박성준 변호사

금 매매계약 당사자 확인과 투자 사기 연루 계약 진위 판결

원고 A는 피고 B로부터 순금 2,500그램을 매수하는 계약을 체결하고 대금을 지급했음에도 순금을 받지 못했다며 순금 인도 또는 그 시가인 3억 5,820만 원을 청구했습니다. 하지만 피고 B는 'C' 운영자 D와 계약했을 뿐 원고 A와는 직접 계약한 사실이 없으며 D에게 매매대금도 모두 반환했다고 주장했습니다. 법원은 계약 당사자가 누구인지가 쟁점이라고 보았으며 제출된 영수증과 여러 정황 증거들을 종합적으로 판단한 결과 원고 A가 D를 통하여 금을 매입하고 D에게 매매대금을 지급한 것으로 보인다고 판단했습니다. 따라서 원고 A와 피고 B 사이에 직접적인 순금 매매계약이 체결되었다고 인정하기 어렵다고 보아 원고 A의 모든 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고 B로부터 순금을 매수했다고 주장하며 순금 인도 또는 대금 반환을 청구한 개인입니다. - 피고 B: 금 도매업자로 'C' 운영자 D와 순금 매매계약을 체결했을 뿐 원고 A와는 직접 계약한 바 없다고 주장한 당사자입니다. - D: 'C'를 운영하는 실질 대표로 피고 B와 금 거래를 지속해왔으며 투자자들로부터 금 투자 명목으로 금원을 편취한 사기 혐의로 징역 8년을 선고받은 인물입니다. - E: D의 금 투자 사기 범행 피해자로 원고 A가 D의 요청으로 매매대금의 일부를 E 명의의 계좌로 송금한 당사자입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 D의 권유를 받아 피고 B로부터 순금 총 2,500그램을 두 차례에 걸쳐 매수하고 총 1억 8,500만 원(2024년 6월 4일 1억 1,100만 원 2024년 6월 5일 7,400만 원)을 지급했다고 주장했습니다. 이에 대한 증거로 피고 B가 교부했다는 영수증을 제시했습니다. 하지만 피고 B는 자신이 D와 금 매매계약을 맺었을 뿐 원고 A와는 직접 계약한 사실이 없다고 반박했습니다. 영수증에 원고 A의 이름이 기재된 것은 D의 요청 때문이었다고 주장했으며 이미 D와 계약을 해제하고 매매대금도 D에게 모두 반환했다고 밝혔습니다. 결국 원고 A는 피고 B에게 순금을 인도해줄 것을 요구하거나 순금 인도가 불가능하다면 2025년 3월 25일 변론종결일 기준 시가인 3억 5,820만 원과 지연손해금을 지급해달라는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 원고와 피고 사이에 순금 2,500그램에 대한 매매계약이 실제로 체결되었는지 여부 즉 계약의 당사자가 누구인지를 확정하는 것이 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 주위적 청구(순금 2,500그램 인도 청구)와 예비적 청구(순금 시가 3억 5,820만 원 및 지연손해금 지급 청구)를 모두 기각했습니다. 이에 따른 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 제출된 증거들만으로는 원고 A와 피고 B 사이에 순금 2,500그램에 관한 직접적인 매매계약이 체결되었다고 인정하기에 부족하다고 판단했습니다. 특히 영수증의 형식 거래의 실질적인 주체 D의 금 거래 방식 및 사기 범죄 연루 사실 원고 A가 대금을 송금한 계좌의 실제 사용자 및 송금 경위 등을 종합적으로 고려할 때 원고 A는 D를 통해 금을 매입하려 했고 D에게 대금을 지급한 것으로 보인다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 계약의 당사자 확정: 법률행위의 해석을 통해 계약 당사자를 확정하는 것은 매우 중요합니다. 대법원 판례(대법원 2018. 1. 25. 