임대차
임차인 A는 식당을 운영하던 임대 점포의 임대차 계약이 종료되자 임대인 C에게 보증금 반환과 권리금 회수 기회 방해에 따른 손해배상을 청구했습니다. 임대인 C는 보증금 중 일부를 원상회복 비용 등의 명목으로 공제하고 반환을 거부했으며, 신규 임차인에게 주변 시세보다 현저히 높은 임대료와 보증금을 요구하고 특정 업종(약국)으로 제한하여 임차인 A의 권리금 회수를 방해했습니다. 법원은 임대인 C의 원상회복 비용 주장을 대부분 기각하고, 임차인 A에게 미반환된 보증금과 권리금 회수 방해에 대한 손해배상금 총 58,038,680원을 지급하라고 판결했습니다.
임차인 A는 2014년 4월부터 임대인 C 소유의 상가 점포에서 식당을 운영했습니다. 최초 보증금 2천만 원, 월세 140만 원으로 계약했고, 기존 임차인에게 권리금 4천만 원을 지급했습니다. 이후 묵시적 갱신을 통해 월세는 130만 원으로 조정되었고, 2023년 4월 10일 합의 해지로 임대차 계약이 종료되었습니다.
임차인 A는 계약 종료 약 7개월 전인 2022년 9월부터 임대인 C에게 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수하고 싶다는 의사를 밝혔습니다. 그러나 임대인 C는 처음에는 신규 임차인을 받지 않겠다고 통보했고, 이후에는 신규 임대차 조건으로 보증금 1억 원, 월세 800만 원을 요구했으며, 업종도 약국으로 한정했습니다. 이는 주변 상가 시세보다 현저히 높은 금액이었으며, 임차인 A가 운영하던 식당과는 전혀 다른 업종이었습니다.
임차인 A가 2023년 5월 17일 점포를 인도하자 임대인 C는 보증금 2천만 원 중 1천만 원만 반환하고, 나머지 1천만 원은 원상회복 비용(통유리 문, 천장, 대리석 벽 등)과 미납 공과금(상수도, 정화조, 폐기물 처리)에 충당해야 한다고 주장하며 반환을 거부했습니다. 이에 임차인 A는 미반환 보증금과 권리금 회수 방해에 대한 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다.
임대차 계약 종료 시 임대인이 임대차보증금을 전액 반환할 의무가 있는지, 그리고 임차인의 원상회복 의무 범위는 어디까지인지가 주요 쟁점이었습니다. 또한 임대인이 새로운 임차인에게 과도한 임대 조건을 제시하거나 특정 업종을 제한하는 행위가 상가임대차보호법상 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 불법행위에 해당하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 임대인 C가 임차인 A에게 총 58,038,680원을 지급해야 한다고 판결했습니다. 구체적으로는 미반환 임대차보증금 9,746,720원(원래 1천만원에서 공과금 253,280원 공제)과 권리금 회수 방해로 인한 손해배상금 48,291,960원을 인정했습니다. 각 금액에 대해 발생 시점부터 판결 선고일인 2024년 9월 26일까지 연 5%의 민법상 이자를, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%의 소송촉진 등에 관한 특례법상 이자를 적용하도록 명령했습니다.
법원은 임대인 C가 주장한 원상회복 비용(1,000만원)에 대해 객관적인 증명이 부족하고 파손 범위를 특정하기 어렵다며 대부분 기각했습니다. 다만, 상수도 미납금 654,380원과 정화조 비용 188,900원, 합계 253,280원은 임대차보증금에서 공제하는 것이 타당하다고 판단했습니다.
권리금 회수 방해 행위에 대해서는, 임대인 C가 임대차 종료 6개월 이내 기간에 신규 임차인에게 주변 시세 대비 약 5.5배 높은 보증금 1억 원 및 월 차임 800만 원을 요구하고, 업종을 약국으로 제한한 것은 명백히 권리금 회수를 방해하는 행위로 보았습니다. 임대인 C가 건물 안전 문제나 대수선을 주장했으나, 건물을 계속 영리 목적으로 사용하려 했고 임차인을 구하는 현수막을 게시한 점 등을 고려할 때 이는 정당한 사유가 아니라고 판단했습니다. 임차인이 신규 임차인을 직접 주선하지 않았더라도 임대인이 확정적으로 계약 거절 의사를 표시했으므로 권리금 회수 방해 책임을 인정했습니다.
이 판결은 임대인이 임대차 계약 종료 시 임차인의 권리금 회수 기회를 부당하게 방해할 경우 손해배상 책임을 져야 한다는 상가건물 임대차보호법의 취지를 다시 한번 확인시켜 주었습니다. 특히 과도한 임대 조건 요구와 정당한 이유 없는 업종 제한 역시 권리금 회수 방해 행위로 인정된다는 점을 명확히 했습니다. 또한 임대인의 원상회복 의무 주장에 대해 객관적 증명의 중요성을 강조하며 통상적인 마모나 감가상각을 넘어서는 훼손에 대해서만 임차인의 원상회복 의무가 있음을 밝혔습니다.
이 사건은 주로 상가건물 임대차보호법과 민법의 적용을 받습니다.
**1. 임대차보증금 반환 의무 및 원상회복 범위 (민법 제615조, 제654조): ** 임대차 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 임차인은 임차물을 본래 상태로 돌려놓아야 할 원상회복 의무를 지지만, 이는 임차인이 고의나 중대한 과실로 훼손한 경우에 해당하며, 임차인이 건물을 통상적으로 사용하면서 발생한 자연스러운 마모나 가치 감소(통상의 손모)는 임대인이 차임에 포함된 비용으로 부담하는 것이 원칙입니다. 따라서 임대인이 원상회복 비용을 보증금에서 공제하려면, 임차인의 책임 있는 사유로 인한 훼손임을 명확히 증명해야 합니다. 이 사건에서 법원은 임대인이 주장한 원상회복 비용의 증명이 부족하다고 보아 대부분의 공제 주장을 기각했습니다.
**2. 권리금 회수 기회 보호 및 방해 행위 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항, 제3항): ** 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지하고 있습니다. 다음은 법원이 이 사건에서 권리금 회수 방해 행위로 인정한 주요 내용입니다.
**3. 손해배상액의 산정 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항): ** 임대인이 권리금 회수를 방해하여 손해배상 책임이 발생할 경우, 그 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 사건에서는 감정평가 결과에 따른 임대차 종료 당시 권리금 상당액인 48,291,960원이 손해배상액으로 인정되었습니다.
**4. 지연손해금 (민법 및 소송촉진 등에 관한 특례법): ** 법원은 채무 이행 지연에 따른 이자로, 소송 제기 전후를 구분하여 다른 이율을 적용했습니다. 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율을, 그 다음 날부터 실제로 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율을 적용하여 계산하도록 했습니다.
