소된 상황에서 임대인이 전차인에게 '저당물 보충청구권' 유추적용을 주장하며 임대차보증금의 보충을 다시 청구할 수 있는지 여부
법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 원고와 피고가 이미 임대차보증금을 연체차임으로 모두 공제하고 향후 임대차보증금이 없는 상태로 계약을 유지하기로 합의한 것으로 보이며 이러한 합의에 반하여 원고가 다시 피고에게 임대차보증금의 보충을 청구할 권리가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
원고의 피고에 대한 임대차보증금 보충 청구는 받아들여지지 않았습니다. 소송 비용은 원고가 부담합니다.
민법 제362조 (저당물의 보충): 저당권설정자의 책임 있는 사유로 인하여 저당물의 가액이 현저히 감소된 때에는 저당권자는 저당권설정자에 대하여 그 원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구할 수 있습니다. 원고는 이 사건에서 이미 공제된 임대차보증금을 저당물 보충청구권의 법리를 유추적용하여 다시 보충해달라고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 사건의 경우 원고와 피고가 임대차보증금을 연체 차임으로 모두 공제하고 앞으로 보증금 없이 계약을 유지하기로 명시적으로 합의한 점 그리고 그에 따라 보증금 반환 채무에 대한 담보였던 근저당권까지 말소된 점 등을 고려했습니다. 이러한 사정들은 당사자 간의 자유로운 의사 합치에 따른 계약 내용 변경으로 보았습니다. 따라서 민법 제362조는 저당물의 가치가 줄어들었을 때 저당권자를 보호하기 위한 규정인데 이 사건은 담보가 되는 보증금이 당사자 합의에 의해 소멸한 경우이므로 저당물 보충청구권을 유추적용하기 어렵다고 판단했습니다. 즉 법원은 당사자 간의 명확한 합의와 그에 따른 후속 조치(근저당권 말소)의 구속력을 더 중요하게 본 것입니다.
임대차 계약 시 보증금의 처리 방식은 매우 중요합니다. 특히 보증금을 연체 차임 등과 상계하는 경우 그 합의 내용을 명확히 문서로 남겨야 합니다. 일단 보증금을 상계하여 소멸시키고 그에 따라 담보까지 말소되었다면 추후 특별한 사정 변경이 없는 한 기존의 합의를 뒤엎고 다시 보증금을 요구하기는 어렵습니다. 복잡한 권리 관계나 소송이 얽혀 있는 상황에서는 당사자들 간의 합의가 최종적인 분쟁 해결 방식이 될 수 있으므로 합의 내용을 신중하게 검토하고 결정해야 합니다. 만약 계약 관계나 권리 상황에 불확실한 요소가 있다면 합의 시 이를 명확히 반영하여 추후 분쟁의 여지를 남기지 않도록 하는 것이 중요합니다.