선고 2016다238212 판결 등 참조)에 따르면 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 이견이 있을 경우 법률행위의 내용 그러한 법률행위가 이루어진 동기와 경위 법률행위에 의해 달성하려는 목적 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 이 사건에서 법원은 영수증의 기재 방식 거래의 실질적인 주체 대금 송금 경위 중개인의 사기 행각 등 여러 정황을 종합적으로 판단하여 원고와 피고 사이에 직접적인 매매계약이 체결되지 않았다고 보았습니다. 민법 제563조(매매의 의의): 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건에서는 피고가 원고에게 순금이라는 재산권을 이전할 것을 약정했는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기): 'C'를 운영하는 D는 금 투자 명목으로 투자금을 편취하여 이 법률 위반으로 징역 8년의 유죄 판결을 받았습니다. 이는 D의 신뢰성을 크게 떨어뜨리는 요인으로 원고가 D를 통해 피고와 거래하려 했다는 주장의 신빙성을 약화시키는 근거로 작용했습니다. 법원은 이러한 D의 범죄 사실과 그로 인한 피해자들의 상황까지도 계약 당사자 확정의 중요한 판단 근거 중 하나로 삼았습니다. ### 참고 사항 계약 체결 시 누구와 계약하는지를 명확히 확인해야 합니다. 특히 중개인을 통한 거래 시에는 실제 계약 당사자가 누구인지 중개인이 대리권을 가지고 있는지 등을 분명히 해두는 것이 중요합니다. 영수증이나 계약서 작성 시에는 계약 당사자의 명칭과 서명이 정확히 기재되어야 하며 불분명한 기재는 추후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 대금을 송금할 때는 계약 당사자 명의의 계좌로 직접 송금하는 것이 원칙입니다. 제3자 명의의 계좌로 송금해야 할 경우에는 그 사유와 계약 당사자의 요청을 명확히 문서화해두는 것이 좋습니다. 투자 권유를 받을 때에는 투자 대상과 수익 구조를 면밀히 검토하고 지나치게 높은 수익을 약속하는 경우는 사기일 가능성이 높으므로 각별히 주의해야 합니다. 특히 이미 사기 혐의로 유죄 판결을 받은 인물과 연루된 거래는 더욱 신중해야 합니다. 계약 체결 여부가 불분명한 상황에서는 그 계약의 내용 체결 동기 및 경위 당사자가 달성하려던 목적 등을 종합적으로 고려하여 계약의 실체를 밝혀야 합니다.

건물 임대차보증금 공제 합의 후 추가 반환 청구 가능성 사건

원고는 피고에게 건물 일부를 전차해준 임대인이고 피고는 전차인입니다. 건물 소유권 분쟁으로 피고가 원고에게 임차료 지급을 미루자 원고와 피고는 기존 임대차보증금 10억 원을 연체된 임차료에 모두 공제하기로 합의했습니다. 이후 원고는 다시 피고에게 보증금 10억 원을 보충해달라고 청구했으나 법원은 원고와 피고가 기존에 합의하여 보증금을 모두 공제하고 향후 보증금 없는 상태로 계약을 유지하기로 한 것으로 보이며 이러한 합의에 반하여 추가 보증금 청구는 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A 주식회사): 주식회사 C로부터 건물을 임차한 임차인으로 피고에게 이 사건 건물 4, 5층을 전차해준 회사 - 피고 (주식회사 B): 원고로부터 이 사건 건물 4, 5층을 전차받아 'F백화점'을 운영하는 회사 - 주식회사 C: E대 총장과 건물 건립 및 운영 실시협약을 맺고 이 사건 건물의 관리운영권을 설정받은 회사이자 원고와 피고의 임대인이자 전대인 - E대 총장: 주식회사 C과 이 사건 건물 건립 및 운영 실시협약을 체결한 주체 - 대한민국: 이 사건 건물의 소유권자로서 C과 E대 총장 간의 실시협약이 해지되자 C과 피고에게 부당이득반환 소송을 제기함 - G: 원고가 피고에게 임대차보증금 반환 채무 담보로 제공했던 근저당권의 대상 아파트 소유자 ### 분쟁 상황 C은 E대 총장과 건물 건립 및 운영 실시협약을 체결하여 건물의 관리운영권을 30년간 설정받았습니다. 이후 C은 원고에게 건물 4, 5층을 임대했고 원고는 다시 피고에게 4, 5층을 전차했습니다. 피고는 이 건물을 ‘F백화점’으로 운영해왔습니다. 그런데 C이 대출 이자를 지급하지 못하여 실시협약이 해지되었고 건물 소유권자인 대한민국은 C과 피고가 건물을 사용할 권원이 없다며 부당이득 반환 소송을 제기했습니다. 이 소송의 1심에서 피고가 대한민국에 부당이득금을 지급해야 한다는 판결이 나오자 피고는 이중 부담을 우려하여 2020년 10월경부터 원고에게 전차료를 지급하지 않았습니다. 이후 2심에서 피고가 승소하고 해당 판결이 확정되자 원고는 피고에게 연체된 전차료 지급을 요청했습니다. 피고는 보증금 10억 원에서 연체된 전차료를 공제할 것을 요구했고 원고는 이를 받아들여 2022년 5월 31일 공문을 통해 보증금 10억 원을 미리 반환하겠으며 즉시 반환을 청구할 수 있음을 통지했습니다. 2022년 7월 13일에는 연체된 전차료 총액에서 보증금 10억 원 등을 공제한 나머지 금액인 1,023,489,522원을 피고에게 청구했고 피고는 이 금액을 지급했습니다. 이로써 임대차보증금 10억 원이 모두 공제되었고 원고가 보증금 반환 채무의 담보로 제공했던 근저당권도 말소되었습니다. 하지만 원고는 다시 피고에게 민법 제362조의 저당물 보충청구권을 유추적용하여 임대차보증금 10억 원을 다시 지급해달라고 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 임대차보증금을 연체된 임차료와 상계 처리하기로 명시적으로 합의하고 이에 따라 담보까지 말소된 상황에서 임대인이 전차인에게 '저당물 보충청구권' 유추적용을 주장하며 임대차보증금의 보충을 다시 청구할 수 있는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 원고와 피고가 이미 임대차보증금을 연체차임으로 모두 공제하고 향후 임대차보증금이 없는 상태로 계약을 유지하기로 합의한 것으로 보이며 이러한 합의에 반하여 원고가 다시 피고에게 임대차보증금의 보충을 청구할 권리가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다. ### 결론 원고의 피고에 대한 임대차보증금 보충 청구는 받아들여지지 않았습니다. 소송 비용은 원고가 부담합니다. ### 연관 법령 및 법리 **민법 제362조 (저당물의 보충)**​: 저당권설정자의 책임 있는 사유로 인하여 저당물의 가액이 현저히 감소된 때에는 저당권자는 저당권설정자에 대하여 그 원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구할 수 있습니다. 원고는 이 사건에서 이미 공제된 임대차보증금을 저당물 보충청구권의 법리를 유추적용하여 다시 보충해달라고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 사건의 경우 원고와 피고가 임대차보증금을 연체 차임으로 모두 공제하고 앞으로 보증금 없이 계약을 유지하기로 명시적으로 합의한 점 그리고 그에 따라 보증금 반환 채무에 대한 담보였던 근저당권까지 말소된 점 등을 고려했습니다. 이러한 사정들은 당사자 간의 자유로운 의사 합치에 따른 계약 내용 변경으로 보았습니다. 따라서 민법 제362조는 저당물의 가치가 줄어들었을 때 저당권자를 보호하기 위한 규정인데 이 사건은 담보가 되는 보증금이 당사자 합의에 의해 소멸한 경우이므로 저당물 보충청구권을 유추적용하기 어렵다고 판단했습니다. 즉 법원은 당사자 간의 명확한 합의와 그에 따른 후속 조치(근저당권 말소)의 구속력을 더 중요하게 본 것입니다. ### 참고 사항 임대차 계약 시 보증금의 처리 방식은 매우 중요합니다. 특히 보증금을 연체 차임 등과 상계하는 경우 그 합의 내용을 명확히 문서로 남겨야 합니다. 일단 보증금을 상계하여 소멸시키고 그에 따라 담보까지 말소되었다면 추후 특별한 사정 변경이 없는 한 기존의 합의를 뒤엎고 다시 보증금을 요구하기는 어렵습니다. 복잡한 권리 관계나 소송이 얽혀 있는 상황에서는 당사자들 간의 합의가 최종적인 분쟁 해결 방식이 될 수 있으므로 합의 내용을 신중하게 검토하고 결정해야 합니다. 만약 계약 관계나 권리 상황에 불확실한 요소가 있다면 합의 시 이를 명확히 반영하여 추후 분쟁의 여지를 남기지 않도록 하는 것이 중요합니다.

공무원 로비 사칭 건축허가 대가 편취 사건

부동산업자 A는 피해자 J에게 부산중구청 고위공무원에게 로비하여 주차장 허가를 받아주겠다며 거짓말하고 로비자금 명목으로 2억 2,900만 원을 편취했습니다. 건축사 B는 A의 부탁에 따라 A의 로비 주장이 사실인 것처럼 피해자에게 말하여 A의 범행을 도왔습니다. 법원은 A에게 징역 2년 6개월에 집행유예 4년을 선고하고 2억 2,900만 원을 추징했으며 B에게는 징역 1년에 집행유예 2년을 선고했습니다. ### 관련 당사자 - A (피고인): 부산에서 분양대행업 및 부동산컨설팅 회사를 운영하는 부동산업자, 공무원 로비를 사칭하여 피해자로부터 거액을 편취한 주요 범죄자 - B (피고인): 부산에서 건축물의 설계 및 감리 회사를 운영하는 건축사, A의 사기 범행을 공모하여 피해자를 기망한 조력자 - J (피해자): 이 사건 부지에 오피스텔 또는 생활숙박시설 신축사업을 추진하려던 주식회사 G의 실운영자, A와 B의 거짓말에 속아 돈을 지급한 사람 ### 분쟁 상황 피해자 J은 자신이 소유한 부지에 오피스텔 또는 생활숙박시설을 신축하는 사업을 추진하고 있었습니다. 이때 피고인 A가 접근하여 해당 부지는 주차장 허가가 어려울 것이며, 부산중구청 고위공무원에게 거액의 로비자금을 주어야만 허가를 받을 수 있다고 거짓말했습니다. 피해자가 의문을 제기하자 피고인 A는 건축사 B를 끌어들여 자신의 거짓말을 뒷받침하게 했고, 이에 속은 피해자는 결국 로비 명목으로 2억 2,900만 원을 피고인 A에게 지급하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 피고인 A가 공무원에게 로비하여 주차장 설치 허가를 받아줄 수 있다고 기망하여 피해자로부터 금품을 편취했는지 여부와 이는 변호사법 위반 및 사기죄에 해당하는지 여부가 쟁점입니다. 또한 피고인 B가 A의 로비 사칭 범행을 알고도 적극적으로 가담하여 이를 방조했는지 여부도 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 피고인 A에게는 징역 2년 6개월에 집행유예 4년, 추징금 2억 2,900만 원 및 가납명령이 선고되었습니다. 피고인 B에게는 징역 1년에 집행유예 2년이 선고되었습니다. ### 결론 재판부는 피고인 A의 범행이 계획적이고 공무원 직무에 대한 청탁 명목으로 금원을 수수한 것으로 죄질이 좋지 않다고 판단했습니다. 다만, 피고인들이 범행을 모두 인정하며 반성하고 있고 피고인 A는 피해자와 합의하여 피해자가 처벌을 원하지 않는다는 의사를 표시한 점, 피고인 B의 범행 가담 정도가 비교적 경미한 점, 동종 전과가 없는 점 등을 고려하여 집행유예를 선고했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 크게 두 가지 법규 위반에 해당합니다. 첫째, 피고인 A는 피해자를 기망하여 금품을 편취했으므로 형법 제347조 제1항(사기)에 따라 처벌됩니다. 사기죄는 사람을 속여 재물을 받거나 재산상의 이익을 얻는 경우에 성립하며, 최대 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다. 둘째, 피고인 A는 공무원이 처리하는 사무에 관하여 청탁 또는 알선을 한다는 명목으로 금품을 받았으므로 변호사법 제111조 제1항을 위반했습니다. 이 조항은 변호사가 아닌 자가 금품을 받고 공무원의 직무에 관해 청탁하거나 알선하는 행위를 금지하며, 5년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 피고인 B는 A의 변호사법 위반 행위를 용이하게 하였으므로 형법 제32조(방조)에 따라 변호사법 위반 방조범으로 처벌됩니다. 방조범은 정범의 형보다 감경될 수 있습니다. 피고인 A의 행위가 사기죄와 변호사법 위반죄에 동시에 해당하므로 형법 제40조(상상적 경합)에 따라 죄질이 더 무거운 사기죄의 형으로 처벌받게 됩니다. 또한 불법적으로 취득한 금품은 변호사법 제116조 및 형사소송법 제334조 제1항에 따라 추징되고 가납명령의 대상이 됩니다. ### 참고 사항 건축 허가 등 행정 절차와 관련하여 공무원에게 특수한 친분을 과시하며 로비 명목으로 금품을 요구하는 경우 각별히 주의해야 합니다. 일반적인 공무원 인허가 과정에는 이러한 비공식적인 '로비 자금'이 필요하지 않으며, 만약 이를 요구하는 사례가 있다면 이는 대개 사기 또는 변호사법 위반에 해당하는 불법적인 행위일 가능성이 높습니다. 특정 인물을 '킹메이커' 등으로 칭하며 고액의 금품을 요구한다면 해당 공무원과의 친분 및 실제 업무 처리 능력을 꼼꼼히 확인하고, 직접 관련 관청에 문의하여 정식 절차와 필요 서류, 비용 등을 확인하는 것이 안전합니다. 공무원에게 청탁한다는 명목으로 금품을 주고받는 행위는 관련 법규 위반으로 모두 처벌 대상이 될 수 있음을 인지해야 합니다. 의심스러운 상황에 놓인다면 즉시 법률 전문가나 관련 기관에 상담을 요청하여 피해를 예방하는 것이 중요합니다.

금 매매계약 당사자 확인과 투자 사기 연루 계약 진위 판결

원고 A는 피고 B로부터 순금 2,500그램을 매수하는 계약을 체결하고 대금을 지급했음에도 순금을 받지 못했다며 순금 인도 또는 그 시가인 3억 5,820만 원을 청구했습니다. 하지만 피고 B는 'C' 운영자 D와 계약했을 뿐 원고 A와는 직접 계약한 사실이 없으며 D에게 매매대금도 모두 반환했다고 주장했습니다. 법원은 계약 당사자가 누구인지가 쟁점이라고 보았으며 제출된 영수증과 여러 정황 증거들을 종합적으로 판단한 결과 원고 A가 D를 통하여 금을 매입하고 D에게 매매대금을 지급한 것으로 보인다고 판단했습니다. 따라서 원고 A와 피고 B 사이에 직접적인 순금 매매계약이 체결되었다고 인정하기 어렵다고 보아 원고 A의 모든 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 피고 B로부터 순금을 매수했다고 주장하며 순금 인도 또는 대금 반환을 청구한 개인입니다. - 피고 B: 금 도매업자로 'C' 운영자 D와 순금 매매계약을 체결했을 뿐 원고 A와는 직접 계약한 바 없다고 주장한 당사자입니다. - D: 'C'를 운영하는 실질 대표로 피고 B와 금 거래를 지속해왔으며 투자자들로부터 금 투자 명목으로 금원을 편취한 사기 혐의로 징역 8년을 선고받은 인물입니다. - E: D의 금 투자 사기 범행 피해자로 원고 A가 D의 요청으로 매매대금의 일부를 E 명의의 계좌로 송금한 당사자입니다. ### 분쟁 상황 원고 A는 D의 권유를 받아 피고 B로부터 순금 총 2,500그램을 두 차례에 걸쳐 매수하고 총 1억 8,500만 원(2024년 6월 4일 1억 1,100만 원 2024년 6월 5일 7,400만 원)을 지급했다고 주장했습니다. 이에 대한 증거로 피고 B가 교부했다는 영수증을 제시했습니다. 하지만 피고 B는 자신이 D와 금 매매계약을 맺었을 뿐 원고 A와는 직접 계약한 사실이 없다고 반박했습니다. 영수증에 원고 A의 이름이 기재된 것은 D의 요청 때문이었다고 주장했으며 이미 D와 계약을 해제하고 매매대금도 D에게 모두 반환했다고 밝혔습니다. 결국 원고 A는 피고 B에게 순금을 인도해줄 것을 요구하거나 순금 인도가 불가능하다면 2025년 3월 25일 변론종결일 기준 시가인 3억 5,820만 원과 지연손해금을 지급해달라는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 원고와 피고 사이에 순금 2,500그램에 대한 매매계약이 실제로 체결되었는지 여부 즉 계약의 당사자가 누구인지를 확정하는 것이 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 주위적 청구(순금 2,500그램 인도 청구)와 예비적 청구(순금 시가 3억 5,820만 원 및 지연손해금 지급 청구)를 모두 기각했습니다. 이에 따른 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 제출된 증거들만으로는 원고 A와 피고 B 사이에 순금 2,500그램에 관한 직접적인 매매계약이 체결되었다고 인정하기에 부족하다고 판단했습니다. 특히 영수증의 형식 거래의 실질적인 주체 D의 금 거래 방식 및 사기 범죄 연루 사실 원고 A가 대금을 송금한 계좌의 실제 사용자 및 송금 경위 등을 종합적으로 고려할 때 원고 A는 D를 통해 금을 매입하려 했고 D에게 대금을 지급한 것으로 보인다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 계약의 당사자 확정: 법률행위의 해석을 통해 계약 당사자를 확정하는 것은 매우 중요합니다. 대법원 판례(대법원 2018. 1. 25. 선고 2016다238212 판결 등 참조)에 따르면 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 이견이 있을 경우 법률행위의 내용 그러한 법률행위가 이루어진 동기와 경위 법률행위에 의해 달성하려는 목적 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 이 사건에서 법원은 영수증의 기재 방식 거래의 실질적인 주체 대금 송금 경위 중개인의 사기 행각 등 여러 정황을 종합적으로 판단하여 원고와 피고 사이에 직접적인 매매계약이 체결되지 않았다고 보았습니다. 민법 제563조(매매의 의의): 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건에서는 피고가 원고에게 순금이라는 재산권을 이전할 것을 약정했는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기): 'C'를 운영하는 D는 금 투자 명목으로 투자금을 편취하여 이 법률 위반으로 징역 8년의 유죄 판결을 받았습니다. 이는 D의 신뢰성을 크게 떨어뜨리는 요인으로 원고가 D를 통해 피고와 거래하려 했다는 주장의 신빙성을 약화시키는 근거로 작용했습니다. 법원은 이러한 D의 범죄 사실과 그로 인한 피해자들의 상황까지도 계약 당사자 확정의 중요한 판단 근거 중 하나로 삼았습니다. ### 참고 사항 계약 체결 시 누구와 계약하는지를 명확히 확인해야 합니다. 특히 중개인을 통한 거래 시에는 실제 계약 당사자가 누구인지 중개인이 대리권을 가지고 있는지 등을 분명히 해두는 것이 중요합니다. 영수증이나 계약서 작성 시에는 계약 당사자의 명칭과 서명이 정확히 기재되어야 하며 불분명한 기재는 추후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 대금을 송금할 때는 계약 당사자 명의의 계좌로 직접 송금하는 것이 원칙입니다. 제3자 명의의 계좌로 송금해야 할 경우에는 그 사유와 계약 당사자의 요청을 명확히 문서화해두는 것이 좋습니다. 투자 권유를 받을 때에는 투자 대상과 수익 구조를 면밀히 검토하고 지나치게 높은 수익을 약속하는 경우는 사기일 가능성이 높으므로 각별히 주의해야 합니다. 특히 이미 사기 혐의로 유죄 판결을 받은 인물과 연루된 거래는 더욱 신중해야 합니다. 계약 체결 여부가 불분명한 상황에서는 그 계약의 내용 체결 동기 및 경위 당사자가 달성하려던 목적 등을 종합적으로 고려하여 계약의 실체를 밝혀야 합니다.

건물 임대차보증금 공제 합의 후 추가 반환 청구 가능성 사건

원고는 피고에게 건물 일부를 전차해준 임대인이고 피고는 전차인입니다. 건물 소유권 분쟁으로 피고가 원고에게 임차료 지급을 미루자 원고와 피고는 기존 임대차보증금 10억 원을 연체된 임차료에 모두 공제하기로 합의했습니다. 이후 원고는 다시 피고에게 보증금 10억 원을 보충해달라고 청구했으나 법원은 원고와 피고가 기존에 합의하여 보증금을 모두 공제하고 향후 보증금 없는 상태로 계약을 유지하기로 한 것으로 보이며 이러한 합의에 반하여 추가 보증금 청구는 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 (A 주식회사): 주식회사 C로부터 건물을 임차한 임차인으로 피고에게 이 사건 건물 4, 5층을 전차해준 회사 - 피고 (주식회사 B): 원고로부터 이 사건 건물 4, 5층을 전차받아 'F백화점'을 운영하는 회사 - 주식회사 C: E대 총장과 건물 건립 및 운영 실시협약을 맺고 이 사건 건물의 관리운영권을 설정받은 회사이자 원고와 피고의 임대인이자 전대인 - E대 총장: 주식회사 C과 이 사건 건물 건립 및 운영 실시협약을 체결한 주체 - 대한민국: 이 사건 건물의 소유권자로서 C과 E대 총장 간의 실시협약이 해지되자 C과 피고에게 부당이득반환 소송을 제기함 - G: 원고가 피고에게 임대차보증금 반환 채무 담보로 제공했던 근저당권의 대상 아파트 소유자 ### 분쟁 상황 C은 E대 총장과 건물 건립 및 운영 실시협약을 체결하여 건물의 관리운영권을 30년간 설정받았습니다. 이후 C은 원고에게 건물 4, 5층을 임대했고 원고는 다시 피고에게 4, 5층을 전차했습니다. 피고는 이 건물을 ‘F백화점’으로 운영해왔습니다. 그런데 C이 대출 이자를 지급하지 못하여 실시협약이 해지되었고 건물 소유권자인 대한민국은 C과 피고가 건물을 사용할 권원이 없다며 부당이득 반환 소송을 제기했습니다. 이 소송의 1심에서 피고가 대한민국에 부당이득금을 지급해야 한다는 판결이 나오자 피고는 이중 부담을 우려하여 2020년 10월경부터 원고에게 전차료를 지급하지 않았습니다. 이후 2심에서 피고가 승소하고 해당 판결이 확정되자 원고는 피고에게 연체된 전차료 지급을 요청했습니다. 피고는 보증금 10억 원에서 연체된 전차료를 공제할 것을 요구했고 원고는 이를 받아들여 2022년 5월 31일 공문을 통해 보증금 10억 원을 미리 반환하겠으며 즉시 반환을 청구할 수 있음을 통지했습니다. 2022년 7월 13일에는 연체된 전차료 총액에서 보증금 10억 원 등을 공제한 나머지 금액인 1,023,489,522원을 피고에게 청구했고 피고는 이 금액을 지급했습니다. 이로써 임대차보증금 10억 원이 모두 공제되었고 원고가 보증금 반환 채무의 담보로 제공했던 근저당권도 말소되었습니다. 하지만 원고는 다시 피고에게 민법 제362조의 저당물 보충청구권을 유추적용하여 임대차보증금 10억 원을 다시 지급해달라고 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 임대차보증금을 연체된 임차료와 상계 처리하기로 명시적으로 합의하고 이에 따라 담보까지 말소된 상황에서 임대인이 전차인에게 '저당물 보충청구권' 유추적용을 주장하며 임대차보증금의 보충을 다시 청구할 수 있는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 원고와 피고가 이미 임대차보증금을 연체차임으로 모두 공제하고 향후 임대차보증금이 없는 상태로 계약을 유지하기로 합의한 것으로 보이며 이러한 합의에 반하여 원고가 다시 피고에게 임대차보증금의 보충을 청구할 권리가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다. ### 결론 원고의 피고에 대한 임대차보증금 보충 청구는 받아들여지지 않았습니다. 소송 비용은 원고가 부담합니다. ### 연관 법령 및 법리 **민법 제362조 (저당물의 보충)**​: 저당권설정자의 책임 있는 사유로 인하여 저당물의 가액이 현저히 감소된 때에는 저당권자는 저당권설정자에 대하여 그 원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구할 수 있습니다. 원고는 이 사건에서 이미 공제된 임대차보증금을 저당물 보충청구권의 법리를 유추적용하여 다시 보충해달라고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 사건의 경우 원고와 피고가 임대차보증금을 연체 차임으로 모두 공제하고 앞으로 보증금 없이 계약을 유지하기로 명시적으로 합의한 점 그리고 그에 따라 보증금 반환 채무에 대한 담보였던 근저당권까지 말소된 점 등을 고려했습니다. 이러한 사정들은 당사자 간의 자유로운 의사 합치에 따른 계약 내용 변경으로 보았습니다. 따라서 민법 제362조는 저당물의 가치가 줄어들었을 때 저당권자를 보호하기 위한 규정인데 이 사건은 담보가 되는 보증금이 당사자 합의에 의해 소멸한 경우이므로 저당물 보충청구권을 유추적용하기 어렵다고 판단했습니다. 즉 법원은 당사자 간의 명확한 합의와 그에 따른 후속 조치(근저당권 말소)의 구속력을 더 중요하게 본 것입니다. ### 참고 사항 임대차 계약 시 보증금의 처리 방식은 매우 중요합니다. 특히 보증금을 연체 차임 등과 상계하는 경우 그 합의 내용을 명확히 문서로 남겨야 합니다. 일단 보증금을 상계하여 소멸시키고 그에 따라 담보까지 말소되었다면 추후 특별한 사정 변경이 없는 한 기존의 합의를 뒤엎고 다시 보증금을 요구하기는 어렵습니다. 복잡한 권리 관계나 소송이 얽혀 있는 상황에서는 당사자들 간의 합의가 최종적인 분쟁 해결 방식이 될 수 있으므로 합의 내용을 신중하게 검토하고 결정해야 합니다. 만약 계약 관계나 권리 상황에 불확실한 요소가 있다면 합의 시 이를 명확히 반영하여 추후 분쟁의 여지를 남기지 않도록 하는 것이 중요합니다.

공무원 로비 사칭 건축허가 대가 편취 사건

부동산업자 A는 피해자 J에게 부산중구청 고위공무원에게 로비하여 주차장 허가를 받아주겠다며 거짓말하고 로비자금 명목으로 2억 2,900만 원을 편취했습니다. 건축사 B는 A의 부탁에 따라 A의 로비 주장이 사실인 것처럼 피해자에게 말하여 A의 범행을 도왔습니다. 법원은 A에게 징역 2년 6개월에 집행유예 4년을 선고하고 2억 2,900만 원을 추징했으며 B에게는 징역 1년에 집행유예 2년을 선고했습니다. ### 관련 당사자 - A (피고인): 부산에서 분양대행업 및 부동산컨설팅 회사를 운영하는 부동산업자, 공무원 로비를 사칭하여 피해자로부터 거액을 편취한 주요 범죄자 - B (피고인): 부산에서 건축물의 설계 및 감리 회사를 운영하는 건축사, A의 사기 범행을 공모하여 피해자를 기망한 조력자 - J (피해자): 이 사건 부지에 오피스텔 또는 생활숙박시설 신축사업을 추진하려던 주식회사 G의 실운영자, A와 B의 거짓말에 속아 돈을 지급한 사람 ### 분쟁 상황 피해자 J은 자신이 소유한 부지에 오피스텔 또는 생활숙박시설을 신축하는 사업을 추진하고 있었습니다. 이때 피고인 A가 접근하여 해당 부지는 주차장 허가가 어려울 것이며, 부산중구청 고위공무원에게 거액의 로비자금을 주어야만 허가를 받을 수 있다고 거짓말했습니다. 피해자가 의문을 제기하자 피고인 A는 건축사 B를 끌어들여 자신의 거짓말을 뒷받침하게 했고, 이에 속은 피해자는 결국 로비 명목으로 2억 2,900만 원을 피고인 A에게 지급하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 피고인 A가 공무원에게 로비하여 주차장 설치 허가를 받아줄 수 있다고 기망하여 피해자로부터 금품을 편취했는지 여부와 이는 변호사법 위반 및 사기죄에 해당하는지 여부가 쟁점입니다. 또한 피고인 B가 A의 로비 사칭 범행을 알고도 적극적으로 가담하여 이를 방조했는지 여부도 주요 쟁점입니다. ### 법원의 판단 피고인 A에게는 징역 2년 6개월에 집행유예 4년, 추징금 2억 2,900만 원 및 가납명령이 선고되었습니다. 피고인 B에게는 징역 1년에 집행유예 2년이 선고되었습니다. ### 결론 재판부는 피고인 A의 범행이 계획적이고 공무원 직무에 대한 청탁 명목으로 금원을 수수한 것으로 죄질이 좋지 않다고 판단했습니다. 다만, 피고인들이 범행을 모두 인정하며 반성하고 있고 피고인 A는 피해자와 합의하여 피해자가 처벌을 원하지 않는다는 의사를 표시한 점, 피고인 B의 범행 가담 정도가 비교적 경미한 점, 동종 전과가 없는 점 등을 고려하여 집행유예를 선고했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 크게 두 가지 법규 위반에 해당합니다. 첫째, 피고인 A는 피해자를 기망하여 금품을 편취했으므로 형법 제347조 제1항(사기)에 따라 처벌됩니다. 사기죄는 사람을 속여 재물을 받거나 재산상의 이익을 얻는 경우에 성립하며, 최대 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다. 둘째, 피고인 A는 공무원이 처리하는 사무에 관하여 청탁 또는 알선을 한다는 명목으로 금품을 받았으므로 변호사법 제111조 제1항을 위반했습니다. 이 조항은 변호사가 아닌 자가 금품을 받고 공무원의 직무에 관해 청탁하거나 알선하는 행위를 금지하며, 5년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 피고인 B는 A의 변호사법 위반 행위를 용이하게 하였으므로 형법 제32조(방조)에 따라 변호사법 위반 방조범으로 처벌됩니다. 방조범은 정범의 형보다 감경될 수 있습니다. 피고인 A의 행위가 사기죄와 변호사법 위반죄에 동시에 해당하므로 형법 제40조(상상적 경합)에 따라 죄질이 더 무거운 사기죄의 형으로 처벌받게 됩니다. 또한 불법적으로 취득한 금품은 변호사법 제116조 및 형사소송법 제334조 제1항에 따라 추징되고 가납명령의 대상이 됩니다. ### 참고 사항 건축 허가 등 행정 절차와 관련하여 공무원에게 특수한 친분을 과시하며 로비 명목으로 금품을 요구하는 경우 각별히 주의해야 합니다. 일반적인 공무원 인허가 과정에는 이러한 비공식적인 '로비 자금'이 필요하지 않으며, 만약 이를 요구하는 사례가 있다면 이는 대개 사기 또는 변호사법 위반에 해당하는 불법적인 행위일 가능성이 높습니다. 특정 인물을 '킹메이커' 등으로 칭하며 고액의 금품을 요구한다면 해당 공무원과의 친분 및 실제 업무 처리 능력을 꼼꼼히 확인하고, 직접 관련 관청에 문의하여 정식 절차와 필요 서류, 비용 등을 확인하는 것이 안전합니다. 공무원에게 청탁한다는 명목으로 금품을 주고받는 행위는 관련 법규 위반으로 모두 처벌 대상이 될 수 있음을 인지해야 합니다. 의심스러운 상황에 놓인다면 즉시 법률 전문가나 관련 기관에 상담을 요청하여 피해를 예방하는 것이 중요합니다.